열반스쿨기초 2주차 과제 : 개포자이프레지던스 아파트 수익률 보고서

✅아파트명 : 개포자이프레지던스

✅위치(지도)

✅입지평가

1. 직장 (기준: 종사자수)

강남구 종사자 수 : 801,419

강남구 직장 등급 : S

2. 교통 (기준 : 주요 업무지구까지 이동시간)

강남역 : 31분 

여의도역 : 49분 

시청역 : 57분 

교통등급 : A++

3.학군 (평가기준 : 인근 중학교 학업성취도 평가)

개원중학교, 학업성취도 87%, B등급 

중동중학교, 학업성취도 85%, B등급 

4. 환경 (평가기준 : 주변 1km 내 편의시설)

백화점

대형마트

종합병원

환경 : 백화점, 대형마트, 종합병원 없음. B등급

그렇지만 1km내 없을뿐이지 조금만 더 가면 충분히 편의시설 이용할 곳이 많아 B등급을 줄것이다

근데,, 종합병원은 환경 입지평가에서 빠진걸까?

5. 공급

- 강남구 3년입주 합계 : 545세대 (26년 308세대 + 27년 X + 28년 237세대)

입주가 없다. 수요가 탄탄하다. 재건축뿐인가..

주변 자치구도 함께보니 2026년을 제외하고는 거의없다고 봐도 무방할 정도

26년 당해년도에는 서초구에 일부 입주가 있다.

✅수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)

2023년식 아파트로 3년내 전고점,전저점 계산

현재 시세: 개포자이프레지던스 24평 현재 매매 30억/ 전세 11억5500만원

5년 내 고점 매입시: 26년  1월  매매 31억8000만원/ 전세 11억2267만원

5년 내 저점 매입시: 23년  8월  매매 19억/ 전세 11억2000만원

3년내 전고점

3년내 전저점

✅투자 결론 (각 항목별 평가)

1) 저평가 : 전고점대비 -8% (현재 전고대비 하락으로보면 저평가이지만 같은 23년신축인 디에이치퍼스티어아이파크 25평 28억9천에 비하면 비싼편이다)

2) 환금성 : 환금성좋음 (300세대이상, 중층)

3) 수익률 : 전세레버리지 18억4500만원… 100%수익률위해선 10년동안 66억이상  올라줘야하는데,  오를수있음.(가치만 보면 애매하지만 강남,신축이라는 가치. 입지독점성과 공급물량 적음. 전세가율 39%)

4) 원금보존 : 있음

5) 리스크 대비: 역전세가능성은 낮으나 종잣돈부족

나의 투자 결론(매수 여부): 종잣돈이 부족하며, 가치대비 싸지않고 비교평가가 제대로 되지않았기에  투자불가

✅ 작성하면서 느낀점 

강남이고 신축대단지라 가격이 많이 올랐을 줄 알았는데 생각과 달리 가격이 하락했다.

비싼동네라고 기회가 없지는 않다.

좋은 동네를 많이 알아두고 좋은 곳이라도 원칙을 잘 따져보고 비교해봐야겠다. 

그리고 비교평가할 동네,아파트를 많이 알아둬야겠다.