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26년 8월 돈버는 독서모임 <결국 해내는 사람들의 원칙>
독서멘토, 독서리더
책 제목(책 제목 + 저자) : 공급자의 시선
저자 및 출판사 : 표영호
읽은 날짜 : 2026.06
핵심 키워드 3가지 뽑아보기 : #인구감소와 부동산시장 #공급과 부동산 #금리
도서를 읽고 내 점수는 (10점 만점에 ~ 몇 점?) : 8점
기사인 척하는 광고를 구분하자
- 공급자들은 언론사를 통해 자신들의 이익을 극대화하는 방향으로 기사를 작성한다.
- 지역의 부동산 가치를 판단하려면 너무 많은 변수를 고려해야 한다.
오른다고 말해야하는 사람들
- 건설사 : 부동산 시장의 활황이 그들의 이익과 직결됨
- 언론사 : 부동산 광고는 중요한 수입원
- 의도적인 집값띄우기 : 미등기 상태로 남는 사례, 의도적으로 지인간 높은가격으로 거래
- 아파트를 사줄 매수자의 수입이 오르지 않았다
대출환경의 변화, 예전같은 투자가 불가능해졌다
- 내가 감당할 수 있는 리스크는 어디까지인가? 질문해보기
하락기에는 호재에도 시장이 움직이지 않는다
- 교통인프라, 대규모 개발계획, 정부부양정책도 하락기에는 시장을 크게 움직이지 못함
- 경제적 불안정성이 매수자들의 경계심을 증가시키고 위험 회피 성향이 강화됨
- 호재에 대한 회의론이 나오고 고용 안정성이나 추가적인 경기침체 가능성에 대한 불확실성이 커지면서 매수자들은 상당한 재정적 부담을 떠안는 것을 꺼리게 됨
통계의 함정
- 공급자들이 제시하는 데이터는 종종 표본 선택 자체에서부터 편향이 존재함
- KB 전국주택가격동향 : 부동산 중개업소가 공개한 ‘호가’ 기반 통계 (실제거래가격이 아닌 매도자와 매수자의 희망가격을 모아 만든 것) → 실제 시장상황과 괴리, 특히 가격 급변시 지수 반응이 늦어짐
- 특히 주택가격이 급락할 때는 실제 거래가격의 추세가 상대적으로 더 정확할 수 있다
- 대한민국 주택보급률 102.5% - 아파트, 단독, 다세대, 시골 빈집까지 모두 통계에 포함된 숫자임
경쟁률과 완판 분양의 함정
- 완판이라는말에 현혹되지 말자. 유혹뒤에는 언제나 감춰진 계산서가 있다
아파트값 우상향론의 함정
- 우상향이 아닌 초양극화 시대가 도래함 : 서울 내에서도 지역에 따라 아파트 단지에 따라 수요집중
- 과거 성공사례를 그대로 기대하기보다는 인구구조, 경제상황, 공급과잉 가능성 등 다양한 요소 고려
정부는 집값하락을 원하지 않는다
- 정부가 부동산 시장을 안정시키려는 노력이 단순히 국민의 주거안정성을 보장하기 위한 것만은 아니다
- 부동산은 대한민국 경제의 내수시장을 움직이는 핵심산업 → 집값이 급락하면 건설사, 금융권이 큰 타격 → 경제 전체로 확산
- 리치이펙트 : 아파트값이 상승하면 사람들은 부유해졌다고 느끼고 소비를 더 많이함
- 푸어이펙트 : 자산이 줄어들었다는 불안감에 소비위축 → 내수부진 → 경제 전반에 부정적인 영향
- 정부가 말하는 ‘가격안정화’ = 집값하락x, 지나친 상승억제
오피스텔, 생활형 숙박시설 투자의 민낯
- 아파트 규제는 강화되었지만 수익형 부동산은 규제에서 자유로웠음 (2020년대)
- 오피스텔 : 주거와 업무용
- 생활형 숙박시설 : 장기투숙은 가능하지만 전입불가
- 도시형 생활주택 : 원룸형아파트로 시작해 규제가 완화되며 소형 아파트로 발전
- 수익형부동산 투자시 : 금리변동성, 대출규제강화, 공실위험을 종합적으로 고려해야 함
선분양제가 감추고 있는 것들
- 품질하자, 설계변경, 입주지연, 부실공사, 분양권 되팔아 투기목적으로 이용
- 후분양제 : 자본력 있는 건설사만 참여, 구매자가 자금을 준비하는 시간 짧음
지역주택조합은 원수에게 권한다?
