✅아파트명 : 철산 푸르지오 하늘채
✅위치(지도)
✅입지평가
1. 직장 (기준: 종사자수)
광명시 종사자 수 : 105,342
광명시 직장 등급 : B등급
2. 교통 (기준 : 주요 업무지구까지 이동시간)
강남역 : 47분
여의도역 : 40분
시청역 : 46분
교통등급 : A등급
3.학군 (평가기준 : 인근 중학교 학업성취도 평가)
학군 : 철산중학교, 학업성취도 90.9%, A등급
4. 환경 (평가기준 : 주변 1km 내 편의시설)
환경 : 백화점, 대형마트 주변 1Km 내 편의시설 없음 C등급
5. 공급
[3년 입주 합계]
- 광명시 3년입주 합계 : 6693세대 (26년 1862세대 + 27년 4831세대 + 28년 0세대)
*3년 입주량 합계 구하는 법
부동산 지인 > 수요/입주탭 https://aptgin.com/home/gin05/gin0501 > 지역 구 선택 > 올해 +1년+2년후 입주량 더하기
[재수강생은 적정수요 대비 공급평가까지 해보세요]
*화면 오른쪽 과제 설명(과제가이드)을 따라서 해보세요 : )
1) 광명시 인구수 : 303,479
2) 연 적정수요(인구수x0.5%) : 1,517
(1년 : 1,517세대 / 3년 : 4,551세대)
3) 3년 입주량 합계 : 6,693세대 (26년 1,862세대 + 27년 4,831세대 + 28년 0세대)
4) 연 평균 입주량 : 6,693 세대÷3년 = 연평균 2,231 세대 입주
5) 연 적정수요 대비 연평균 입주량 : 2231÷1517 =1.47배
6) 연 적정수요 대비 연 공급평가 : 적정수요 1배 초과 2배이내 > B 등급
✅수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)
*수익률 계산기는 2주차 강의 [교재 다운로드] 에서 다운로드 받을수 있습니다.
현재 시세: 철산푸르지오하늘채 24평 현재 매매 12억, 전세 6억
5년 내 고점 매입시: 21년 8월 매매 10억 전세 7.3억
5년 내 저점 매입시: 23년 6월 매매 7.6억 전세 5.1억
✅현장사진(선택)
[현장사진 있을 시 삽입]
✅투자 결론 (각 항목별 평가)
1) 저평가 : 저평가 여부 확인 :
- 현재 전고점을 20% 넘은 상황, 아파트 1개만으로 비교할 수 없음,
- 강남 1시간 이내로 가치있는 아파트, 12억대의 아파트와 비교 필요.
2) 환금성 : 환금성 여부 확인 : 1,000세대 이상 아파트 (저층/탑층 아님 ) O
3) 수익률 : 투자금 대비 수익률 계산 :
- 전세 레버리지 투자금 6억 100% 수익률 6억만큼 12억+6억 = 18억까지 가격 상승 필요
- 현재 21년 전고점 가격보다 비쌈
- 싸게 사는 것이 아니므로 장기간의 시간이 필요함.
4) 원금보존 : 강남 1시간 이내로 입지독점성 있음, 공급물량 2배이내, 전세가율 50%
5) 리스크 대비: 공급물량 및 역전세 대응 가능하다면 O
나의 투자 결론(매수 여부):
- 투자가 불가능하지만, 투자로 본다면 6억의 투자금으로 보기에는 다른 지역과 비교 평가 필요.
- 내집마련으로 본다면 주담대 최대 6억을 받는 다면 종자돈 6억이 필요함.
내집마련으로 매수한다면 종자돈과 대출이 가능하다면 매수 해도 될 것 같으나
조금더 12억대의 아파트와 비교평가후 매수 필요
✅ 작성하면서 느낀점 :
- 매임을 하면서 어떻게 투자 물건에 대한 확신을 가지고 투자하는지 궁금했었다.
- 직접 아파트 수익률 보고서를 작성해보니 수익률 보고서가 쌓이면 투자가 가능함을 과제를 통해 배웠다.
- 작성하다 보니 내 집 마련할 때도 그렇고 매수를 할 때 큰 돈이 필요하다고 그동안 생각하고 있었던 것 같다.
- 대출을 활용하면 생각보다 많은 돈이 필요하지 않음을 수익률 계산을 통해 느꼈다.
- 그동안 너무 대출을 무서워했던게 많이 아쉬웠다. ( 더 일찍 내집마련을 했었을 수도.. 아니면 다른 곳에 투자를.. )
- 앞마당, 아는 단지가 얼만큼 되는지가 투자의 무기가 될 수 있음을 배웠다.
- 투자 매수 결론 작성을 빈 공간으로 두려다 어떻게든 써보니 생각을 하게 되는 것을 배웠다. 앞으로 앞마당을 늘리고 임보를 작성할 때 죽이되든 밥이 되든 결론, 투자 매수할지까지 작성해보는 연습을 해야겠다.
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