✅아파트명 : 관악구 관악드림타운
✅위치(지도)
서울시 관악구 성현로 80
✅입지평가
1. 직장 (기준: 종사자수)
vs 열기83기(24.12) : 동일.
2. 교통 (기준 : 주요 업무지구까지 이동시간)
강남역 : 32분
여의도역 : 33분
시청역 : 40분
교통등급 : A
*카카오맵은 실제로 정류장에서의 대기시간을 셈하지 않는 듯 하다. 감안해도 등급에 차이는 없다.
vs 열기83기(24.12) : 동일
1) 카카오맵 기준 여의도 시간이 단축되었는데, 길을 조금 더 잘 찾은 것 같다.
2) 네이버는 실시간(?) 정보고, 카카오맵은 일반적인 시간이어서 비교에는 조금 더 적합한 툴인 것 같다.
3.학군 (평가기준 : 인근 중학교 학업성취도 평가)
학군 : 구암중학교, 학업성취도 82.6%, 특목 진학률 2.0%(과고8/외고1), 등급 : B+
vs 열기83기(24.12) : 동일
1) 이후 업데이트가 되지 않았다. 덕분에 특목고 진학률이 매년 업데이트되는 최신 정보가 아님을 알았다.
4. 환경 (평가기준 : 주변 1km 내 편의시설)
환경 : C
관악롯백이 2km 거리에 있으나, 멀고, 백화점 자체의 매출도 전국 최후순위.
실제로 고급 브랜드는 입점해있지 않다.. 딱히 가게될 일도 잘 없다..
vs 열기83기(24.12) : 평가 자체는 C로 동일하나, 힐스 관악센트씨엘의 입주 및 학원가의 소폭 양적 성장.
*실제로 신축 상가 건물이 들어서고 스타벅스 및 학원과 병원이 입점했으며, 특정 시간대에 학원 차량이 몇 대씩 길가에 정차하기도 함. 동네가 조금 변화함을 느낀다. 자이까지 들어서면 상권이 더 발달할 것으로 기대된다.
**현재 자이 관리처분인가 승인 현수막이 걸렸음.
1) 현재 : 34개
2) 열기83기(24년 말) : 26개
5. 공급
1) 관악구 인구수 : 478,154
2) 연 적정수요(인구수x0.5%) : 2,468
(1년 : 2,468세대 / 3년 : 7,404세대)
3) 3년 입주량 합계 : 250 세대 (26년 250세대 + 27년 0 세대 + 28년 0세대)
4) 연 평균 입주량 : 250 세대÷3년 = 연평균 83 세대 입주
5) 연 적정수요 대비 연평균 입주량 : 83÷2468 =0.03배
6) 연 적정수요 대비 연 공급평가 : S
vs 열기83기(24.12) : 평가는 S로 동일함.
*24년 당시 전입/전출 Top 3구 전체를 봐도 공급이 말라있었으며, 현재도 말라있다
**변화가 없음을 의미하는 것이 아니고, 공급 부족(S)가 계속 누적되어 더 심화되었음을 의미한다.
***광명 신축 입주에 의한 영향은 아직까지도 크게 보이지 않는다(금천구에서는 보임). 관악↔광명의 대체 효과는 작은 것 같다.
✅수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)
현재 시세: 관악드림타운 34평 현재 매매 12.8억, 전세 6.8억
5년 내 고점 매입시: 26년 5월 매매 12.9억 전세 6.5억
5년 내 저점 매입시: 23년 4월 매매 7.5억 전세 4.5억
vs 열기83기(24.12) : 하단 참조. 전고점을 돌파하여 고점가격이 변경됨.
✅현장사진(선택)
vs 열기83기(24.12) : 최근(25년) 샤시교체를 한 집들이 늘었다 & 엘베 전면 교체됨.
이 아파트는 예전에 난방방식을 바꾸면서 가격이 소폭 상승한 적이 있었다.
샤시 교체 유무도 매매가와 전세가에 영향을 주는 요인이 됨.
✅투자 결론 (각 항목별 평가)
1) 저평가 : △
vs 열기83기(24.12) : 하락률 관점에서는 괜찮은 물건(-22%)
이미 전고를 돌파했으며, 절대적 저평가 관점에서는 판단하기 어려운 물건이 됨. 상대적 관점에서는 △.
2) 환금성 : O
vs 열기83기(24.12) : 중층, 대단지, 구 내 수요있는 단지.
3) 수익률 : ? (현재 투자금이 6억이 드는 상황에서, 100% 수익을 보려면 18.8억 도달 필요.)
vs 열기83기(24.12) : 수익률 NOK.
→ 200% 기준, 매가가 17.4억이 되어야함.. 전고가 11.55억인데 어느 세월에 가능할까.
→ 상대적으로 세가 높게 낀 물건을 매수할 수도 있겠으나, 그렇다 하더라도 투자금이 제법 많이 듬.
→ 옆에 센트씨엘 입주 끝나고 시장이 어떻게 움직이는지 지켜볼 것.
지난 열기 때 위와 같이 수익률 NOK라고 결론냈으나, 수익률 200% 기준 목표 매도가가 현재 100% 기준 목표가보다도 1.4억이나 낮은 상황.
당시 9억/4.8억이었으며, 매가가 3.8억 뛰는 동안 전세가가 2억 뛰어서 투자금이 4.2→6억으로 1.8억이 커짐.
당시에도 상대적 저평가라는 확신은 없었으나, 만약 매수했다면 어마어마한 차익(1.5년 내 수익률 90%) 또는 현금흐름(전세 급상승)이 될 수 있었음.
절대적 저평가 시기의, ‘가치’ 있는 아파트의 매수 결과란 어떤 것인지 선명히 알 수 있음.
4) 원금보존 : OK로 생각됨.. 전세가율 53%
vs 열기83기(24.12) : 원금보존 NOK(전세가율 53% 수준으로 많이 부족해보임)
현재 특이한 점은, 지난 열기 때와 동일한 전세가율을 유지함(53%). 강의에서 너바나님께서 안내해주시는 서울의 적정 전세가율은 현재 55%로 24년 말보다 낮아짐.
55%에 살짝 못 미치나, 지역 내 수요가 있는 대단지 아파트로서 최종 OK로 고려.
5) 리스크 대비: OK
vs 열기83기(24.12) : 대비할 리스크가 거의 없을 것으로 보임. 광명의 대단지 입주 영향이 조금 있을 수 있으나, 대비 못할 정도는 아님. 차라리 매가까지 떨어졌음 좋겠음…
상동. 우려했던 광명의 대단지 입주 영향은 입주가 있었는지도 모르게 지나간 것으로 보아 수요층이 확실히 분리되어 있는 것 같음.
나의 투자 결론(매수 여부): NO.
✅ 작성하면서 느낀점 :
늘 해보고 싶었는데, 지난 열기 때 작성한 내용과 1:1 비교를 통해 당시 고민했던 것, 몰랐던 것을 더 선명하게 알게 되었다. 강의에서 들었으나 그 의미가 분명히 와닿지 않았던 내용들도 ‘그 말이 그 말이었구나’하는 이해와 함께 감사함도 있었다. 시장 상황이 어떻게 달라지는지, 나의 투자가 그 시장 속에서 어떤 결과를 내는지를 충분히 이해하고 향후 투자에 반영해야겠다는 조심스러운 마음이 든다.