- 평생의 집이 악몽이 될 수도 있다면? 보장된 것은 없다. 집이 아닌 약속에 돈을 걸때는 더더욱.
- 지주택의 성공확률 : 100개 중 1개 될까말까임
- 지주택 실패의 이유 : 토지 소유권 문제
집값이 하락세라면 얼마나 버틸 수 있을까?
- 부동산 시장에서 가격하락 → 담보로 대출받은 가계는 대출상환 부담 커짐 → 담보가치 하락하며 금융기관이 담보비율 조정하거나 추가담보 요구 → 추가자금 마련하거나 기존대출 조기상환압박 → 가계의 소비여력 감소 → 경제에 악영향
공급부족은 아파트값 폭등을 가져온다?
- 부동산 시장은 늘 새로운 주택이 공급이 되고 거래가 되어야 경기가 활성화됨
- 아파트값 상승 원인이 공급부족이라면 서울 아파트값은 절대 하락해서는 안됨 (언제나 공급부족이니깐)
→ 22년하반기~23년까지 공급부족에도 불구하고 하락함
- 공급이 늘어난다고 무조건 가격이 하락하는 것은 아니며, 공급과 수요의 질적 균형이 중요함
전세가가 아파트값을 밀어올린다?
- 전세가상승 = 부동산의 임대료 인상을 반영해 부동산의 내재가치가 상승한다는 의미
- 전세가와 매매가의 관계는 부동산의 가치 반영
규제가 풀리면 아파트값은 오르나?
- 부동산 시장은 단순히 규제여부에 따라 움직이는 것이 아니라 수요와 공급, 경제상황 등 복합적인 요인
- 규제는 시장 반응에 따른 후속조치 - 규제자체가 시장을 리드하는 요인x, 시장상황에 대응하는 수단
금리가 떨어지면 부동산은 무조건 오른다?
- 금리를 내리면 시중에 돈이 돌고, 금리를 올리면 시중의 돈은 은행으로 빨려들어감
- 금리가 매매가 변동을 주도하는 시점은 금리가 수익보다 더 빠르게 움직이는 때 (코로나시기, 2022년도)
- 부동산 가격은 경제전반의 상황과 경기 심리에 더 크게 좌우됨
시장은 항상 상승 요인과 하락 요인을 가지고 있다
- 상승요인 : 경제성장, 인구증가, 저금리, 정부부양책
- 하락요인 : 경기침체, 금리인상, 인구감소, 공급과잉, 지정학적 요소
- 공급자들은 상승 요인만 부각시킴 - 긍정적인 시장전망제시 - 소비자가 자신들의 물건을 사도록 유도
- 공급자들이 내세우는 부동산 상승요인 : 공급부족, 임대료상승, 새로운개발부족
- 단기적 시장흐름에 휩쓸리지 말고 경제적지표, 정책변화, 금리 등 다양한 요소를 종합적으로 고려해야함
다주택자가 아닌 실수요자가 집을 사면 폭등한다?
- 실수요자들의 매수가 증가하면 주택수요가 높아지고 이에 따라 가격이 상승할 가능성 있음
- 다주택자들과 투기세력의 행동도 집값에 큰 영향을 미침 - 시장에 거대한 자본이 유입되면 특정지역 가격 급등
재건축은 공짜로 새집을 주는게 아니다
- 적은비용으로 새 아파트를 제공받으려면 용적률을 상향 조정해야 함
- 분양가상한제 등의 규제가 존재하는 상황에서는 다양한 변수 작용
- 추가분담금 : 건축비 상승, 재건축 과정 지연, 행정적 비용
재개발을 하면 살기 좋아질까?
