✅아파트명 : 반포자이
✅위치(지도)
✅입지평가
1. 직장 (기준: 종사자수)
서초구 종사자 수 : 487,976
서초구 직장 등급 : S 등급
2. 교통 (기준 : 주요 업무지구까지 이동시간)
강남역 : 15분
여의도역 : 27분
시청역 : 31분
교통등급 : S 등급
3.학군 (평가기준 : 인근 중학교 학업성취도 평가)
학군 : 원촌중학교, 학업성취도 94.1% (특목고 4.2%), S등급
4. 환경 (평가기준 : 주변 1km 내 편의시설)
환경 : 신세계백화점 강남점 (A 등급)
5. 공급
1) 00구 인구수 : 414,486만명
2) 연 적정수요(인구수x0.5%) : 2,072세대
(1년 : 2,072세대 / 3년 : 6,216세대)
3) 3년 입주량 합계 : 5,862 세대 (26년 5,155세대 + 27년 707 세대 + 28년 0세대)
4) 연 평균 입주량 : 5,862 세대÷3년 = 연평균 1,954세대 입주
5) 연 적정수요 대비 연평균 입주량 : 1,954÷2,072 =0.94배
6) 연 적정수요 대비 연 공급평가 : 적정수요 1배 이내 > A등급
✅수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)
✅투자 결론 (각 항목별 평가)
1) 저평가 : 저평가 여부 확인 : △
- 가격이 더 오를 순 있지만, 저평가 구간은 아닌 것으로 판단
- 저점 대비 2배 수준까지 상승하지 않았음. (저점 대비 2배 : 46억)
2) 환금성 : 환금성 여부 확인 : O
- 입지적인 요소가 좋고 매매/전세 수요가 매우 풍부함 (거래량)
3) 수익률 : 투자금 대비 수익률 계산 : O
저점에서 매수한 경우, 투자금이 많이 들겠다고 판단했지만
현 전세금 시세기준으로 회수금을 판단해보면 투자금은 5억
따라서 수익률은 200%가 달성가능
4) 원금보존 : O
- 전세가격이 5년에 2배로 상승 / 전세가율도 53%로 높은 상황
5) 리스크 대비: △
- 신축입주 시, 전세물량이 급격하게 늘었다가 줄어듦
- 신반포역 주변 대형단지가 입주 예정으로 전세물량이 증가하며 전세가 하락할 가능성이 있음.
서울은 3년간 입주가 매우 부족한 상황이지만, 반포자이보다 선호도가 높은 단지가 입주 예정으로
임차인을 맞추는데 난이도가 있을 수 있음.
나의 투자 결론(매수 여부):
- 저평가(△), 환금성(O), 수익률(O), 원금보존(O), 리스크(△)
투자금이 많으 들어간다는 단점을 제외하고는 장기보유에 적합한 물건
심지어 투자금도 전세금 상승으로 인한 회수가 기대 됨으로 큰 수익금을 기대할 수 있음.
✅ 작성하면서 느낀점 :
반포자이는 신반포 생활권 개발로 선호도가 조금 떨어지긴 했지만, 여전히 입지독점성이 있는 투자처임.
2번의 상승장과 하락장의 지나오면서, 반포자이는 아파트가 아니라 부를 상징하는 대표 단어가 되었음.
갖고싶다 반포자이.
