*화면 오른쪽 과제 설명(과제 가이드)을 참고해서 작성해보세요 : )
*첫 작성이라 어려운 경우, 3강 강사님 설명을 따라 작성해보세요! : ) *3강은 6/23(화) 업로드 됩니다
✅아파트명 : 이편한세상다산
✅위치(지도)
✅입지평가
1. 직장 (기준: 종사자수)
남양주시 종사자 수 : 21만명
남양주시 직장 등급 : A등급
*직장 데이터는 2주차 강의 [교재 다운로드] 에서 다운로드 받을수 있습니다.
*직장 등급은 직장데이터에서 해당 구의 종사자수를 확인하고, 아래 기준으로 등급을 작성해주세요
2. 교통 (기준 : 주요 업무지구까지 이동시간)
강남역 : 53분
여의도역 : 69분
시청역 : 57분
교통등급 : A등급
*지방의 경우 부산, 대구를 제외하고 교통이 입지가치에 크게 영향을 주지 않으므로, 교통 부분은 작성하지 않으셔도 됩니다.
*부산은 사람들이 선호하는 직장이 있는 해운대 센텀, 대구는 범어네거리 기준으로 자차 이동시간을 보시면 됩니다.
*부산, 대구 주요직장까지 자차이동시간을 기준으로 작성하세요 : 10분 이내(S)/20분 이내(A)/30분 이내(B)/그 외(C)
3.학군 (평가기준 : 인근 중학교 학업성취도 평가)
아실 https://asil.kr/asil/ 에서 > 학군 선택 >지도 위에서 단지에서 가장 가까운 중학교의 학업성취도 확인
학군 : 다산새봄중학교, 학업성취도 미적용, 과고, 외고, 자사고 진학률 3.6% / B등급
4. 환경 (평가기준 : 주변 1km 내 편의시설)
카카오맵에서 ‘주변’ 탭을 눌러
백화점과와 대형마트를 확인할 수 있습니다.
환경 : C등급, 주변 백화점, 대형마트 없음!
5. 공급
[재수강생은 적정수요 대비 공급평가까지 해보세요]
*화면 오른쪽 과제 설명(과제가이드)을 따라서 해보세요 : )
1) 남양주시 인구수 : 73만명
2) 연 적정수요(인구수x0.5%) : 0.4만
(1년 : 3,719세대 / 3년 : 11,157세대)
3) 3년 입주량 합계 : 10,018세대 (26년 635세대 + 27년 1,147세대 + 28년 8,236세대)
4) 연 평균 입주량 : 10,018세대÷3년 = 연평균 3,339 세대 입주
5) 연 적정수요 대비 연평균 입주량 : 3,339/3,719 =0.89배
6) 연 적정수요 대비 연 공급평가 : 적정수요 1배 이내 > A 등급
✅수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)
*수익률 계산기는 2주차 강의 [교재 다운로드] 에서 다운로드 받을수 있습니다.
현재 시세: 다산이편한세상 84m2 현재 매매 호가 9.75억, 전세 6.7억
5년 내 고점 매입시: 2021년 12월 매매 10억 전세 5억
5년 내 저점 매입시: 2022년 8월 매매 6.44억 전세 4.5억
✅현장사진(선택)
✅투자 결론 (각 항목별 평가)
1) 저평가 : 저평가 여부 확인 :
다산의 2022년 전고점은 8호선 다산역이 개통되기 전 가격이므로, 현재 가치와는 다른 점을 주목해야한다.
현재 매매호가 최저가는 9.75억이지만, 10억 넘는 매물들도 있다.
전고점을 터치하는 상황이지만, 다산이라는 택지의 환경에 있어 충분한 가치를 가졌다고 판단된다.
아직은 저평가 돼 있으나, 확실히 싼 가격은 아니라고 판단된다.
2) 환금성 : 환금성 여부 확인 :
강남 1시간 이내 접근성, 환경 깨끗한 신축 택지로 수요 ⬆️
하지만 중,고등학교 학군이 약해 학군지로의 이탈 수요 있음.
그럼에도 환금성은 충분히 좋다고 판단.
3) 수익률 : 투자금 대비 수익률 계산 :
수도권 공급이 부족한 상황에서 양도세 비과세 기준인 12억까지는 무난하게 오를 수 있겠다는 생각.
12억 기준 수익률은 56%로 그렇게 높지 않은 상황.
규제 확률이 적은 서민아파트 가격 15억 기준으로 봤을 때 수익률은 143% 충분하다고 판단.
4) 원금보존 : 현재 전세가인 6.3억 이하로 떨어질 가능성은 매우 낮다고 판단.
5) 리스크 대비: 남양주 왕숙 신도시에 28년 약 8천 세대, 29년 3.5천 세대 예정 돼 있으나, 물리적 거리가 멀어 영향력은 크지 않을 것으로 판단
나의 투자 결론(매수 여부):
아직 투자 기회는 충분하다고 판단. 투자금을 최대한 줄이면서 매수하면 충분히 가치있고, 10년 장기 보유할 단지라는 생각이 든다.
✅ 작성하면서 느낀점 :
오랜만에 임장보고서 쓰 듯, 간단하게 수익률 보고서를 작성했는데 생각보다 시간이 오래 걸렸다.
역시 꾸준히 하지 않으면 실력에 녹이 스는 것 같다.
단 한번도 투자하기 좋지 않았던 적이 없었다는 너바나님, 주우이님의 말씀처럼 투자 기회는 아직 열려있다는 생각이 들었다.
다산 뿐 만 아니라 부천과 산본, 만안구도 비교 해 보며 투자 단지를 넓혀봐야겠다.
