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26년 8월 돈버는 독서모임 <결국 해내는 사람들의 원칙>
독서멘토, 독서리더
책 제목(책 제목 + 저자) : 결국엔 오르는 집값의 비밀
저자 및 출판사 : 김준영
읽은 날짜 : 2026.06
핵심 키워드 3가지 뽑아보기 : #전세가율 #공급 #서울수도권과 지방
도서를 읽고 내 점수는 (10점 만점에 ~ 몇 점?) : 10점
- 혼란의 시기일수록 본질을 봐야 한다
전세가가 매매가를 밀어올린다
- 전세가가 올랐다는 것은 사용료가 높아졌다는 것(사용가치) → 월세로 전환하면 현재의 현금흐름이 된다
- 주택의 사용가치인 전세가격의 변동에 따라 그 주택의 가격과 가치가 평가된다
부동산에서의 성장 - 월세상승률과 전세상승률
- 성장률은 수익률과는 다른 개념이다. 수익률은 투자금 대비 월세를 얼마 받는가에 따라 달라진다
- 전세가율 - 도시의 성장과 미래의 기대수익이 반영된 매매가격에 의해 만들어짐
- 주택가치 변화의 두가지 경로 - 전세, 금리
- 매매가격 = 미래가치 - 기대수익(호재) 반영
- 전세가격 = 사용가치 =- 주택의 가치를 평가하는 근본. 주택시장을 성장으로 이끌어가는 수요창출의 창고역할
- 부동산의 가치를 매길 때 가장 중요한 것은 그 주택에서 나오는 임대료(전월세)이고, 임대료는 금리에 크게 영향을 받는다. 그러므로 주택가치의 변동성을 파악하기 위해서는 임대료와 금리의 변화에 관심을 가져야 한다
- PIR : 소득대비주택가격비율. 소득보다는 주택가격의 움직임에서 나온 것.
- 요구수익률 - 전월세전환율. 가장 영향 많이 끼치는 것은 금리
- 부동산 시장의 변화를 예측할 때는 단기인지 장기전망인지에 따라 사용하는 통계자료가 달라야 한다. 소득이라는 통계로는 단기 전망을 할 수 없으며, 전우러세 전환율 등의 자료는 장기적인 변화를 살피는데 도움이 된다
- 주택의 수요를 찾는 이유 - 공급 안에서 과다*과소공급을 찾아내기 위해서 - 30년 평균공급량, 3년누적공급량
주택수요
- 인구증가나 가구수 증가에 따른 수요
- 시장의 구조에 의한 수요 : 전세나 월세로 거주하다가 주택을 매수할 때까지 발생하는 수요
- 환경에 의한 수요 : 중심도시의 기능 때문에 수요 발생 - 서울, 광역시.
- 3년에 걸쳐 시장의 공급이 충분하다면 부동산 가격은 대체로 하락하고, 3년에 걸쳐 시장의 공급이 부족하다면 가격은 대체로 상승하는 변곡점을 만들게 된다. 이 변화의 타이밍을 이해하는 것이 중요하다
- 지방은 3년 누적 공급량에 의해 변곡점이 생기는 경우가 많다 - 짧은 사이클
- 공간의 크기 차이는 공급이 시장에 미치는 시간의 차이를 만든다 - 수도권에서는 긴 사이클, 지방은 짧은 사이클
- 작은 도시의 가장 큰 위험 요인은 적은 수요 - 외부변수의 영향을 크게 받거나 외부 투자자들에 의해 왜곡되기 쉬움
- 서울 수도권과 지방 사이의 공급 특성을 가장 잘 보여주는 통계 - 서울수도권(전세가율), 지방(전세수급지수)
- 지방은 공급이 선행하는 시장, 서울수도권은 공급이 후행하는 시장
- 매도물량 : 누군가 거주하고 있는 재고주택 - 매도와 함께 반드시 주거수요도 같이 이동
- 신규입주물량 : 한번 빈 공간이 공급되면 비워주고 이동하면서 계속해서 빈 공간 만들어냄 - 시장에 미치는 영향 큼
- 부동산을 움직이는 두가지 핵심요인 - 주거부족, 투자수익률 - 전세수급지수와 전세가율
- 공급이 시장에 미치는 영향은 서울수도권과 지방 사이에 차이가 있다. 공간의 크기 차이 때문에 지방은 3년 누적공급량으로 서울수도권은 장기누적공급량으로 살펴봐야 한다
서울수도권은 평균적으로 전세가율이 낮아 매매가겨과의 갭이 크기 때문에 투자금 대비 기대수익률이 낮다.
