✅아파트명 : 수원시 권선구 권선자이 e편한세상아파트
✅위치(지도)
✅입지평가
1. 직장 (기준: 종사자수) : B
*수원시 직장 : 영통구 (16.8만) > 권선구 (12.4만) > 팔달구 (10.6만) > 장안구 (8만)
→ 수원시 권선구 직장은 12.4만으로 수원시에서는 종사자수가 많은 편이다.
→ 수원시 권선구가 수원시에서는 사업체수가 3.4만으로 가장 많다.
*수원시 권선구 직장 등급 : B
2. 교통 (기준 : 주요 업무지구까지 이동시간) : B
강남역 : 73분
여의도역 : 79분
시청역 : 87분
3.학군 (평가기준 : 인근 중학교 학업성취도 평가) : C
학군 : 곡선중학교, 학업성취도 72%, C등급
→ 학군지는 아니다 !!
학업성취도 가장 높은 학교가 상촌중으로 83.9% 이지만 특목고 진학률은 다른 학교에 비해 높다.
4. 환경 (평가기준 : 주변 1km 내 편의시설) B
환경 : 롯데마트, 이마트 (반경 1km 이내)
5. 공급 C
1) 수원시 권선구 인구수 : 36만명
2) 연 적정수요(인구수x0.5%) :
360,000 * 0.005 = 1,800세대
(1년 : 1,800세대 / 3년 : 5,400세대)
3) 3년 입주량 합계 : 4,637세대
26년 2,178세대
27년 1,178세대
28년 1,281세대
4) 연 평균 입주량 :
4,637세대 / 3년 = 연 평균 4,546세대 입주
5) 연 적정수요 대비 연평균 입주량 :
4,546세대 / 1,800 =2.52배
6) 연 적정수요 대비 연 공급평가 :
적정수요 2배 초과 → C 등급
✅수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)
✅투자 결론 (각 항목별 평가)
1) 저평가 : 저평가 여부 확인 : O
권선구 내 대단지 브랜드 아파트이며, 1,700세대 이상의 규모와 구축 대비 선호도가 있는 단지임에도
전고점 대비 약 2억 이상 하락한 가격으로 아직 회복 폭이 크지 않아 가격 메리트가 존재함.
2) 환금성 : 환금성 여부 확인 : O
평형 20평~대형 / 300세대 이상 / 4층 이상
84㎡, 1,753세대 대단지, 브랜드(자이/e편한세상) 아파트로 수요층이 많고 거래가 꾸준히 이루어질
가능성이 높아 환금성이 우수함.
3) 수익률 : 투자금 대비 수익률 계산 : O
전저점 기준 매매가 4.98억 → 현재 6.8억으로 약 1.82억 상승하였으며, 당시 갭(약 1.35억) 대비 약 135% 수준의 투자금 수익률이 가능함. 또한 현재 전세가도 5.0억 수준으로 회복됨.
4) 원금보존 : O 현재 74%
현재 전세가율은 약 74%(5.0억 / 6.8억) 수준으로, 전세가가 매매가를 비교적 안정적으로 지지하고 있는 모습이다.
전저점 이후 전세가 회복 흐름도 나타나고 있어 하락 시 일정 부분 원금 방어 가능성이 있어 보임.
5) 리스크 대비: O
수원 권선구 내 1,700세대 이상의 대단지 브랜드 아파트로 실거주 수요가 꾸준하며, 84㎡ 선호도 또한 높은 편이다.
전세 수요가 안정적으로 형성되어 있고, 가격 회복 흐름도 이어지고 있어 리스크 대비 안정성이 있는 단지로 생각된다.
나의 투자 결론(매수 여부):
권선자이e편한세상은 수원 권선구 내 대단지 브랜드 아파트로 생활 인프라와 실거주 수요가 안정적으로 형성되어 있다. 세대수가 많고 가족 구성원이 많이 살고 있으며 84㎡ 선호도가 높아 실수요 기반이 탄탄하며, 구축 대비 상품성이 우수한 편이다.
전고점 대비 아직 완전한 가격 회복은 이루어지지 않았으나, 전세가율이 약 74% 수준까지 회복되며 전세가가 매매가를 안정적으로 받쳐주는 흐름을 보이고 있다. 투자금 대비 수익률도 양호한 편이며, 대단지 브랜드 수요가 지속되는 점에서 안정적인 회복 가능성이 있는 단지로 판단된다.
안정적인 전세 수요와 브랜드 대단지 선호를 고려할 때 실거주 및 투자 모두 검토 가능한 단지로 보인다.
✅ 작성하면서 느낀점 :
저환수원리 기준을 실제 숫자로 다시 확인해보며 단지의 본질적인 선호도를 점검할 수 있어 좋았습니다.
특히 전세가가 매매가를 어느 정도 받쳐주고 있는지를보면서, 단순히 갭이 줄어드는 흐름만 보는 것이 아니라 전세가를 기반으로 안정성을 함께 보는 저환수원리 관점이 더 본질적인 기준이라는 점을 다시 느꼈습니다.
앞으로도 단순한 상승 기대보다는 저환수원리 기준을 중심으로, 점검하는 투자 판단을 이어가겠습니다.
