✅아파트명 : 도화동 삼성 아파트
✅위치(지도)
✅입지평가
1. 직장 (기준: 종사자수)
마포구 종사자 수 : 279,788명
마포구 직장 등급 : A
2. 교통 (기준 : 주요 업무지구까지 이동시간)
강남역 : 44분
여의도역 : 12분
시청역 : 22분
교통등급 : A
3.학군 (평가기준 : 인근 중학교 학업성취도 평가)
학군 : 서울여자중학교, 학업성취도 91%, A등급
동도중학교, 학업성취도 83%, C등급
4. 환경 (평가기준 : 주변 1km 내 편의시설)
환경 : 이마트마포점, B등급
5. 공급
1) 마포구 인구수 : 356,856명
2) 연 적정수요(인구수x0.5%) : 1,784세대
(1년 : 1,784세대 / 3년 : 5,352세대)
3) 3년 입주량 합계 : 1,939세대 (26년 192세대 + 27년 1,340세대 + 28년 407세대)
4) 연 평균 입주량 : 1,939세대÷3년 = 연평균 646세대 입주
5) 연 적정수요 대비 연평균 입주량 : 646 ÷ 1784 =0.362배
6) 연 적정수요 대비 연 공급평가 : 적정수요 1/2 이내 > S등급
✅수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)
현재 시세: 도화동 삼성 27평 현재 매매 21억, 전세 7.5억
5년 내 고점 매입시: 21년 9월 매매 14.95억 전세 8억
5년 내 저점 매입시: 23년 5월 매매 11.05억 전세 5.1억
✅현장사진(선택)
[현장사진 있을 시 삽입]
✅투자 결론 (각 항목별 평가)
1) 저평가 : 저평가 여부 확인 : 현재 서울의 대부분 단지가 전고점을 넘어 절대적으로 저평가 되어있지는 않다. 비교할 상급지 앞마당이 없어서 단지 하나로 현 시장에서 저평가 여부를 판단하기 어렵다.
2) 환금성 : 환금성 여부 확인 : 역세권, 마포에서 평지, 대흥 학원가와 인접해서 여의도, 광화문 직장인과 자녀를 키우는 가정까지 수요가 꾸준할 것으로 예상된다.
3) 수익률 : 투자금 대비 수익률 계산 : 전세가율 36%, 대출이 4억이 나오는 구간이라 투자금이 많이 들고, 97년식이라 재건축이나 리모델링 가능성이 있을지도 모르겠는데, 그럼 추가 분담금 가능성이 있다. 그래도 2급지이고 수요많고 공급이 적은 서울이라면 수익은 가능할 것 같다.
4) 원금보존 : 현재 전세가율이 36%로 서울 적정 전세가율 55%에 못 미치고 있고 전세 물량도 적고, 공급도 적어서 전세가가 계속 오를 것으로 예상된다. 그러나 초기 비용이 많이 들어간다.
5) 리스크 대비: 내년초 마포자이힐스테이트라첼스가 입주예정이다.
나의 투자 결론(매수 여부): 더 가치있는 단지를 찾겠다.
✅ 작성하면서 느낀점 : 첫 앞마당이 마포였는데 역세권에 평지라서 관심이 가던 단지였다. 수익률보고서를 작성해보니 비교할 앞마당이 없다고 느꼈다. 내 상태는 독강임투중에 임장을 우선순위로 두고 앞마당을 늘리는게 시급한 것 같다.
