관련 강의
열반스쿨 기초반 - 부동산 투자로 수익률 200% 내는 방법
주우이, 자음과모음
<저환수원리>
저평가 : 같은 가격이라면 더 좋은 아파트를 선택하는 것
-절대적 저평가 : 전고점 대비 얼마만큼 하락하였는가
-상대적 저평가 : 가격고정 / 가격(입지)고정
수익률 : 투자금 대비 얼마나 돌아오는 지(수익금은 많고, 투자금이 적은 게 가장 이상적)
입지가 좋은 단지는 사람들의 수요가 있기 때문에 먼저 오르고, 오르는 폭이 상대적으로 크기 때문에 수익률을 높일 수 있다.
부동산의 가치를 판단하는 객관적인 지표
→ 직장,교통,학군,환경,공급
수익률 보고서를 이용해 투자 아파트 선택하는 방법
1단계 : 내가 알고 있는 지역을 늘린다(임장보고서 작성)
2단계 : 비슷한 가격대의 아파트를 찾는다
3단계 : 수익률 보고서를 통해 더 좋은 아파트를 찾는다
1. 아파트 투자와 직장의 관련
- 좋은 직장이 있는 곳은, 사람들이 출퇴근 편하기 때문에 거주해야 하는 이유가 생김 → 수요 발생을 의미.
- 입지 평가의 기준은 다수가 좋아하는 것을 기준(개인의 수요 및 판단 x)
1-1. 평가기준 : 종사자수
S등급(종사자 수 30만명 이상), A등급(종사자 수 20만명 이상)
→ 일자리가 사람을 모으는 지역(외부 수요가 직장을 이유로 들어올만한 곳.
B등급(종사자 수 10만명 이상), C등급(그외)
→ 자체 일자리로 외부 수요를 끌어들이지는 못함.
2. 아파트 투자와 교통의 관련
- 많은 사람들이 출,퇴근 시간을 줄이고 싶어한다. 그러나 좋은 직장이 있는 곳의 주변은 거주 비용 상승한다.
→ 직장이 있는 곳에 거주하기 어렵기에, 업무지구로 빨리 갈 수 있는 곳에 수요가 자연스럽게 발생한다.
- 수도권에서는 교통이 중요하다.
- 교통 개선이 되면 가격 상승이 되지만, 교통 개선만 봐서는 안된다. ‘땅의 가치 = 입지 독점성’도 같이 고려.
2-1. 평가기준 : 주요 업무지구까지 이동시간
S등급(강남 30분 이내)
A등급(강남 1시간 이내, 부도심 30분 이내)
B등급(부도심 1시간 이내)
C등급(그외)
Ps. 부도심 : 시청, 여의도, 가산디지털단지, 구로디지털단지, 마곡, 상암DMC, 판교
단, 지방은 수도권과 달리 직장을 갈 수 있는 지하철 노선이 부족하기에, 자차를 이용하여 이동한다.
→ 즉, 교통의 중요성이 서울에 비해 상대적으로 낮다(부산, 대구 등 일부 광역시는 제외)
지방 내 주요 직장까지 자차 이동시간 : 10분이내(S) / 20분 이내(A) / 30분 이내(B) / 그 외(C)
3. 아파트 투자와 학군의 관련
- 경제적 여유, 교육열, 좋은 교육환경 → 수요 발생 → 집값 상승
학군 기준이 왜 중학교 학업성취도평가인가?
→ 좋은 중학교에서 특목고를 보내고, 의대를 갈 수 있는 고등학교를 보내는 학생 수가 많기 때문에.
→ 특목고 진학률이 4%이상이면 꽤 높은 것, 6%이상이면 정말 공부 잘하는 것.
3-1. 평가기준 : 중학교 학업성취도 평가
S등급(학업성취도 95% 이상) : 지역 내/외 선호
A등급(학업성취도 90% 이상) : 지역 내 선호
B등급(학업성취도 85% 이상) : 해당 생활권에서는 선호하는 학교
C등급(그외) : 학군이 거주지 선택요소가 아니다.
학업성취도 평가는 높으나, 특목고 진학률이 낮으면 : 학생 전반적인 수준은 양호하지만, 상위권이 부족하다는 의미.
학업성취도 평가는 낮으나, 특목고 진학률이 높으면 : 상위권과 하위권이 격차가 크다는 의미.
