제목: 중동 중흥마을두산극동아파트 수익률 분석 보고서
✅아파트명 : 중동 중흥마을두산극동아파트
✅위치(지도)
✅입지평가
1. 직장 (기준: 종사자수)
부천시 원미구 종사자 수 : 195,487
부천시 원미구 직장 등급 : B
2. 교통 (기준 : 주요 업무지구까지 이동시간)
강남역 : 1시간
여의도역 : 55분
시청역 : 58분
교통등급 : A등급
*지방의 경우 부산, 대구를 제외하고 교통이 입지가치에 크게 영향을 주지 않으므로, 교통 부분은 작성하지 않으셔도 됩니다.
*부산은 사람들이 선호하는 직장이 있는 해운대 센텀, 대구는 범어네거리 기준으로 자차 이동시간을 보시면 됩니다.
*부산, 대구 주요직장까지 자차이동시간을 기준으로 작성하세요 : 10분 이내(S)/20분 이내(A)/30분 이내(B)/그 외(C)
3.학군 (평가기준 : 인근 중학교 학업성취도 평가)
학군 : 중흥중학교, 학업성취도 87%, B등급
4. 환경 (평가기준 : 주변 1km 내 편의시설)
카카오맵에서 ‘주변’ 탭을 눌러
백화점과와 대형마트를 확인할 수 있습니다.
환경 : 롯데백화점 중동점, 이마트 중동점
등급: A
5. 공급
[첫수강생은 3년 입주 합계를 구해보세요]
- 원미구 3년입주 합계 : 1,614세대 (26년 0세대 + 27년 1,464세대 + 28년 150세대)
*3년 입주량 합계 구하는 법
부동산 지인 > 수요/입주탭 https://aptgin.com/home/gin05/gin0501 > 지역 구 선택 > 올해 +1년+2년후 입주량 더하기
[재수강생은 적정수요 대비 공급평가까지 해보세요]
1) 원미구 인구수 : 382,692명
2) 연 적정수요(인구수x0.5%)
: 382,692x0.005=1,913세대
(1년 : 1,913세대 / 3년 : 5,739세대)
3) 3년 입주량 합계 : 1,614세대
(26년 0세대 + 27년 1,464세대 + 28년 150세대)
4) 연 평균 입주량
: 1,614세대÷3년 = 연평균 538세대 입주
5) 연 적정수요 대비 연평균 입주량
: 538÷1,913 = 0.281배
6) 연 적정수요 대비 연 공급평가
: 적정수요 ½이내 (0.281배) > S 등급
✅수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)
*수익률 계산기는 2주차 강의 [교재 다운로드] 에서 다운로드 받을수 있습니다.
현재 시세: 중동 중흥마을두산극동아파트 36평 현재 매매 7.7억, 전세 4.7억
5년 내 고점 매입시: 23년 03월 매매 8.8억 전세 4.4억
5년 내 저점 매입시: 21년 06월 매매 5.8억 전세 4.2억
✅투자 결론 (각 항목별 평가)
1) 저평가 : 저평가 여부 확인 : 다른 곳과 비교 필요
2) 환금성 : 환금성 여부 확인 : 환금성 낮음
3) 수익률 : 투자금 대비 수익률 계산 : 고점 매수시 (-1.1억) 저점 매수시 (+1.9억)
100% 수익률 3억 (10년, 10% 0.3억) 수익 필요
4) 원금보존 : 원금보존 어려워보임
5) 리스크 대비: 리스크가 있음
나의 투자 결론(매수 여부): 근처 다른 비슷한 시세의 아파트들을 확인하고 비교해보는 것이 우선시 되어야 할 것 같음. 저점 매수 시 수익은 날 수 있으나 고점 매수 시 손실 위험이 있으며, 원금 보존도 되지 않음. 교통은 강남기준 1시간으로 나쁘지는 않으나, 공급량이 점차 상승하기 때문에 현재 매수는 하지 않는 것이 좋을 것 같다는 판단.
✅ 작성하면서 느낀점 : 처음 작성해보는 수익률 계산서라서 많이 생각해보고 작성하게 되었던 것 같고 이후에 이 방법을 사용해 자주 생각하고 작성해볼 것 같음.
