[열기91기 3모하는 너바나님의 자산만큼 4모을조_살기좋은도시] 왜 다들 근무까지 빼가며 오는지, 가보고 나서야 알았습니다.(열반스쿨 4강 오프라인 후기)

<수강 신청 계기, 배우고 싶었던 점>

안녕하세요. '살기좋은도시' 입니다.

저는 가족의 권유로 올해 4월 초에 월부에 입성하였습니다. 사실 저는 평소에 자가의 중요성을 알고 있었습니다. 

하지만 그저 월급쟁이로 살면서, 매달 나오는 월급을 따박따박 '자가님(?)' 에게 바칠 생각만 하고 있었는데, 그게 안타까워 보였는지, 한심해 보였는지, 가족이 강의를 들어보라고 추천해 주더라고요.

추천을 받아 맨 처음 들었던 강의는 너나위님의 '저평가 아파트 찾는 법' 이었습니다. 듣다 보니 심각성을 많이 깨닫게 되었습니다. '노후자금이 10억이라고??' 하면서요. 그때부터 알게 됐습니다. 월급쟁이로는 평생을 살 수 없고, 아파트를 평생 살 수도 없다는 것을요.

심각성은 알게 됐지만, 월부의 커리큘럼을 잘 몰라서 다음 강의도 추천을 받아 들었습니다. 그 강의는 '내마중'이었습니다.

내용이 너무 어렵더라고요. 무슨 DTI가 어쩌고, LTV가 저쩌고, 서울에 급지라는 것도 처음 알았고, 임장도 뭘 해야 할지 모르겠고……. '내가 이걸 왜 듣고 있는 건가' 하는 생각도 많이 했습니다. 그래도 강의를 들으면서 크게 깨달은 점은, '나는 일단 투자를 통해 자본을 늘려야겠다' 는 것이었습니다.

'내마중' 강의가 끝나고 나서는 투자 관련 강의를 추천이 아닌, 스스로 커리큘럼을 살펴보며 찾아봤습니다. 마침 '열기'라는 강의가 있다는 것을 알게 됐는데, 운이 좋게도 월부의 창시자이자 '신'이라 불리는 너바나님의 마지막 강의라고 해서, 더더욱 들어야겠다는 생각을 했습니다.

두서가 길었지만, 투자를 통해 자본을 늘리기로 결심했기에, 투자의 개념과 방법을 배우고자 열반스쿨 기초반을 수강하게 되었습니다.

<크게 도움이 된 점>

앞서 들었던 두 강의에서 한 가지 더 깨달은 것이 있습니다.

'부자가 된다는 것은 당장 더 멋있어 보이고, 좋은 차를 몰고, 호화롭게 사는 것이 아니라, 노후에도 걱정 없이 살 수 있는 자금이 있는 것이 진정한 부자다' 라는 것입니다.

자본을 늘려야 한다는 건 알겠는데, 저는 당장 돈을 빠르게, 많이 벌고 싶었습니다.(아마 이건 모든 사람이 바라는 상황 아닐까요?) 

'그래, 부자의 진정한 의미는 잘 알겠어요. 그러니까 어떻게 하면 자본을 늘릴 수 있는 건데요?' 라는, 조급하고 욕심 가득한 마음을 강사님들께 텔레파시로 막! 보내기도 했습니다. 그랬더니 신(神)이셨던 너바나님께서 첫 강의부터 응답을 해주시더라고요. ‘부자가 되는 유형과 되기 힘든 유형’ 을 설명해 주시는데, 부자 되기 힘든 유형 1번(빠른성공원함. 조급함이 큼)이 딱 제 얘기더라고요. 

사실 '내마중' 강의를 듣다가 투자 성공 사례들을 보면서 저도 모르게 들뜬 적이 있습니다. 그래서 월부를 추천해 준 가족에게 "나 투자 바로 해도 될 것 같은데? 종잣돈도 어느 정도 있고, 지방은 돈이 벌어진다 싶으면 딱 팔면 된대." 라고 얘기했더니, 딱 한마디가 돌아오더라고요. "너는 왜 지금 당장 정답이 있는 것처럼 얘기해?" 라고 말입니다. 

가족에게 한 방, 너바나님께 한 방 맞고 나서야 이제 알게 됐습니다. 투자는 긴 안목으로 해야 한다는 것을요.

비전보드를 통해 노후자금은 '10억'이 아니라 그보다 훨씬 더 많은 자금이 필요하다는 것을 알게 됐습니다. 

