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열반스쿨 기초반 - 부동산 투자로 수익률 200% 내는 방법
주우이, 자음과모음
조급하지 않게 하루에 할 일을 해나가며
반복되는 실패가 아닌 반복 되는 운을 실력으로 자산을 쌓아 나가고 싶은 그림그리는 나나 입니다.
기본이 중요 하다는 것을 머리로는 이해하면서
아니 모르는 척 한 듯…
차근차근!!!….
복기 하는 마음으로
주우이 님의
3강 수익을 높이는 투자의 모든 것
수익률 높이는 투자 vs 수익률 낮은 투자
1.수익률 높은 투자란 ?
돈이 많이 들어가는 투자 로 돈 많이 버는 투자(수익률 높음)
돈 많이 들어 가고 돈 적게 버는 투자는 아쉬울 수 있다.
돈이 적게 들어 투자하고 돈을 많이 벌면 좋은 투자다.
돈 적게 투자하고 돈 적게 버는 투자 아쉽다,
***수익률 높은 투자를 하기 위해서는 특성을 알고, 돈이 적게 들어가도
돈을 많이 버는 투자를 해야 한다.
수익률 보고서를 하지 않으면 같은 가격으로 덜 좋은 것을 살 수 있다.
가치와 가격을 살펴보고 내가 고른 아파트가 진짜 좋은 아파트 인지
확인 하기 위해 투자 기준을 기억 해야 한다.
투자 선택 기준
저평가
환금성
수익률
원금보전
리스크
저평가-같은 가격이라면 더 좋은 아파트를 선택 하는 것
수익률-투자금 대비 얼마나 돌아오는가 수익률 높이고, 투자금 줄이고,수요가 많아야 하고, 입지를 알아야 한다.
-같은 돈으로 다른 가치를 알고 있느냐 없느냐 중요
- 앞마당 늘려 놓으면 저.환.수.원.리. 비교 후 더 가치 있는 단지 선택
-가치 대비 더 좋은 것
-확신 있는 단지를 사야지 보유하며 수익이 나는 시간까지 기다릴 수 있다.
2.수익을 높이는 입지분석 방법
아파트 수익률 보고서를 쓰는 이유
*신축 호재
신축+호재만 보고 들어가면 안된다.
강남 접근성 중요
구축 .신축 가격이 같을 때는 구축 입지가 더 좋을 가능성이 높다.
수익률 보고서로 한번 더 확인 필요
*투자금
가치 판단하지 않고 돈만 보고 선택하면 실수 할 수 있다.
*입지 (저.환.수.원.리)
비슷한 돈으로 더 높은 수익률을 얻기 위해서 작성하는 것
가치를 알고 투자 하는 것이 중요
아파트 수익률 보고서 구성
위치
입지평가
수익률 분석
현장사진
투자결론
아파트 선정단계
STEP1.아파트 선정
*랜드마크단지는 가치를 분석하는 눈을 키우는 것으로 지역 별 선호도를 알 수 있다.
* 내 돈으로 살 수 있는 아파트 조사 - 현재 내 돈으로 살 수 있는 집의 수준(+현재 나의 실력)을 알 수 있다.
STEP2.위치
위치를 알고 주변 지역. 주변단지.생활인프라. 환경. 역까지 의 거리 등 파악
STEP3. 입지평가 (S,A,B,C) 기준
직장
***좋은 일자리가 들어 오는가?
좋은 직장이 있는 곳은 사람들이 출퇴근이 편하기 때문에 거주할 이유가 생기게 된다.-수요 발생
부동산에서 수요와 가격에 영향 미친다.
(내가 좋아하는것보다다수가 좋아 하는 것을 기준으로 해야 함)
확인- 종사자 수-양적인 측면
**양질의 고소득 직장 많으면 좋음 (대기업) 지속 가능한 업종인지 체크
대체 할 수 있는 지역 인지 중요
직장이 생겨도 대체지 인 지역은 사람들이 안 들어간다.
일자리를 찾아 이 지역에 들어올까?
교통
수도권에서 강남 접근성 기준으로 더 좋은 노선은 사람들이 출퇴근 시간을 줄이고 싶어 하기 때문에
역 주변 단지는 상승 시 가격이 빠르게 반응하고 하락 시 가격 회복이 빠르다.
직장이 있는 곳에 거주 하기 어렵다면 업무 지구로 빨리 갈 수 있는 곳(수요)발생
확인- 중심업무 지구까지의 시간 .지하철 접근성 중요
*주요 업무 지역으로 가는 노선이 생기면 랜드마크 아파트가 달라 지기도 한다.
