아이들 케어하느라 어제 자모님 질의응답시간 함께 하지 못하신 분들 있으실 것 같아서 공유합니다^^
질문과 답변 읽으며 공부하는 마음으로 적어보았습니다.
Q1) 구리, 다산, 안양 만안구, 부천 원미구, 군포 앞마당인데, 고양 덕양구까지 앞마당 확대 후 비교평가하는 것이 좋을지? / 비규제 지역 그만 넓히고 서울 상급지 넓히는 것에 집중할지?
A1) 덕양구를 보시되, 삼송이나 지축같은 신축 아파트 몰려있는 곳을 우선해서 보면 좋을 것 같음. 덕양구까지 한 번 보시고 서울 앞마당 넓혀도 됨. 조급하게 생각하지 말고 비규제 지역 안에서 앞마당 확인 후 비교 평가하여 투자한다고 생각하면 좋을 것.
Q2) 2026년 9월~2027년 1월에 새로운 세입자 구해야 하는 상황. 매도인이 주인 전세로 들어가있고, 매도인은 부동산과 친분 있음. / 매수했던 부동산에만 전세 내놔야하는지? / 전세가 정하는 방법? / 전세입자 구하는 기간의 마지노선은? / 전세입자 구할 때 집중해야 할 것과 안구해지면 어떻게 해야하는지?
A2) 데드라인 내놔보고 안나가면 다른 2~3군데 부동산에도 같이 뿌리기 / 전세가는 시세보다 약간 싸게(1~2천 정도) 내놓고, 지금 전세가 없어서 잘 나갈 것 같으나, 7-8월 휴가철로 비수기여서 단지별로 상황은 다를 수 있음 / 마지노선은 세입자 나가는 날짜 2개월전부터 골든 타임이어서 이때 구해지는 게 가장 좋음 / 안구해질 때는 가격과 상태가 매우 중요하며, 내 전세 매물이 다른 단지 포함해서 같은 가격에 1등 상태인지 메타인지 해보며 가격 조절해나가야 함.
Q3) 나에게 맞는 강의에 대한 고민, 내기반과 실준반 고민중임. 내집마련을 고민하니 종잣돈이 부족하고, 투자를 하려니 내집마련 시기가 늦어질 것 같아 걱정됨. 좋은 교집합을 찾고 싶은데 어떤 부분에 중점 두어야 하나요?
A3) 내집마련을 위한 길은 다양한 방법이 있다고 생각함. 사실 부동산 투자가 내집마련 종착지를 향한 수익률 200%의 투자를 만드는 공격수의 방법이라고 생각함. 저라면 실준반 가서 투자해나갈 것 같음.
Q4) 앞마당 만드는 것이 중요하다고 하는데, 처음 임장할 때 어떻게 하는게 좋을까요? 조모임에서 분임했는데 앞마당 만들어지기까지 임장 어떤 순서로 해야할지 감이 안옵니다.
A4) 임장 처음 나가면 헤매고 어려운게 사실. 분위기 임장부터 매물 임장까지. 임장만 해서는 앞ᄆᆞ당 만들어 나갈 수 없음. 앞마당을 만드는 이유는 비교평가를 하기 위해 투자의 원칙인 저평가를 찾기 위한 과정. 임장보고서 쓰는 법도 더 알고 실행해나가는 것이 필요.
Q5) 안양시 만안구 투자 고려 중. 역세권 근처는 전고점 넘어가고 있는 상황. 만안구 뿐만 아니라 비규제지역 투자 시 전고점 넘은 단지에 대한 저평가 여부를 판단하기 어려움. / 비슷한 가격대 비규제 지역 아파트와 아실 그래프 붙여 비교해야하는지? / 지난 사이클에 비슷한 흐름 가졌던 규제지역 아파트와 비교해서 그만큼 오를 수 있다고 기대수익 가져가면 되는지?
A5) 전고점을 이미 넘어간 단지들은 가격대비 가치를 비교평가해야함. 예를 들어 같은 9억이면 만안구 있는 그 아파트가 가치 있는지, 구로구 있는 9억 아파트 가치있는지 고려해봐야함. 상대적으로 가치 대비 이 가격이 어울리는 단지가 무엇인지를 확인하는 것이 중요. / 그래프로는 아마 지난 상승장 전고점 정도가 차이가 날텐데, 현재 반영되어 있는 시세대비 전고점만으로는 가치 확인하기 어려운 경우가 있기에 임장과 임장보고서가 선행되고, 가치 판단이 이루어져야함. / 기대수익 같은 경우 수익률 계산기를 통해 지금넣는 투자금 대비 200% 수익률이 난다면 이 가격이 어울릴지 살펴봐야하고, 이걸 하기 위해서는 상급지의 시세 또한 확인해서 가격의 상대성을 고려해야함.(4강 앞부분 참조)
Q6) 지방 거주중. 3억 정도로 갈아타기 투자 준비 중. 비규제 앞마당이 하나도 없었고, 다급하게 구리, 다산 만든 상태. 다음 달 지투 실전반 들을 예정으로 어떻게 해야할지 고민 중. 2호기 투자를 해야하는데, 지방 실전반 듣고 다시 비규제 앞마당 만들어서 올해 안에 투자하면 괜찮을까요?