그리고 '무릎에 사서 어깨에 팔아라, 꼭지에 팔 생각은 하지 마라'와 같은 차갑고 냉철한 원칙과 기준이 있어야 한다는 것도 깨달았습니다.

주우이님의 3강 강의를 들으며 막힌 속이 뻥 뚫리는 느낌을 받은 것은 '저평가'에 대해 배울 때였습니다. 

3강을 듣기 전, '수익률보고서' 과제를 할 때 해당 아파트의 저평가 해석을 써야 하는데, 알 수 없는 이유로 막혔습니다. '저평가가 대체 뭐야?' 하고 고민하다가, 그냥 제 나름대로의 말도 안 되는 해석을 써냈습니다. 지금 돌이켜보면 '과제를 한다'는 것에만 의의를 둔 것 같습니다. 그런데 신기하게도 3강을 딱 틀자마자 저평가에 대해 설명해 주시는데, 그제야 내가 왜 저평가를 제대로 해석하지 못했는지 알게 됐습니다. 저평가를 하려면 비교평가를 해야 하고, 그러기 위해선 앞마당이 있어야 했는데, 아무것도 없었으니 그냥 맨땅에 헤딩만 주구장창 했던 것이었습니다. 이때 새삼 깨달았습니다. 임장을 왜 해야 하는지, 임장보고서를 왜 써야 하는지를 말입니다.

자모님의 4강은 오프라인으로 듣게 되었습니다. 

'온라인이랑 오프라인이랑 그렇게 많이 다른가?' 하는 궁금증에 참석하게 되었는데, '혹시 늦잠이라도 자서 늦으면 어떡하나' 라는 걱정에 잠도 3~4시간밖에 못 잔 채로 강의를 들었습니다. 

그러다 보니 '강의 듣다가 졸겠구나' 하며 의지박약한 생각이나 하고 있었는데, 웬걸, 온라인으로 들을 때보다 훨씬 재미있고 집중도 훨씬 잘 됐습니다. 왜 다들 근무까지 빼가며 현장 강의를 들으러 오는지 이제서야 이해가 됐습니다. 가치에 따른 투자 여부, 부동산 가격에 따른 사계절의 나눔, 무엇보다 자모님이 전임을 하실 때의 녹음을 직접 들려주셨을 때, 부동산 투자에 대해 막연하게 느꼈던 두려움과 거리감이 사라졌습니다. 저렇게 부동산에 해박하신 분이 전임을 하실 때도 전문 용어를 쓰거나 뭔가 전문가다운 대화를 하실 줄 알았는데, 그냥 평범하셨습니다.

다만 아시는 만큼 더 꼼꼼하게 물어보신다는 점은 확실한 차이였습니다.

<앞으로 6개월 계획>

강의를 들으면 들을수록 가장 중요하다고 느낀 것은 '종잣돈을 최대한 모으는 것'이었습니다. 종잣돈이 많을수록 내가 살펴볼 수 있는 지역의 범위와 아파트의 수가 넓어질 뿐만 아니라, 역전세에 대한 방어책도 될 수 있기 때문입니다. 이를 기본으로 삼아 월부에서 투자 관련 강의를 꾸준히 듣고자 합니다(7월 - 실전준비반).

또한 앞마당을 3~4개 정도 만들어 비교평가를 할 수 있는 안목을 기르고자 합니다. '주우이'님 말씀처럼, 느리더라도 꾸준히 하겠습니다.

월부에서 추천해주는 책들을 매달 한,두권씩 구매해서 읽어보려고 합니다. 요즘 들어 새삼 깨닫는 게 한가지 있다면, ‘독서는 재밌기도 하고, 정신을 차리게 해준다는 것’ 입니다. 왜 지금까지 독서를 멀리 했을까 하는 생각이 듭니다.

<강의 내용 정리>

자본을 늘리고 싶으면 알파 투자(수익률 연 20%)에 집중
거주만족도가 우선이면 베타 투자(수익률 연 10%)에 집중
 

현재 공급물량이 너무 없다(특히 수도권)
-> 21~22년도에 가격이 급격하게 떨어진 적이 있다(이유 : 공급많고+금리높아지고) -> 전세대출가격이 올라가니까, 사람들 심리가 월세쪽으로 넘어가고, 그러면서 전세 및 매매가 떨어지게 된 것.
근데 현재는 상황이 비슷하지만 하나가 다른 건, 공급이 없다는 것

