✅아파트명 : 수성효성해링턴플레이스
✅위치(지도)
✅입지평가
1. 직장 : 14만명 / B등급
2. 교통 : 자차이용, 지하철 2,3호선 / S등급
3. 학군 : 황금초(21명), 황금중학교(학업성취도 83%, 특목고진학률 1.4%) / C등급
4. 환경 (주변 1.5km 내) : 대형마트(홈플러스) 1개 / B등급
5. 공급 : S등급
1) 수성구 인구수 : 408,527명
2) 연 적정수요(인구수x0.5%) : 2,043
(1년 : 2,043세대 / 3년 : 6,128세대)
3) 3년 입주량 합계 : 1,532세대 (26년 1,201세대 + 27년 0세대 + 28년 331세대)
4) 연 평균 입주량 : 1,532세대÷3년 = 연평균 510세대 입주
5) 연 적정수요 대비 연평균 입주량 : 2,043÷510 =0.25배
✅수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)
✅현장사진
✅투자 결론 (각 항목별 평가)
1) 저평가 : 광역시 1급지 준신축 단지가 6억대 초반은 중소도시(진주, 김해..) 대장급 단지보다 싸다.
2) 환금성 : 300세대 이상 저층(1~3층) / 탑층 아님
3) 수익률 : 전세레버리지 투자금 2.5억 / 100% 수익률(연20%) 위해선 5년동안 2.5억 오르게 되면
6.2억 + 2.5억 = 8.7억으로 전고점에 미치지 못하는 가격
4) 원금보존 : 전고점대비 -35%, 전세가율 60%, 공급물량 적음
5) 리스크 대비 : 공급물량 적정수요의 ½ 이내 공급물량으로 인한 리스크 적음,
주변 전세가 적더라도 전세 빼는 시기에 따라 전세수요 파악 필요
나의 투자 결론(매수 여부) → 매수X
- 대구의 1등 구인 수성구내에서 중하 생활권, 중심 학군지에서 벗어나 있음
- 수성구 안에서 가성비 단지로 주변 신축 단지들이 모여 있어 균질성이 있음
- 전고점 대비 매매가가 낮지만 전세가 또한 낮아 투자금이 많이 듬. 같은 투자금으로 더 나은 생활권(비규제 수도권)을 볼 필요가 있음
✅ 작성하면서 느낀점
- 비교평가를 위해서 앞마당을 늘려야겠다(특히 수도권)는 생각을 하게 됨
