[열기91기 너바나님 레시피로 10억달성하조 해피율율] 남산타운 아파트 수익률 분석 보고서

*화면 오른쪽 과제 설명(과제 가이드)을 참고해서 작성해보세요 : )

*첫 작성이라 어려운 경우, 3강 강사님 설명을 따라 작성해보세요! : ) *3강은 6/23(화) 업로드 됩니다  

*제목 예시 : 답십리동 답십리 대우 아파트 수익률 분석 보고서 

✅아파트명 : 남산타운
서울시 중구 신당동 844 
2002년 

5150세대 

용적률 231%

건폐율 22% , 

25평,32평,42평

✅위치(지도)

✅입지평가

1. 직장 (기준: 종사자수)

서울시 중구 종사자 수 : 38만

서울시 중구 직장 등급 : S등급

서울시 중구 직장인 평균 연봉 : 6180만원 
서울시 중구 직장인 총 연봉 : 26조

서울시 중구는 수도권 3대 주요업무지구 강남, 여의도, 도심(시청) 중 도심이 위치한 지역이다. 

명동, 시청, 을지로가 위치해있다. 도심권엔 우리은행(주), (주)엘지생활건강, 씨제이올리브영(주), (주)신한은행, 삼성카드(주) 등 금융업과 대기업이 밀집해있다. 전통적으로 업무지구의 기능을 하던 곳이다. 종사자수도 많고, 연봉도 높은 편이다. 

*또한 마포, 강남, 여의도 모두 접근성이 좋은 위치에 있다는 것 역시 강점이다. 
ex)명동김할머니? 금융업이 발달해있다. 

*직장 데이터는 2주차 강의 [교재 다운로드] 에서 다운로드 받을수 있습니다.

*직장 등급은 직장데이터에서 해당 구의 종사자수를 확인하고, 아래 기준으로 등급을 작성해주세요 

2. 교통 (기준 : 주요 업무지구까지 이동시간)

카카오맵 - 길찾기

강남역 : 31분 

여의도역 : 227분 

시청역 : 27분 

교통등급 : S-

3대 주요업무지구를 대부분 30분대로 접근이 가능한 지역. 
다만 직통노선이 없는 것이 아쉽지만, 

그럼에도 주요업무지구 3곳을 모두 30분대로 접근이 가능한 곳은 희소하다. 

그리고, 남산타운은 6호선 버티고개역 초역세권이며, 3호선 금호역, 3호선&6호선 약수역 역세권이다. 

대단지이기 때문에 동 위치에 따라 이용할 수 있는 역이 다를 것 같다. 

거기에 더하여 주변에 2호선 신당역, 5호선 청구역, 4호선 충무로역, 3호선 약수역 등 인접한 거리에 다양한 노선의 철도역이 있기 때문에 어떤 방향으로든 이동이 편리하다. 강점이라고 볼 수 있다. 

*지방의 경우 부산, 대구를 제외하고 교통이 입지가치에 크게 영향을 주지 않으므로, 교통 부분은 작성하지 않으셔도 됩니다.

*부산은 사람들이 선호하는 직장이 있는 해운대 센텀, 대구는 범어네거리 기준으로 자차 이동시간을 보시면 됩니다.

*부산, 대구 주요직장까지 자차이동시간을 기준으로 작성하세요 : 10분 이내(S)/20분 이내(A)/30분 이내(B)/그 외(C)

3.학군 (평가기준 : 인근 중학교 학업성취도 평가)

 아실 https://asil.kr/asil/ 에서 > 학군 선택 >지도 위에서 단지에서 가장 가까운 중학교의 학업성취도 확인

학군 : 장원중학교(77%,1.3%) 장충중(79%,0%) C등급 

중구 전반적으로 학군입지가 수요를 이끄는 지역이 아니다. 
남산타운 역시 중구 내에서 중간정도의 수준이나, 수요를 이끌 정도로 보기는 어렵다. 

그리고 초등학교는 단지내에서 동호초를 배정받는다. 학급당학생수는 17명이며, 전체학생수는 361명이다. 
도보 20분정도가 걸린다고 나오지만, 쌈지공원쪽으로 가는 길이 있지 않을까? ㅠㅠ 
이건 임장가면 확인해야함. 

4. 환경 (평가기준 : 주변 1km 내 편의시설)

카카오맵에서 ‘주변’ 탭을 눌러 

백화점과와 대형마트를 확인할 수 있습니다.

환경 : 백화점X, 대형마트X, C등급
1km 내로 확인했을 때엔 환경입지요소가 없다. 
하지만 2km 차량5분거리에 

'갤러리아백화점 한남점, 롯데마트 행당역점, 현대시티아울렛 동대문점, 이마트 청계천점, 신세계백화점 본점 

3km 차량 10분거리에 현대백화점 압구정본점, 롯데백화점 본점이 있다. 