A6) 지방 보는 선택 의미가 있다고 생각함. 저평가되어 있는 것 많은 상황이라 보유한다면 수익을 낼 수 있는 단지가 많다고 생각함. 다만, 3억의 투자금으로 할 수 있는 최선인지는 확인이 필요함.
Q7) 신혼 부부. 임대주택이라 나가야 되는 기한은 없는 상황. 서울, 경기도에 1호기 매수하고 싶음. 현재 2억 시드로는 적당한 매물 찾기 어렵고, 생초 가능함. 8억 정도의 집 보고 있는 상황.
A7) 내집마련 방향으로 갈 것 같음. 기다렸을 때 내가 치러야 할 비용은 인플레 시대에 자산 가격 상승하는 시기일 가능성이 높고, 전세 역시도 계속 오르고 있음. 내집마련 기초반 수강 후 내집마련 하시길.
Q8) 1호기 실거주 구매 후 종잣돈 모으는 데 걸리는 시간이 걸리는 상황. 지속적으로 앞마당 만들고 시세트레킹을 하며 단지 보고 있음. 2호기를 하거나 1호기 갈아타기 둘 다 가능성 열어두고 있음. 연에 모을 수 있는 종잣돈은 2500만원. 실거주 아파트 전세가가 3천 정도 올랐음.(최근 1년 1억 상승, 공급은 3년간 S등급) 모의투자할 때 금액 어떻게 잡으면 좋을지? / 서울 4급지1호기 있는 상황인데 현재 3급지~1급지 순으로 앞마당 만들고 있는데 어떻게 해야 더 집중할 수 있을지?
A8) 3년 안에 갈아타기 생각해볼 수 있음. 서울 보시면 좋고, 지금 매수한 곳보다 2급지 이상, 3급지까지 같이 보시면 좋음.
Q9) 26년 6월 부천에 1호기함. 갈아타기 염두. 2년마다 종잣돈 5~천 정도. 40대 후반인 제가 지방광역시나 수도권외곽에 앞마당 늘려 자산 쌓는데 노력할지? / 서울 앞마당 만들어 내집마련으로 가야할지 방향 고민
A9) 부천 투자 잘하셨음. 수도권 안쪽으로 갈아타기 하여 내집마련 한 채 하는 방향으로 나가면 좋을 것. 서울 아니더라도 광명수지와 같은 경기도부터 늘려놓는 것도 방법일 것 같음. +금융투자 꼭 하실 것!
Q10) 종잣돈 1.5억. 생초 가능. 규제지역 실거주할지, 비규제지역 투자할지 고민. 어떤 기준으로 방향성 잡으면 좋을까요?
A10) 연 수익률 20% 투자를 해나가고 싶으면 투자로 실전준비반 / 연 수익률 10%도 괜찮다 싶으시면 내마련으로 결정하실 것. 거주 만족도도 내 인생에 너무 중요하다고 하시면 1.5억으로 내집마련 하시고, 투자 통해 수익률 높은 투자하고 싶으면 부동산 투자 진행할 것 같음.
Q11) 만안구 내 단지 매수하기 위해 매임 중. 거래 하려고 하면 호가 높이거나 매도 보류라고 함. 가격이 2천 더 올랐는데 그냥 매수진행하는게 맞을지?
A11) 단지에 대한 확신이 있다면 고. 예전 가격으로 돌아갈 가능성 적어서 무리 되지 않는 수준이라면 할 것.
Q12) 비규제 지역과 규제 지역 사이 비교평가 중 의문과 어려움 있음. 현재 보유하고 있는 오피 적극 매도해서 서민 실수요 LTV60% 대출로 규제지역 실거주까지 가능성 열어두고 매물 찾고 있음. 동대문구 비역세권 답십리동 20평대A(강남까지 51분)와 구리 인창동 동구릉역 역세권20평대A(강남까지 43분) 비교 중.
A12) 물리적 위치도 중요하다고 생각. 어떤 땅이 어떤 수요들까지 받아줄 수 있을지, 입지 독점성이 더 있을 땅이 어디일지 한 번 더 확인해보길.
Q13) 비규제 지역과 규제 지역 사이 비교평가 중 의문과 어려움 있음. 현재 보유하고 있는 오피 적극 매도해서 서민 실수요 LTV60% 대출로 규제지역 실거주까지 가능성 열어두고 매물 찾고 있음. 동대문구 비역세권 답십리동 20평대A(강남까지 51분)와 구리 인창동 동구릉역 역세권20평대A(강남까지 43분) 비교 중.
A13) 물리적 위치도 중요하다고 생각. 어떤 땅이 어떤 수요들까지 받아줄 수 있을지, 입지 독점성이 더 있을 땅이 어디일지 한 번 더 확인해보길.