강남권 직장 169만 명 +분당 35만= 200만 명 이다.(접근성 중요)
수도권 교통에서 지하철이 중요한 이유
정시성 확보 + 거 이 모든 직장을 갈 수 있는 촘촘한 수도권 노선
종로가 중심이던 시절에는 일산도 괜찮았다 .
강남이 주요 업무 지역으로 바뀌면서 입지가 달라짐
나는 일산에 오래 살았던 사람,
지인 분들은" 일산 은 버린 지식” 이라는
말들을 한다.
땅이 넓은 지역으로 주변에 공급이 많으며 은평구. 삼송. 창릉 신도시가 새로 생기고 생길 예정 인 곳이 있는
입지 가치는 더욱 낮아 진다는 것도 알고 있다.
슬픈 현실이다!!..
그러나
내가 아는 지인들은 행동 하지 않는다.
이유가 많다.
사람들이 환경을 바꾸는 것을 힘들어 한다는 것을 실감 한다!!!
입지 요소로 교통이 중요하지만
입지 독점성 이 있는 대체 불가 한 지역 인지를 알고 투자 하는 것이 중요하다.
주요 업무지구 까지 이동 시간-특히 강남 접근성이 얼마나 좋을까?
시장 안 좋을 때 호재 보고 호재로 많이 오르면 조심 해야 함
**호재를 보는 것이 아니라 입지 가치를 보아야 함
상승장에 더 가치가 있다.
시장 분위기 안 좋을 때 매수 기회다!>>>
학군
경제적 여유, 교육 열, 좋은 교육 환경→ 수요 발생→집값 상승
거주 선호도는 실 거주 가치,전세가 영향( 학군은 하락장 에서는 가격 방어를 상승장 에서는 가격 상승을 이끌어 준다)
확인- 중학교 학업성취도 평가
학업 성취도 평가가 높은+특목고진학율이낮음-학생 전반 적인 수준은 양호,상위권 부족
학업 성취도 평가 낮음+특목고 직학률 높음: 상위권/하위권 격차가 큼
**보통 우리 아이들이 가는 일반고 먼저 보고 특목고 본다.
서울대 진학율 만 봤지만 +의대도 같이 본다.
중학교 성취도 평가 -학군 때문에 이사 오는 지역,단지 일까?
환경
주변에 백화점 등 편의 시설이 잘 갖추어진 곳 . 한강이 보이는 아파트
사람들의 구매력을 볼 수 있는 요소
사람들의 구매력은 소득과 관련되고 소득을 감당할 수 있는 집 값 수준과 밀접
(대기업에서 지역 사람들의 구매력을 조사를 하고 많은 의사 결정을 통해 백화점 ,마트 오픈)
확인- 백화점.마트
1층 명품 매장 입점 여부. 지하 지역들 맛집
뉴타운 생기는 지역
흑석 뉴타운 -평지x
노량진 뉴타운(분양가 싸지 않음) - 평지/여의도 업무 지역/ 서울 중심 업무 지역 접근성 좋음(백화점 없지만 환경+)
1km 이내 체크
환경이 좋다고 다른 입지 요소를 안보는 것이 아님 다른 요소까지 보는 게 중요
투자에서 우선순위 잡아야 할 기준>>>>> 업무 지구까지 의 접근성
상권을 볼 때는 선호하는 하는 상권 인지가 중요
환경- 상업 시설 (백화점.대형마트)-사람들이 좋아 하는 인프라인가?
공급
공급은 투자자에게 기회 이자 리스크
기준집매도하고 입주시 매매물량증가 ,매매가 하락
세아파트가 들어오면 실제 입주하지않는 물량이 전세로 쏟아짐 -전세물량증가,전세가 하락
확인- 적정수요대비 공급 물량
시장이 좋을때 인호가 많음
투자 시 입주장 전후 전세 설정 날짜 조절 하기 (공급양에 따라 다르게 영향 받는다.)
3년간 예정된 공급 물량 확인 (연평균 물량 수준으로 공급 등급평가)
인구를 주고 받는 지역도 공급 체크
역전세는 전세금이 많이 올랐을 때 생길 수 있다.
재건축 ,재개발이 이주 수요를 만들어 준다.
(투자기회,리스크 )
공급 → 향후 3년간 입주예정 물량(연평균 입주량)
투자할 당시 2년뒤 전세 만기 시 전세 셋팅 걱정 없는지?(리스크 가늠)
STEP 4.수익률 분석
현시점의 수익률은 얼마인가?
얼마 까지 갈것을 기대하고 매수 하는가?
전고점
전저점
실거주,투자-내가 살수 있는 것중에 제일 좋은것을 사라!…
내 영혼을 땡긴 실거주?!…
투자수익률 - 전세레버리지>실거주레버리지> 대출없는 실거주
현재는 실거주 중이지만, 주변 공급 이 정리 되는 시점에 주택연금 VS 전세투자 레버리지 고려중…..
