✅아파트명 : 인덕원 센트럴 푸르지오 아파트 1단지
✅위치(지도)
인덕원 센트럴 푸르지오 아파트 1단지,
지하철 4호선 인덕원역에서 직선거리로 800m가 조금 되지 않는다.
마음먹으면 도보로 이동이 가능하다.
안양 동안구 관양동과 의왕 포일동, 내손동 사이에 껴있다.
1단지(약2000세대) 행정구역은 안양 평촌동, 조금 규모가 작은 2단지(약400세대)는 의왕 포일동이다.
행정구역은 다르지만 같은 초등학교를 다닌다.
✅입지평가
1. 직장 (기준: 종사자수)
안양시 동안구 종사자 수 18만, 사업체 수 4만
안양시 동안구 직장 등급 B
2. 교통 (기준 : 주요 업무지구까지 이동시간)
강남역 : 45분
여의도역 : 55분
시청역 : 60분
교통등급 : A
지하철 4호선 인덕원역을 이용하여 강남, 명동이나 여의도 등 주요업무지구로 출퇴근이 가능하다.
출근시간 4호선은 배차간격이 5분 가량으로 짧은데도 불구하고 사람들이 바글바글하다.
3.학군 (평가기준 : 인근 중학교 학업성취도 평가)
벌말초등학교(혁신초) 초품아다.
벌말초는 학생수 600명 이상으로 고학년으로 갈수록 학생수가 많아지는 특징이 있으며,
2024년 신축입주한 인덕원베르텍스와 그 옆에 래미안, 그리고 40평대 이상의 대형평수 평촌e편한세상 거주하는 아이들이 등교하는 학교이다.
인센푸(인덕원센트럴푸르지오)에서 평촌중, 귀인중, 범계중으로 배정받아 진학하는 경우는 거의 없다.
1단지 2단지 모두 대안중학교나 인덕원중학교, 부림중학교 등으로 배정된다.
10년 전 학업성취도 평가 점수만으로 중학교의 수준을 판단하는 건.. 이제 무리무리지만 희한하게 여전히 먹힌다.
4. 환경 (평가기준 : 주변 1km 내 편의시설)
환경 C
반경 1km 내 백화점 대형마트 없음
5. 공급
1) 동안구 인구수 : 33만명
2) 연 적정수요(인구수x0.5%) : 1,650 (1년 : 1,650세대 / 3년 : 4,950세대)
3) 3년 입주량 합계 : 3,599세대 (26년 458세대 + 27년 2737세대 + 28년 404세대)
4) 연 평균 입주량 : 3,599 세대 ÷ 3년 = 연평균 1,200 세대 입주
5) 연 적정수요 대비 연평균 입주량 : 1,200÷1,650 =0.72배
6) 연 적정수요 대비 연 공급평가 : 적정수요 1배 이내 → A 등급
✅수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)
현재 시세: 인덕원센트럴푸르지오 1단지 32평 현재 매매 12억, 전세 6억
5년 내 고점 매입시: 2021년 8월 매매 10.8억 전세 4.7억
5년 내 저점 매입시: 2023년 6월 매매 6.9억 전세 4.5억
✅현장사진(선택)
[카카오맵거리뷰]
✅투자 결론 (각 항목별 평가)
1) 저평가 : 저평가 여부 확인 :
파란색 아파트와 빨간색 아파트가 있다.
파란색 아파트는 인덕원센트럴푸르지오 1단지 32평.
빨간색 아파트는 덕양구 화정동에 있는 화정은빛마을프라웰6단지 46평이다.
프라웰은 화정초중고등학교를 품고있으며, 지하철 3호선 화정역에서 직선거리로 250M이다.
경의중앙선, 3호선, 서해선에 최근 GTX-A노선이 개통한 대곡역에서 버스3정거장 10분거리이다.
고양시와 안양시의 입지는 비슷하게 엇갈린다.
수도권 입지의 핵심이라 할 수 있는 교통은 안양시가 좀 더 좋다. 특히 강남역으로의 접근성을 감안하면 더욱 그렇다.
다만, 해당 단지끼리 비교해 봤을 경우 지하철 접근성까지 감안하면 주요업무지구로의 출퇴근 시간은 비슷하다고 보인다.