Q14) 최근 평촌 1호기 계약함. 3-4년 후 갈아타기 계획 중. 이제 어떤 것에 집중해야하나? / 앞마당은 살고 있는 곳보다 한단계 윗급지 보면 될지? 아니면 유사급지에서 평수 넓고 더 나은 단지 집중할지?
A14) 앞마당 윗급지 봐야함. 서울 앞마당 필요하다고 생각. 동작구 이상 윗급지. 종잣돈 잘 모으시고, 모으는 과정에서 금융투자 필요할 것. 저축을 베타투자 통해 해나가는 게 필요할 것 같음.
Q15) 91기 열기 첫 강의. 현재 시드 5천. 올해 안에 앞마당 투자하고 싶다는 목표. 어디부터 앞마당 만들어야할지? / 주우이님 1기신도시쪽 방향 주셨는데, 제 시드로 어디를 공부할 수 있을까요?
A15) 실준반에서 서쪽 가까우면 부천신도시, 남쪽 가까우면 산본신도시 임장가보시길. 현재 동작구 상도동쪽이라면 더 가까운 산본이 더 좋을 것 같음.
Q16) 비규제1호기 있는 상황에서 갈아타고 싶은데 실거주가 안되서 다른 비규제지역 갈아타려니 급지가 비슷해서 고민. 유사급지라도 평형 넓혀서 갈지 고민.
A16) 실 당장 갈아타기 필요한 상황 아니라고 보임. 일단 보유. 유사급지라도 평형 늘려 갈아타기도 최적 선택 아닌 것으로 보임. 윗급지 갈아타기 하는 것이 필요. 실거주 갈아타기 아닌 이상 투자 의미 없어보임. 오히려 베타 투자로서 투자나 부동산 투자로서 추가 투자 고려해볼 것. 다른 비규제지역 앞마당 필요할 것으로 보임.
Q17) 전세 거주중. 시세차익 기대하기 힘든 지역이라 종잣돈 보태 거주지 옮기면 좋은데 초6딸 있어 이사 망설여짐. 주거 안정성 우선시 해야할까요?
A17) 장기적으로 자녀에게 더 도움되는 방향이 무엇일지 고민 필요. 자녀 교육이나 자녀 안정적적인 환경이 더 중요한가 / 아니면 다른 지역으로라도 이동해야하는가/에 대한 부분. 자산적으로는 사실 더 좋은 지역 갈아타기 하는 게 자명하게 좋은 부분이라는 것 알고 계신 것 같음.
Q18) 시드머니와 대출 포함 약 10억~10억5천. 아직 공부 덜 된 상태이나 임장과 매물코칭 통해 지금 바로 집 사도 될지? 내마기 내마중 듣고 사도 좋을지? / 산다면 5급지 역세권 대단지 좋을지? 3-4급지 역과 거리가 먼(20분) 곳이 좋을지?
A18) 내집마련 기초 듣고 실행할 것 같음. 예산 확정 및 대출 이해 후 단지 비교 선택하는 것이 10억 돈쓰는데 너무 중요한 부분임. 매물코칭 받아도 나 스스로 이해도 없다면 돈이 안들어가지는 분들 정말 많음. 제가 산다면 무조건 급지 올려서 삼.
Q19) 임신하여 출산을 앞둠. 육아휴직하고 1년간 아기 옆에 있고 싶은 생각이 강해짐. 워킹맘이자 선배 엄마 투ᄌᆞ자이신 자모님 고견 궁금.
A19) 저도 육휴하고 1년 함께 아이 키운 것 전혀 후회하지 않음. 인생에도 때가 있고 아이를 봐야할 때도 있음. 그 동안 책을 많이 읽을 것 같음. 투자책 등.
Q20) 종잣돈 2천.. 어떤 방법으로 자산 불리는지? 주식, 부동산 다양한 방법 있던데 투자금 만들 수 있을까요?
A20) 4천까지 종잣돈 만드는 것 목표로 하시길. 1년안에 4천 못모은다면 금융투자 필요할 것으로 보임. 제테크 입문반 도움될 것.
Q21) 전세임대중인데, 집 구매 시 전세 나가야 하는 상황. 비규제 지역 매매 고민 중이고, 서울시 월세 오르는 상황이어서 내집마련 어려운 상태. 어떻게 해야할까요?
A21) 1.5억 이상 있으시면 내집마련 우선. 그게 아니라면 비규제 지역 투자 필요. 월세 왜 오르는지 생각해보세요. 그와 맞게 자산 가격도 상승합니다. 자산을 가져야합니다.
“여러분들은 무엇이든 만들어 나갈 수 있는 분들입니다.
스스로를 너무 작게 만들지도 마시고
위축되지도 마시고요
너무 걱정도 많이 하지 마시구요
원칙에 맞게 기준에 맞게 투자하시면 됩니다.”
-자음과모음 님