똑 같은 가치를 가진 아파트도 어느 시기에 사느냐에 따라 수익 ,수익률이 달라짐
싸게 사야 수익과 수익률이 높아짐
수익.수익률 높이는 방법
- 가치. 가격. 보유
가치 있는 것을 싸게 사고(적절한 투자금.전세 상승,좋은타이밍) 가치에 맞는 가격이 될때까지 기다린다.
똑같은 가치있는 아파트도 언제 사느냐에따라 수익,수익률이 다르다 /
**가치가 있는 아파트는 싸게 사면 수익,수익률응 높일수 있는 관점을 가지고 집을 선택 하는게 중요
아무리 좋은것도 비싸게 사면 안된다.
현재 가격이 싸다면 투자금을 촤소화 시키는 투자 뿐만이 아니라
전세금 회수 해 나가는 것도 장기적 수익,수익률을 높이는 방법이다.
하락장 에서 힘든 시기를 보낼 때도 있었다.
가치를 알았다면 힘들지 않게 기다릴 수 있었을 텐 데.
하락장에서 알지 못한다는 것은 불안함이 증폭이 되는것 이였다.
이제는 안다,
가치 있는 아파트를 싸게 사면 수익이 날 때 까지 기다리면 된다는 것
가치를 알고 가치를 믿고 시장을 기다릴 수 있게 해주는 것이 아파트 수익률 보고서다.
내가 30년 전 부터 수익률 보고서를 알았다면 지금은……!!!! 허어억
아들이 30년 후 미래를 위해 아파트 수익률 보고서를 알려 주어야겠다!
STEP5. 현장 사진
시각적으로 지역 이미지 저장
이미지화 시킬 수 있는 지역
STEP6. 투자 결론
잃지 않는 투자 기준
저평가- 비교평가(지역 간. 지역 내)
환금성- 팔 수 있을 때 팔 수 있는가? (나홀로 아파트 1~3층 /탑층 제외)
수익성-투자금대비 수익률-
원금보전- 지역별 적정 전세가율/ 입지 독점성 또는 입주 물량 적정
(강남 45%/강남1시간내 55%/지방70%)-
리스크 관리- 역전세 대비 -
투자결론
연식.세대수
직장
교통
학군
환경
공급
전고점
전저점
매매
전세
투자금
전세가율
수익률
아파트 수익률 보고서 의미 -
초보자도 일지 않는 투자
더 가치 잇는 것을 골라내 같은 돈으로 더 벌 수 있는 기회를 줌
가치를 찾아가는 시간을 확신을 가지고, 기다리게 해줌
스스로의 투자에 확신을 심어주는 보고서
수도권 가격은 서울 접근성 영향이 크다.
수익률 보고서를 통해 비교 평가 하여 상대 적으로 저 평가된 아파트를 찾는 것이다.
비교평가를 위해 3~5개 정도 앞마당 만들고 비교평가후 투자를 한다면 저평가된
아파트를 싸게 사서 원하는 수익이 날때 까지 기다린다.
수익률비교평가
비교평가는 최선의 아파트를 매수하는 방법(수익 극대화)
비교평가 핵심-비슷한 가격으로 매수 할수 잇는지 끊임없이 비교
입지가 더 좋은 곳 선택한다
그 곳이 생대적으로 저평가 가능성이 높다.
해야할 행동
최소한 앞마당 3개 있어야 비교평가 가능하다.
현재 전세가가 붙어지는 지역 투자 기회 준다.
**계약 갱신 청구권 사람들 만기시 투자기회 올수도 있음
비슷한가치 다른 투자금이면 내 투자금 기준에 맞게 투자해도 된다.
지역 /단지마다 다른 가격 상승 정도가 다름-기회다
개별단지 단위로 판단 필요
투자를 위한 가장 중요한 것
가치를 판단 하는실력을 키우는게 중요하다
1.저평가단지
2.저평가 단지를 찾기위해서 비교평가
3.비교평가를 하기 위해서는 앞마당 늘리기
1년안에투자하기위해 6개월안에 투자 단지 찾는다!!
비전보드 여기저기붙여 놓고 할수 있다는 생각을 하고 촘촘하게 나눠보고
미래를 민
믿고 비전 보드 이루어나간다.
주우이님은
슬럼프는 (노력하고 있다는 선물이다)라고 하신다.
아이가 커가는 모습을 잘못보시고 잠자는 모습만…
본 튜터님은
우리는 가족도 지키면서 투자시간을 만들어 투자하라고 기본이 되는 말씀을
집중적으로 해주셨다.
기본을 단단히 해 나가다 보면 투자의 시간은 빨리 다시 온다고 주우이님의
감사합니다.!!.