학군 수요가 있는 곳은, 상승장에서 더 큰 상승(가격이 오르니까, 더 빨리 사야겠다는 심리)이 있으며, 하락장에서는 가격을 지지(어차피 초,중,고 다녀야 하니까 심리)해주어 더 빠른 반등을 기대 할 수 있다.
4. 아파트 투자와 환경의 관련
- 사람들의 구매력(소비력)을 볼 수 있는 요소.
4-1. 평가기준 : 백화점(판단 기준 : 신세계, 롯데, 현대, 갤러리아), 대형마트
S등급(백화점 2개 이상)
A등급(백화점 1개 이상)
B등급(대형마트 1개 이상)
C등급(그 외)
5. 아파트 투자와 공급의 관련
- 대규모 공급은 주변 환경을 변화시키며 지역위상을 높이는 역할을 하기도 한다.
5-1. 평가기준 : 적정수요 대비 공급물량 수준
S등급(적정수요 ½ 이하)
A등급(적정수요 1배 이내)
B등급(적정수요 1배 초과 ~ 2배 이내)
C등급(적정수요 2배 초과)
앞으로의 3년간의 물량을 봐야 하는 이유 : 처음 투자를 하는 시점 및 2년 후 전세만기 시 리스크 파악 가능하기 때문
수익률 계산 = (수익(매도금액-매수금액) / 투자금) * 100%
매년 투자 수익률 20% 올린다고 하면, 워렛버핏도 박수를 쳐줄 것이다 → 그만큼 어렵고, 대단한 것
전고점
- 직전에 거래 된 가장 높은 가격(21년 하반기 다수)
- 시장이 좋아지면 이 가격 정도는 기대해도 되지 않을까?
전저점
- 직전에 거래 된 가장 낮은 가격(22년 말 ~ 23년 초 다수)
- 가격이 조정 받더라도 이 가격 정도에서는 버틸 수 있지 않을까?
잃지 않는 투자 기준
저평가 : 비교평가(지역 내, 지역 간)
환금성 : 팔고 싶을 때 팔 수 있는가(단, 나홀로 아파트, 저층 및 탑층 제외)
수익성 : 투자금 대비 수익률
원금보존 : 지역별 적정 전세가율, 입지독점성 또는 입주물량 적정
리스크 관리 : 역전세 대비
백지도 이용하기 → 백지에 아파트 위치 대강 써놓고 Image Making(사진, 가격 등) 하기.
3강 강의를 듣기 전, 미니 임장 보고서(아파트 수익률 보고서) 과제를 마무리하였다.
과제의 마지막 부분에 '투자 결론'을 작성하는 항목이 있었는데, 나는 '저환수원리'의 기준을 적용하였다.
그 시작인 '저평가' 부분을 쓰려는 순간, 갑자기 머릿속이 막히고 말았다.
'저평가…? 어…? 저평가가 뭐지? 가격 대비 가치가 낮은 건가…? 이걸 어떻게 써야 하지?'
이유도 알 수 없고, 그렇다고 잘못된 내용을 쓸 수도 없어 답답했다.
결국 내가 생각하는 저평가의 기준과 생각을 바탕으로 작성하고, 과제를 어찌저찌 마무리하였다.
그런데 3강 강의를 듣자마자, 주우이님께서 저평가에 대해 명쾌하게 설명해주셨다.
"같은 가격이라면 더 좋은 아파트를 선택하는 것."
그 말을 듣는 순간, 과제를 할 때 왜 그 부분에서 막혔는지 바로 이해할 수 있었다.
다른 아파트와 비교하지 않고 단 하나의 아파트만 골라 조사했으니, 막히는 것이 당연했던 것이다.
사실 '비교평가'라는 말은 귀에 닳도록 들어왔다.
어쩌면 많이 듣고 안 듣고를 떠나서, 저평가를 확인하려면 비교 대상이 있어야 한다는 건 아주 기본적인 전제였는데,
너무 당연하게 여긴 나머지 정작 간과해버렸던 것 같다.
역시 아는 만큼, 본 만큼, 행동한 만큼 성장한다는 말을 새삼 실감하게 되었다.
무엇보다 나의 앞마당을 만드는게 가장 우선이고 기본이라고 생각한다.
임장을 한다는 생각으로 하는 것보단, 그냥 아파트 구경한다는 가벼운 생각으로 시작하는게 나을 것 같다.
속도보단 꾸준함이니까.
반복되는 운은 실력이고, 반복되는 실패는 습관이다.