- 지방으로 갈수록 전세가율이 높아 투자금 대비 높은 수익률. but 리스크도 크다
전세가율 : 도시성장성+리스크+현재의 공급량
- 단기적으론느 공급량에 영향, 장기적으론느 도시 성장성과 리스크 반영
- 서울은 낮은 전세가율, 지방은 높은전세가율
서울 수도권에서는 전세가율, 지방에서는 전세수급지수가 중요하다
- 서울수도권 : 공급이 만드는 전세가율과 전세수급이 중요
- 지방 : 공급에 의한 단기 전세수급의 변화가 더 중요
성장하는 도시와 소멸하는도시 - 전세가율 상승률에 통해 알 수 있다
- 전세가격 상승률 : 해당 도시가 생산하는 수익, 성장 - 수익이 높다는건 여전히 성장하는 도시라는 뜻
- 성장환경 : 일자리, 관광, 학군 등 도시의 경쟁력
- 성장하는 도시 : 인구증가, 낮은 자가 보유율, 가구수증가, 낮은전세가율, 높은 전세가격 상승률
- 소멸하는 도시 : 인구감소, 높은 자가보유율, 가구수 증가 둔화, 낮은 전세가율, 낮은 전세가격 상승률
- 지방 소도시 중 인구가 감소하는 지역에서 반드시 확인해 보아야 할 것 - 지역의 경쟁력 - 수요창출
- 부동산 시장은 금리의 인하와 인상 후에 움직이기에 후행적인 성격이 강하다 - 단기적으로는 금리의 영향
- 시장에서 월세는 주거비용이 아니라 지출로 생각하는 반면, 전세는 보증금만 지불하면 되기 때문에 전세를 선호
- 임대시장에서 월세의 비율이 높을수록 시장이 성숙햇다는 의미이거나 매매가격의 성장이 둔화되는 도시로 판단
- 우리주택시장의 수익구조가 월세수익이 아닌 시세차익으로 되어있음 - 전세존재. 월세가 크게 오르지 않는 까닭.
우리나라 정책
- 임대차 3법 , 계약갱신청구권, 전월세상한제 - 가격변동성만 키움
- 전세자금대출 - 가격거품을 일으킴
- 정부 정책은 단기간에는 시장의 방향을 돌릴 수 있으나 지속적으로 유지하는것은 힘들다
- 성장성이 높은 도시 : 임대료 상승률이 높은 지역 (수요가 높다는 것)
- 선호도가 높은 상품 : 지속적으로 수요의 선택을 받으며 매매가격도 상승할 가능성이 높다
- 인구가 감소하는 도시 - 위치나 상품이 경쟁력이 있는 개별 주택에 집중
- 어떤 분석을 하든 다가올 미래를 정확하게 예측할 수는 없다. 하지만 도시의 특성에서 만들어진 수요를 기반으로 하는 유일한 선행지표가 입주물량이다. 이를 바탕으로 전망한다면 최소한 자산이 하락하는 시점은 피할 수 있다
- 시장에 영향을 미치는 것은 금리보다 공급이다
=> 집값은 단기보다 장기 구조를 봐야하며, 결국 사람들이 계속 살고 싶은 곳은 오랫동안 가치가 유지될 가능성이 높다.
지방의 사이클은 서울수도권보다 짧으며 그만큼 하이 리스크 하이 리턴의 구조가 될 수 있다. 또한 우리나라의 규제정책들은 시장을 안정시키는데는 장기적으로 어려울 수 있으며, 우리나라 전세구조도 결국은 .. 월세화가 될 것이라고 한다. 부동산은 결국 입지와 공급물량이다.
월부에서 배워왔던 것들이 여기 다 녹아있다. 월부를 가기 전에 책을 정독하고 가면 아주 도움이 될듯싶다.
그래프도 많고 아주 자세하게 잘 설명이 되어있어 아주 도움이 많이 되었다!
