상일동 고덕자이 아파트 수익률 분석 보고서
✅아파트명 : 고덕자이
✅위치(지도)
✅입지평가
1. 직장 (기준: 종사자수)
강동구 종사자 수 : 157,465명 / 사업체 수 : 41,660명
강동구 직장 등급 : B
2. 교통 (기준 : 주요 업무지구까지 이동시간)
강남역 : 55분
여의도역 : 60분
시청역 : 62분
교통등급 : A등
3.학군 (평가기준 : 인근 중학교 학업성취도 평가)
아실 https://asil.kr/asil/ 에서 > 학군 선택 >지도 위에서 단지에서 가장 가까운 중학교의 학업성취도 확인
학군 : 상일여자중학교, 학업성취도 78%, C등급
4. 환경 (평가기준 : 주변 1km 내 편의시설)
환경 : 현대백화점 천호점, 이마트 명일점, A등급
5. 공급
[첫수강생은 3년 입주 합계를 구해보세요]
- 강동구 3년입주 합계 : 2,751세대 (26년 705세대 + 27년 2,046세대 + 28년 0세대)
[재수강생은 적정수요 대비 공급평가까지 해보세요]
1) 강동구 인구수 : 50만명
2) 연 적정수요(인구수x0.5%) :
(1년 : 2,500세대 / 3년 : 7,500세대)
3) 3년 입주량 합계 : 2,751 세대 (26년 705세대 + 27년 2,046세대 + 28년 0세대)
4) 연 평균 입주량 : 2,751 세대÷3년 = 연평균 917 세대 입주
5) 연 적정수요 대비 연평균 입주량 : 917÷2,500 =0.37배
6) 연 적정수요 대비 연 공급평가 : 적정수요 1/2이내 > S 등급
✅수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)
[수익률 분석 표 삽입]
현재 시세: 고덕자이 33평 현재 매매 21억, 전세 19.15억
5년 내 고점 매입시: 26년 2월 매매 20.4억 전세 9억
5년 내 저점 매입시: 23년 6월 매매 12억 전세 7억
✅투자 결론 (각 항목별 평가)
1) 저평가 : 저평가 여부 확인 : △ 전고점 돌파하였으나, 아직 전저점 대비 2배 구간이전.
2) 환금성 : 환금성 여부 확인 : O 강동구 제1 생활권(고덕 5형제중 중간 선호도 단지이며, 대단지 브랜드 아파트, 국민평형)
3) 수익률 : 투자금 대비 수익률 계산 : X 전저점 대비 2.5배 오른다고 하여도, 30억 => 투자금 대비 200% 수익을 거두려면, 32억이 되어야하므로, 수익률 기준 미충족
4) 원금보존 : X 전세가격 상승 1.8배보다 높은 가격 / 현재기준 48%로, 서울평균인 55%에 미달함 / 전고점보다 높은 매매가격임.
5) 리스크 대비: O 향후 3년간 공급이 적정수요의 ½ 이하임.
나의 투자 결론(매수 여부): 투자로는 매수하지 않을 것이지만, 7월 정부의 세금규제에 따른, 규제지역(서울)에 똘1로 갈 경우에는 충분히 매수할 수 있는 단지이다.
✅ 작성하면서 느낀점 :
오랜만에 수익률보고서를 작성하면서도, 막히는 부분이 있는 걸보면,
아직 열반스쿨 기초반에서 배운 내용을 완전히 체득되지 않은 거 같다.
수익률보고서를 빠르고 작성할 수 있고, 그 과정에서 투자(내집마련) 결정을 낼 수 있도록,
자꾸 반복해보는 습관을 길러보겠습니다!