특정 가격에 대해 넘을지 안넘을지에 판단이 안될 때는, 상급 부동산 가격을 참고해야한다 
-> 그러기에 상급지 앞마당을 만드는 것이 중요하다

입지독점성으로 갈 수 있는 자본이 있으면 거기로 직진하는게 일단 우선적

(ex 강남10평대, 잠실20평대 둘 중 하나라면 강남으로)
만약 나의 종잣돈으로 입지독점성으로 못가면, 단지독점성을 고려해야한다

역전세 대비 방법 : 시세보다 싸게 전세를 애초에 싸게 내놓는게 낫다
-> 무엇보다 직장생활을 열심히 해라. 돈을 최대한 많이 모아놔서 역전세 대비
-> 역전세 상황이 발생했을 때, 투자금이 더 늘었다고 생각해라(역전세는 평생 가는 것은 아니니까)

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가격이 싸다고 무조건 저평가 아니다!
같은 단지더라도 "타이밍"에 따라서 수익과 보유기간이 달라진다.

가치가 보통인 아파트는 적어도 5년 이상 보유한다는 생각으로.

가격이 비싸더라도, 가치가 있는 아파트는 구매해야한다. 
-> 너무 비싸게 사는게 아닌가? 라는 생각이 들어도, 가격이 떨어져도 전고점만큼은 안떨어질것이다

가치가 성장하는 아파트는 내가 "감당 될 때 매수하는 것"이 중요하다
단, "감당 되지 않으면 무리해서 살 필요는 없다"

지방 투자 할 거면 : 신축84 / 갭만보고 구축에 투자하지 말고, 투자금을 더 넣더라도 연식을 높게해라 -> 나중에 매도할 때도 생각해야 한다.
2~3천의 투자금은 너무 위험하다, 최소 5천 이상의 투자금을 추천!

지방은 4계절 중 봄&가을 밖에 없다
지방은 봄에 수익률이 100% 이상일 때 반드시 매도하기!!

투자는 빚내서 절대 하지 마라 -> 전세가를 올리든, 매매가를 내리든, 아니면 다른 물건(차선책)을 찾아보든 하기(투자자는 항상 차선책 2~3가지는 있어야 된다)

투자할 때는 전세가가 바닥을 찍고, 다시 올라올 때가 가장 좋은 타이밍이다

지방에서는 역세권은 아무 의미가 없다

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비규제지역에서는 가능하면 20~30평대로 우선 투자(비규제지역이라도 10평대는 웬만하면 투자x)

대부분 사람들은 아파트 근처 내 상권이 있는 걸 선호한다. 

-> 도로 건너서 상권 가는 것 보단, 횡단보도 안건너고 있는 상권(아파트 내, 아파트 옆)이 훨씬 낫다.

수리비는 평당 100만원 기준으로 하기(샷시포함)
내집이면 로얄동, 로얄층 해야하지만, 투자는 내가 거주 안하기 때문에 굳이 RR 안해도 됨. 동향도 되지만 북향은 안됨.

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전세를 내놓을 때, 상태가 좋아야 한다(상태 더 좋은 집을 위해 1~2천 더 쓰고 들어오기도 함)
7,8월에는 여름휴가가 있기에, 잔금처리가 어려울 수 있다. 그럴때는 잔금 날짜를 좀 더 미루는 쪽으로 조정.
부동산 사장님께 전세 광고 부탁할 때 3주 정도의 기간을 정하기

계약이 불발 됐을 때, 부동산 사장님께 이유 물어보기(Ex. 입주날짜가 안맞았는지, 인테리어가 안맞았는지, 가격이 문제인지)

지방투자의 경우 매도 타이밍이 정해져있기 때문에 수익률이 나면 매도 해야 한다 -> 머리에서 어깨로 내려갈 때 잘 안팔린다(올라가는 시장에 팔아야 한다)

자산재배치는 공격적인 투자방식 -> 그렇다고 보증금을 너무 줄이고 하지는 말기(보험은 둬야한다)

지금 1주택을 가지고 있는 사람들은, 1주택 수익률이 어느 정도일지를 확인하고, 그 이후 갈아타기를 할 때 더 높은 수익률을 낼 수 있는 자산으로 갈아타기

목표는 크게, 현실은 열정적으로, 매일 하루를 꾸준히
-> 힘들지라도 매일 꾸준히 하는 사람이 목표 달성을 할 수 있다

방향 보다는 실력에 힘써라(Feat. 자음과모음님)

위기일 때 바뀌지 않는 것이 진짜 위기이다(Feat. 너바나님)