………정량적인 환경입지 평가요소로만 파악할 수는 없을 것 같다. 압구정 현대가 있는데…

역시 2~3km 위치에 순천향대학교 부속 서울병원, 국립중앙의료원, 인제대서울백병원이 위치하고 있다. 

5. 공급

부동산지인 활용

[첫수강생은 3년 입주 합계를 구해보세요]

- 00구 3년입주 합계 : 0000세대 (26년 000세대 + 27년 000세대 + 28년 000세대)

*3년 입주량 합계 구하는 법 

부동산 지인 > 수요/입주탭 https://aptgin.com/home/gin05/gin0501 > 지역 구 선택 > 올해 +1년+2년후 입주량 더하기 

[재수강생은 적정수요 대비 공급평가까지 해보세요]

*화면 오른쪽 과제 설명(과제가이드)을 따라서 해보세요 : )

1) 서울시 인구수 / 서울 중구 인구수 : 서울 930만 / 중구  11만 

2) 연 적정수요(인구수x0.5%) : 서울 4.6만 / 550

서울 1년 4.6만 3년 14만 / 중구 1년 550 3년 1650 

3) 3년 입주량 합계 :  세대 (26년 000세대 + 27년 000 세대 + 28년 000세대)

4) 연 평균 입주량 : 000 세대÷3년 = 연평균  000 세대 입주

5) 연 적정수요 대비 연평균 입주량  : 000÷0000 =0.00배

6) 연 적정수요 대비 연 공급평가 : 적정수요 00 이내  > 0 등급 

✅수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)

*수익률 계산기는 2주차 강의 [교재 다운로드] 에서 다운로드 받을수 있습니다.

[수익률 분석 표 삽입]

현재 시세: 00단지 00평 현재 매매 00억, 전세 0억

5년 내 고점 매입시: 년  월  매매 00억 전세 00억

5년 내 저점 매입시: 년  월  매매 00억 전세 00억

✅현장사진(선택)

[현장사진 있을 시 삽입] 

✅투자 결론 (각 항목별 평가)

0) 가치 : 토지가 우상향하는 가치를 가진 곳  

1) 저평가 : 전고점15.9억 대비 8% 상승한수준의 매매가로 17.2억이다. 
광교센트럴뷰84 , 이편한세상수지(주복) 84, 철산역롯데캐슬&SK VIEW클래스티지84 등 수도권 신축과 비교하였을 때에 가치 대비 가격이 싸다고 생각하게 되었음. 

2) 환금성 : 매도하고 싶을 때에 충분히 매도가 가능할 정도로  가치가 있는 땅, 선호하는 구축 대단지라고 생각해서 환금성 있다고 생각함. 

3) 수익률 : 10년후 수익률200% 가능할까를 고민해보았을 때에 수익성이 있다고 생각함. 
10년 전 2016년 6억이었던 매매가가 현재 17억이 되었으므로 10년간 200% 가까운 수익을 내었다.  

그리고 저점매수시 100%이상의 수익률을 냈음. 

4) 원금보존 : 현재 전세가율은 42%로, 최악의경우엔 7억까지 가격이 빠질 수 있다. 
전세가7.5억의 2배보다 매매가가 낮다면 원금보전이 가능하다고 생각할 수 있는데, 그런 점에서는 단기적으로 원금보존이 어려운 리스크는 있을 수 있다. 하지만 저평가되어있기 때문에 장기적으로 감당이 가능하다면 원금보존은 가능해보인다. (10년 이상) 

5) 리스크 대비

최악의경우엔 전세가인 7억까지 가격이 빠질 수 있다. 적정전세가율을 밑도는 수준이다. 아무래도 구축이기 때문으로 보임. 하지만 전세가도 지속적으로 상승하고 있으며, 수요가 많으며, 무엇보다 입지독점성을 갖고있는 단지이다. 

나의 투자 결론(매수 여부): 

나에게 만약 10억으로 투자를 할 수 있다면, 광교, 수지,철산 보다는 중구의 남산타운을 매수할 것 같다. 
왜냐하면 가치있는 자산은 모으면서 계속 보유해야하기 때문에, 땅의 가치를 먼저 보게 될 것 같다. 
또한 상품성 또한 2002년식으로 너무 오래된 단지가 아니기 때문에 전세투자에도 적합해 보인다. 
 

✅ 작성하면서 느낀점 : 

이번에 수익률을 계산해본 남산타운은 내 앞마당지역이 아니다. 
원래 광명의 자이더헤리티지를 작성하려다가, 
더 나은 곳을 한번 찾아보다가 남산타운을 보게 되었다. 

이렇게 잠깐 찾아보는 것으로도 더 나은 땅의 가치를 가진 곳을 발견한다면 
앞으로 상급지 지역을 앞마당으로 더 자주 만들어서 
앞으로 포트폴리오를 개선할 때에 아쉬움을 남기지 않는 선택을 해야겠다고 생각했다. 

BM : 아는 지역에 따라 앞으로 보유자산이 달라진다는 생각으로 3번 중 1번은 꼭 상급지 앞마당 만들기