[열기 91기 49조 삼파] 관악구 벽산블루밍1차 수익률 분석 보고서

✅아파트명 : 관악 벽산 블루밍 1차 33평형

✅위치(지도)

✅입지평가

1. 직장 (기준: 종사자수)

관악구 종사자 수 : 128,417

관악구 직장 등급 : B등급

2. 교통 (기준 : 주요 업무지구까지 이동시간)

강남역 : 32분 

여의도역 : 30분 

시청역 : 42분 

교통등급 : A등급

지역내 일자리가 많지 않아 교통이 매우 중요한 환경이다. 그러나 언덕이 너무 심해서 마을버스 타지않고 지하철 역까지 나가는건 힘든편이다.

3.학군 (평가기준 : 인근 중학교 학업성취도 평가)

학군 : 구암중학교, 학업성취도 82.6%, C등급 

>문영여중이랑 같이 80대 초반의 기록을 가지고 있으며, 관악구에서 가장 선호하는 학군지이나 진짜 너무 애매함.

구암초등학교가 단지 바로 옆에 육교랑 연결되어 길을 건너지 않아도 되는 장점이 있다.

4. 환경 (평가기준 : 주변 1km 내 편의시설)

환경 : 롯데백화점 관악점 (2km이내), A등급

>점포가 2km거리와 약간 대형마트 정도의 느낌으로 명품샵이 너무 초라함.. 전국 꼴지 매출을 기록

5. 공급

1) 관악구 인구수 : 478,154 명

2) 연 적정수요(인구수x0.5%) : 2,390 세대

(1년 :  2,390세대 / 3년 : 7,172세대)

3) 3년 입주량 합계 : 250 세대 (26년 250세대 + 27년 0 세대 + 28년 0세대)

4) 연 평균 입주량 : 250 세대÷3년 = 연평균  83 세대 입주

5) 연 적정수요 대비 연평균 입주량  : 2,390÷83 =0.034배

6) 연 적정수요 대비 연 공급평가 : 적정수요 0.5배 이내  > S등급 

>19,22,25년 정도만 유의미 한 정도의 공급이 있었고, 계속 공급 절벽이다. 그래서 인근 대장단지들의 거래는 매우 활발한 편이다.

✅수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)

현재 시세: 관악 벽산블루밍 1차 단지 33평 현재 매매 11.6억, 전세 6.5억

5년 내 고점 매입시: 21년  2월  매매 10.7억 전세 6.3억

5년 내 저점 매입시: 23년  7월  매매 7.1억 전세 4.2억

✅현장사진(선택)

앞동이 확실히 선호도가 높다. 워낙 산을 깎아서 만들었어서 위로 올라갈수록 걸어서 올라가기 힘들고, 임대동도 맨 위에 위치해있다. 

✅투자 결론 (각 항목별 평가)

1) 저평가 : 저평가 여부 확인 : 판단할 수 없음.

2) 환금성 : O : 2천세대가 넘는 대단지이고, 수요도 높은편 

3) 수익률 : 투자금 대비 수익률 계산 : 투자금 4.65억 100% 수익률(연평균10%) 위해선 10년동안 4.65억 만큼 올라줘야 11.15억 +4.65억 = 15.8억 . 현재 가격 21년 전고보다 비쌈. 싸게 사는 건 아니므로 시간이 필요.

4) 원금보존 : O : 전세가율은 현재 58%로 적정 전세가율은 넘은 상태이고 전고나 전저에도 비슷한 전세가율을 보여주고 있다. 매수보다 세입자로 들어오기 좋은 단지인가 싶기도 함.

5) 리스크 대비: O : 향후 3년동안 입주가 전혀 없어, 공급도 전세매물도 한없이 부족한 상황. 금리가 미친듯이 오르는 경우가 아닌 이상 크게 리스크가 있을 것으로 볼 수 없음.

나의 투자 결론(매수 여부): 주변 단지들에 비해 언덕이 평탄화 되지 않은 단지여서 동마다 분절성이 느껴지나, 학군지는 아니지만 지역 내 가장 선호도 있는 초중고를 보낼 수 있기 때문에 분명 선호요소로는 충분한 가치가 있다고 판단되며, 교통요건이 주변 단지들에 비해 가격대비 조금 더 좋은 점수를 줄 수 있는 입지라고 생각됨.

✅ 작성하면서 느낀점 : 비교평가를 해나가며 내가 투자할 단지를 하나하나 찾아볼 수 있는 기본기가 갖추어 진다면, 독강임으로 나의 앞마당을 늘려가고 투자가 가능한 시점이 왔을때 실행할 수 있는 결단력이 준비 될 것 이라는 확신을 가질 수 있었다. 많은 중요한 것들이 원씽이라며 튀어올라오겠지만, 놓치지 않고 꾸준하게 투자자로서 성장해 가는 과정을 잘 준비해야겠다.