✅아파트명 : 관악구 e편한서울대입구 아파트
✅위치(지도)
✅입지평가
1. 직장 (기준: 종사자수)
관악구 종사자 수 : 128,417명
관악구 직장 등급 : B
2. 교통 (기준 : 주요 업무지구까지 이동시간)
강남역 : 32분
여의도역 : 43분
시청역 : 49분
교통등급 : A등급
3.학군 (평가기준 : 인근 중학교 학업성취도 평가)
학군 : 구암중학교, 학업성취도 82.6%, C등급
4. 환경 (평가기준 : 주변 1km 내 편의시설)
환경 : 롯데백화점 관악점, A등급
5. 공급
[첫수강생은 3년 입주 합계를 구해보세요]
- 관악구 3년입주 합계 : 250세대 (26년 250세대 + 27년 0세대 + 28년 0세대)
[재수강생은 적정수요 대비 공급평가까지 해보세요]
*화면 오른쪽 과제 설명(과제가이드)을 따라서 해보세요 : )
1) 관악구 인구수 :
2) 연 적정수요(인구수x0.5%) :
(1년 : 000세대 / 3년 : 000세대)
3) 3년 입주량 합계 : 000 세대 (26년 000세대 + 27년 000 세대 + 28년 000세대)
4) 연 평균 입주량 : 000 세대÷3년 = 연평균 000 세대 입주
5) 연 적정수요 대비 연평균 입주량 : 000÷0000 =0.00배
6) 연 적정수요 대비 연 공급평가 : 적정수요 00 이내 > 0 등급
✅수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)
현재 시세: e편한서울대입구 34평 현재 매매 15.5억, 전세 9.2억
5년 내 고점 매입시: 2021년 04월 매매 14.3억 전세 6.8억
5년 내 저점 매입시: 2023년 05월 매매 9.75억 전세 6.5억
✅현장사진(선택)
✅투자 결론 (각 항목별 평가)
1) 저평가 : 저평가 여부 확인 : 전고점 수준으로 저평가에 해당함.
2) 환금성 : 환금성 여부 확인 :
3) 수익률 : 투자금 대비 수익률 계산 :
4) 원금보존 :
5) 리스크 대비:
나의 투자 결론(매수 여부): 토허제로 묶여있어서 실거주가 안되는 상황이라 투자 못함. 하지만 6.3억으로 관악구 대장아파트를 살 수 있다면 꿀인듯!! 대장이 15억대라면 투자 가치가 있다고 생각된다.
✅ 작성하면서 느낀점 : 시세만 보면서 가격이 비싸다 싸다 얘기하기가 애매했는데 수익률분석보고서를 작성하면서 교통과 입지가 좋다는 걸 정확히 알게 되었고 다른 앞마당의 대장아파트와 비교했을 때 투자가치가 있다는 생각이 들었다. 단순히 좋다는 느낌보다는 직장, 교통,학군, 환경, 공급을 따져보니 수익률 측면에서도 확신이 들었다.