- 노후화된 도시구역을 재건하여 현대적인 도시로 탈바꿈
- 원주민의 내몰림 - 서울시 재정착률 평균25% (특히 난곡이나 길음뉴타운은 8~9%뿐)
현재시장에 참여해야 한다는 강박이 나를 망가뜨린다
- 항상 사이클이 있음 : 관망하고 기다리는 것도 투자임
상가 분양은 지옥이다?
- 공급자 입장 : 주상복합의 경우 주거용 부동산 분양으로 건축비, 토지비, 금융비용, 설계비 등을 충당한 후 마지막으로 남는 이익 대부분이 상가 분양에서 나옴
- 상가는 아무리 입지가 좋아도 공실이 되는 경우가 있음
부의 대이전 시대가 열린다 = 베이비부머 세대의 자산이 자녀세대에게 넘어가고 있음
- 초대형 베이커리 카페 : 세금을 줄여 상속하고자 하는 전략. 부모가 오랜기간 운영해온 사업을 자녀에게 물려주면 일정한 세금혜택
- 고가주택시장 변화 : 자녀세대가 상속세 부담 줄이기 위해 고가주택 매각 가능성 큼
- 법인을 통한 증여와 상속 증가
인구변화는 의미없다?
- 집값이 장기적으로 하락할 것이라는 주장 : 특히 지방, 전국적인 관점에서 인구감소는 부동산시장 위축 불러옴
- 인구감소의 문제는 경제활동 인구가 줄어든다는 것 → 가계소득 감소와 연결
- 인구 관련 심각하게 논의할 사항 : 인구감소나 가구수 증가가 아닌 ‘인구집중’ - 수도권
누군가는 정보를 만들었고, 누군가는 그 정보를 믿었다.
누군가는 시장을 설계했고, 누군가는 그 시장에 뛰어들었다.
누군가는 조용히 매수했고, 누군가는 뒤늦게 쫓아갔다.
누군가는 이미 빠져나갔고, 누군가는 아직도 결정을 고민하고 있다.
당신은 지금까지 어느 쪽이었는가?
우리에게 정보를 모두 공개하지 않는다.
언론 뉴스, 전문가의견, 정부정책 등 정보는 ‘공급자의시선’에서 만들어진다.
그들의 의도를 간파하는 순간, 당신은 시장의 흐름을 주도적으로 활용하는 투자자가 된다.
더이상 게임의 말이 아니라,
직접 판을 짜고 움직이는 플레이어가 될 수 있다.
=> 뉴스를 보지 말고, 뉴스가 왜 나왔는지, 어떤 목적에서 나왔는지를 파악해야한다.
우리는 뉴스에 너무 현혹되고, 일희일비한다. 하지만 소비자가 아닌 부류들은 각자의 목적을 가지고 행동할 뿐이다. (음모론x) 정부는 정책 목적, 건설사는 분양 목적, 은행은 대출 목적, 언론은 관심 유도 목적을 갖고 행동한다.
얼마전에 읽은 강남의 탄생에서 강남은 정부와 정책이 만들었다고 한다. 오늘 읽은 책의 관점에서 보자면, 지금 이 시간에도 누군가는 시장을 만들고 있겠지.
개미는 가격을 보고, 투자자는 수요를 보고, 고수는 공급자의 의도를 본다고 한다.
투자자에서 고수로 넘어가는 눈을 길러야겠다. 그러면 어떤 시장이 와도 흔들리지 않을 것 같다.
내용이 조금 어렵지만 한번쯤 그 뒤에 숨겨진 의도를 생각해보자는 의미에서 나쁘지 않았다.
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