분당구 구미동 까치건영 아파트 수익률 분석 보고서 [꾸오]

*화면 오른쪽 과제 설명(과제 가이드)을 참고해서 작성해보세요 : )

*첫 작성이라 어려운 경우, 3강 강사님 설명을 따라 작성해보세요! : ) *3강은 6/23(화) 업로드 됩니다  

*제목 예시 : 답십리동 답십리 대우 아파트 수익률 분석 보고서 

✅아파트명 : 구미동 까치건영 아파트 1995년 540세대

✅위치(지도)

화면 캡처는 

- 윈도우: 윈도우 + Shift + S

- 맥: shift + command + 4

✅입지평가

1. 직장 (기준: 종사자수)

분당구 종사자 수 : 55.4만명 / 사업체수 9.8만 (500인 이상 기업 54개, 1000인 이상 6개)

분당구 직장 등급 : S

*직장 데이터는 2주차 강의 [교재 다운로드] 에서 다운로드 받을수 있습니다.

*직장 등급은 직장데이터에서 해당 구의 종사자수를 확인하고, 아래 기준으로 등급을 작성해주세요 

2. 교통 (기준 : 주요 업무지구까지 이동시간)

카카오맵 - 길찾기

강남역 : 28분 (신분당,0) 

여의도역 : 60분 (신분당-9,1)

시청역 : 59분 (신분당-3-1 or 버1,2) 

판교역 : 11분 (신분당,0)

교통등급 : S

*지방의 경우 부산, 대구를 제외하고 교통이 입지가치에 크게 영향을 주지 않으므로, 교통 부분은 작성하지 않으셔도 됩니다.

*부산은 사람들이 선호하는 직장이 있는 해운대 센텀, 대구는 범어네거리 기준으로 자차 이동시간을 보시면 됩니다.

*부산, 대구 주요직장까지 자차이동시간을 기준으로 작성하세요 : 10분 이내(S)/20분 이내(A)/30분 이내(B)/그 외(C)

3.학군 (평가기준 : 인근 중학교 학업성취도 평가)

 아실 https://asil.kr/asil/ 에서 > 학군 선택 >지도 위에서 단지에서 가장 가까운 중학교의 학업성취도 확인

학군 : 불곡중학교, 학업성취도 93%(특목고2.0) A등급 

4. 환경 (평가기준 : 주변 1km 내 편의시설)

카카오맵에서 ‘주변’ 탭을 눌러 

백화점과와 대형마트를 확인할 수 있습니다.

환경 : 이랜드 (대형마트), B등급

5. 공급

부동산지인 활용

[첫수강생은 3년 입주 합계를 구해보세요]

- 성남시 3년입주 합계 : 3,487세대 (26년 000세대 + 27년 3487세대 + 28년 000세대) 

- 입주 단지 및 시기 : 27.12 산성역헤리스톤 3,487세대 

- 분당구 3년 입주 합계 : 0세대 

*3년 입주량 합계 구하는 법 

부동산 지인 > 수요/입주탭 https://aptgin.com/home/gin05/gin0501 > 지역 구 선택 > 올해 +1년+2년후 입주량 더하기 

[재수강생은 적정수요 대비 공급평가까지 해보세요]

*화면 오른쪽 과제 설명(과제가이드)을 따라서 해보세요 : )

1) 분당구 인구수 : 468,368 

2) 연 적정수요(인구수x0.5%) :  2,341

(1년 :  000세대 / 3년 : 000세대)

3) 3년 입주량 합계 : 000 세대 (26년 000세대 + 27년 000 세대 + 28년 000세대)

4) 연 평균 입주량 : 000 세대÷3년 = 연평균  000 세대 입주

5) 연 적정수요 대비 연평균 입주량  : 000÷0000 =0.00배

6) 연 적정수요 대비 연 공급평가 : 적정수요 0.5배 이내  > S 등급 

7) 성남시로 확장 → 적정수요 0.25배 이내 > S등급

✅수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)

*수익률 계산기는 2주차 강의 [교재 다운로드] 에서 다운로드 받을수 있습니다.

[수익률 분석 표 삽입]

현재 시세: 까치건영 22평 현재 매매 15.3억, 전세 5.5억

5년 내 고점 매입시: 26년  6월  매매 14.44억 전세 4.6억

5년 내 저점 매입시: 23년  12월  매매 9.44억 전세 3.87억

✅현장사진(선택)

✅투자 결론 (각 항목별 평가)

1) 저평가 : 저평가 여부 확인 : 까치주공2단지 24평 16억 → 지역 내 선호요인인 교통, 용적률 관점에서 까치건영우수

(까치주공 강 : 43분 시 : 75분 여 : 65분 판 : 26분 , 용적률 150%)

2) 환금성 : 월부 기준 300세대 이상, 4층 환금성 여부 확인  : O (서현 제일 후순위 아파트 보다는 환금성이 좋다 => 아파트 정도 환금성은 나온다) 

(하락장 속 매매 거래 꾸준히 진행되었으나, 23년 1년간 9건 거래)

 (까치마을주공2 24평 15건 거래, 까치마을롯데선경 21평 14건 거래, 매화공무원1단지 24평 14건 거래, 장안타운건영2차 20평 5건 거래)

3) 수익률 : 투자금 대비 수익률 계산 : (고점) 83%, (저점) 105% 

& 지난 사이클 기준 매매가 평균 연수익률 14.89% or 현재 까지 매매가 평균 연수익률  18.47%

4) 원금보존 : 현재 전세가율 36% (월부 기준 강남 1시간 이내 55%) 

5) 리스크 대비: 공급 3년간 분당구 내 단 한건도 없음. 성남시로 확장해도 27.12 산성역헤리스톤 외 전무.

나의 투자 결론(매수 여부): 

보류. 충분히 가치 있는 단지이지만 현 시점 자체가 매수하기에 원금보존 측면에서 리스크가 존재

현재 지역 내에서 저평가 되어 있는 단지이고, 시간이 지날수록 충분히 돈을 벌 수 있는 단지. 

지난 사이클 시작점에서 샀으면 10억을 벌 수 있었고, 전고점에서 매수했어도 5억을 번만큼 충분히 벌 수 있는 단지이기는 하지만 과거를 반추했을 때 매매가 기준으론내가 목표하고 있는 수익률인 20% 가 나오지 않는 단지이지만 전세 레버리지 투자시 장기간 운용 시 투자금 회수하며 투자 수익률 달성 가능 예상. 다만, 현 시점에서 전세가율도 기준대비 상당히 낮은 상황으로 원금보존에서 기준 미충족함.  

✅ 작성하면서 느낀점 : 

지역 내 생활권에서 사람들이 선호하는 위치에 존재하고 있으며 용적률도 낮아 부동산 사장님 말씀으로는 향후 재건축 시 84 재건축 분담금 제로에 가까울 것이라는 말씀에 매우 매력을 느꼈던 단지. 현재는 빌라 상태로 위치가 떨어지는 단지들보다는 저평가되어 있다는 판단에 가치 대비 충분히 저평가로도 확신했지만, 원금보존 측면에서 수익을 보기 까지 오랜 시간이 걸릴 수도 있다고 판단되고 마음이 힘들어지는 시기도 있을 수 있겠다는 생각이 들었다. 

전체적으로 달궈진 기분을 수익률 보고서를 작성하며 식히며 이성을 찾을 수 있었다. 다만, 투자금이 줄어들 수 있는 시기가 올 수 있으니 꾸준히 지켜봐야겠다.