공급량은 안양시가 좀 더 적다.
그렇다면 가격은?
지난 2012년부터 2024년까지 약 12년간 해당 단지의 가격은 엎치락뒤치락 항상 비슷하게 움직여왔다.
그런데 최근 1년 여의 상승기간 동안 규제지역으로 묶인 안양시 동안구의 인덕원센트럴푸르지오 가격이 무섭게 치고 나갔다.
2025년 2월 기준
두 아파트 가격은 8억5,000만원으로 동일했다.
2026년 6월 현재
안양의 인센푸는 12억원
고양의 프라웰은 여전히 8억5,000만원 이하이다.
그럼 전세가는?
두 곳 모두 약 6억원으로 전세가는 동일하다
2) 환금성 : 환금성 여부 확인 :
1~3층, 탑층 제외, 가급적 남향
3) 수익률 : 투자금 대비 수익률 계산 :
투자금 대비 200%의 수익률을 올리기 위해서 해당 아파트는 얼마가 되어야 할까?
안양의 인센푸는 현재 매매가 12억원 / 전세가 6억원 / 투자금 6억원으로
200% 수익을 올리기 위해선 매매가 12억원 → 24억원이 되어야 한다.
고양의 프라웰은 현재 매매가 8억5,000만원 / 전세가 6억원 / 투자금 2억5,000만원으로
200% 수익을 올리기 위해서 매매가 8억5,000만원 → 13억5,000만원이 되어야 한다.
12억 아파트가 24억 되는 것 VS 8.5억 아파트가 13.5억이 되는 것
투자자라면 어떤 아파트를 선택하겠는가?
당연히 8.5억 아파트이다.
4) 원금보존 :
전세가율 50% VS 70%
인센푸는 전저점 대비 매매가가 현재 전세가인 6억원까지도 하락할 수 있는 리스크가 있다.
5) 리스크 대비:
두 지역 모두 공급량이 많지 않아, 전세가가 -욕심을 부리지 않는다면- 크게 하락할 리스크는 3년간은 크지 않아 보인다.
나의 투자 결론(매수 여부):
최근 1년간 급격한 상승을 해온 평촌의 아파트들
물론 입지와 호재는 여전하다.
과천 지식정보타운으 인덕원에서 과천으로 가는 주변 환경이 더 좋아지고 있고,
인덕원역을 중심으로 한 여러 교통 호재와
1기 신도시 재건축 바람도 있어
많은 사람들이 관심을 가지고 있고 또 그만큼의 가치가 반영되고 있는 것은 사실이다.
하지만 지금 평촌의 문제는 가격이다.
최근 1년간 너무 빠르게 상승한 가격.
특히 비규제 지역인 다른 1기 신도시 아파트들과 비교해 보면 더 분명해진다.
결국 저평가 여부의 판단은
입지가 비슷한 지역 또는 그 안의 비슷한 가격흐름을 가져왔던 다른 단지와의 상대평가에 있다.
결론적으로, 현재 고양시 아파트가 평촌에 비해 상대적으로 저평가되어 있다고 판단된다.
✅ 작성하면서 느낀점 : (자신과의 대화)
지금 이 시점에 이 가격으로 평촌의 이 아파트를 사는 이유는 무엇인가
정말 어쩔 수 없는 실거주 때문인가.
꼭 이 아파트에 실거주 해야만 한다면..
그럴 수 있다.
10년 20년 평온하게 살다 보면 좋은 날이 오겠지.
그런데 실제로는 실거주를 빙자한 더 오를 것 같은 투자수익 때문은 아닌가
스스로에게 한 번 솔직히 이야기 해보자.
가격이 오르는 아파트에 올라타고 싶기 때문인가.
비싼게 좋아보이기 때문인가.
비규제지역에 가격이 고만고만한 아파트는 단점만 보이고,
규제로 묶이고 가격이 껑충 뛰어오르는 단지는 꼭 갖고 싶은 욕망이 꿈틀대는가.
실거주와 투자를 머리로만 구분하고 행동으로는 구분하기 어려운가.
다행히 아직 늦지 않았다.
강의를 열심히 수강 하면 된다^^
감사합니다^^
