*화면 오른쪽 과제 설명(과제 가이드)을 참고해서 작성해보세요 : )
*첫 작성이라 어려운 경우, 3강 강사님 설명을 따라 작성해보세요! : ) *3강은 6/23(화) 업로드 됩니다
*제목 예시 : 답십리동 답십리 대우 아파트 수익률 분석 보고서
✅아파트명 : e편한세상신촌
✅위치(지도)
장: 위치가 깡패다. 단지가 2호선 라인 위에 누워 있다. 5호선도 가깝다.
단: 단지가 하나로 이어져 있지 않고 조각조각 나뉘어 있다.
궁: 왜?? 재개발 때 뭔가 이유가 있었나?
✅입지평가
1. 직장 (기준: 종사자수)
서대문구 종사자 수 : 118,256명
서대문구 직장 등급 : B
생각: 서울시 내에서도 후순위에 속한다. 직장 등급이 낮으니 중요한 입지는 교통일듯. 주요 업무지구와 얼마나 가까운지 또는 빨리 갈 수 있는지 확인하자.
*직장 데이터는 2주차 강의 [교재 다운로드] 에서 다운로드 받을수 있습니다.
*직장 등급은 직장데이터에서 해당 구의 종사자수를 확인하고, 아래 기준으로 등급을 작성해주세요
2. 교통 (기준 : 주요 업무지구까지 이동시간)
네이버지도- 월요일 아침 7시 50분 기준
강남역 : 54분 (2호선, 직행)
여의도역 : 30분 (버스, 직행)
시청역 : 13분 (2호선, 직행)
교통등급 : A
생각: 2호선이 가까이에 있는데 의외로 강남 접근성이 좋지 않다. 대신 3대 업무지구인 부도심- 여의도, 시청까지의 통근 시간이 압도적으로 빠르다.
*지방의 경우 부산, 대구를 제외하고 교통이 입지가치에 크게 영향을 주지 않으므로, 교통 부분은 작성하지 않으셔도 됩니다.
*부산은 사람들이 선호하는 직장이 있는 해운대 센텀, 대구는 범어네거리 기준으로 자차 이동시간을 보시면 됩니다.
*부산, 대구 주요직장까지 자차이동시간을 기준으로 작성하세요 : 10분 이내(S)/20분 이내(A)/30분 이내(B)/그 외(C)
3.학군 (평가기준 : 인근 중학교 학업성취도 평가)
아실 https://asil.kr/asil/ 에서 > 학군 선택 >지도 위에서 단지에서 가장 가까운 중학교의 학업성취도 확인
학군 :
서대문구: 학업성취도 85% 이상 학교 3개, B등급
e편한세상신촌: 중앙여중학교, 학업성취도 81%, C등급
생각: 중학교 학업성취도 기준으로 보면 공부를 잘하는 지역은 아니다. 학원가가 많은 편은 아니네.
4. 환경 (평가기준 : 주변 1km 내 편의시설)
카카오맵에서 ‘주변’ 탭을 눌러
백화점과와 대형마트를 확인할 수 있습니다.
환경 : 현대백화점, 이마트, A-등급
5. 공급
[첫수강생은 3년 입주 합계를 구해보세요]
- 00구 3년입주 합계 : 0000세대 (26년 000세대 + 27년 000세대 + 28년 000세대)
*3년 입주량 합계 구하는 법
부동산 지인 > 수요/입주탭 https://aptgin.com/home/gin05/gin0501 > 지역 구 선택 > 올해 +1년+2년후 입주량 더하기
[재수강생은 적정수요 대비 공급평가까지 해보세요]
*화면 오른쪽 과제 설명(과제가이드)을 따라서 해보세요 : )
1) 00구 인구수 :
2) 연 적정수요(인구수x0.5%) :
(1년 : 000세대 / 3년 : 000세대)
3) 3년 입주량 합계 : 000 세대 (26년 000세대 + 27년 000 세대 + 28년 000세대)
4) 연 평균 입주량 : 000 세대÷3년 = 연평균 000 세대 입주
5) 연 적정수요 대비 연평균 입주량 : 000÷0000 =0.00배
6) 연 적정수요 대비 연 공급평가 : 적정수요 00 이내 > S 등급
생각: 공급량은 S
✅수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)
*수익률 계산기는 2주차 강의 [교재 다운로드] 에서 다운로드 받을수 있습니다.
[수익률 분석 표 삽입]
현재 시세: e편한세상신촌 34평 현재 매매 21.8억, 전세 9.8억
5년 내 고점 매입시: 2021년 9월 매매 18.5억 전세 10.5억
5년 내 저점 매입시: 2023년 1월 매매 12.4억 전세 7.8억
✅현장사진(선택)
단지상가가 진짜 크고 완전 잘 되어 있었다.
3, 4단지가 주상복합인줄 알았는데 호갱노노 보니까 아니라고 하네?
단지 내에서 바로 2호선 타는 에스컬레이터가 연결되어 있다.
[현장사진 있을 시 삽입]
✅투자 결론 (각 항목별 평가)
1) 저평가 : 저평가 여부 확인 : 전고점 뚫은지 한참 되었고, 전세가율 45%면 저평가는 아닌 것 같다. 같은 가격 같은 투자금으로 살 수 있는 단지들이 뭐가 있을까? 비교해 봐야 더 정확하게 알 수 있을 것 같다.
2) 환금성 : 환금성 여부 확인 : 300세대 이상, 저층 탑층 제외. 서대문구 대장 단지로 환금성 충분함.
3) 수익률 : 투자금 대비 수익률 계산 : 전저점(12.4억) 대비 200% 상승가를 매도가로 가정해보면 37.2억이다. 현재 매매가 21.8억 전세가 9.8억에서 매도가 37.2억을 계산해보면 수익률 128%가 나온다. 10년 뒤 수익률이라면 연평균 12.8% 수익률이다.
4) 원금보존 : 전고점을 넘은 만큼 하락장이 올 때 산 가격보다 더 떨어질 수도 있지만 목표 매도가까지 꾹 참고 견디면 원금보존 가능함.
5) 리스크 대비: 3년 이내 공급 때문에 역전세 리스크는 없을 것으로 보임.
나의 투자 결론(매수 여부): 투자금 12억, 매매가 21.8억 중에서 가장 좋은 단지는 아닌 것 같다. 같은 투자금으로 더 높은 매매가의 단지는 쉽게 찾을 수 있을 것 같다.
✅ 작성하면서 느낀점 : 앞으로 임장 보고서 이것만 써도 충분하겠다는 생각이 문득 들었다.
