안녕하세요. 아이닌입니다.
올해 봄부터 여름까지 약 3개월 동안 제 투자 인생에서 가장 정신없는 시간을 보냈습니다.
지방 2채, 수도권 1채를 차례대로 매도하면서 동시에 서울 상급지 갈아타기를 진행했습니다.
돌이켜보면 가장 어려웠던 것은 '무엇을 살까'가 아니라 '어떻게 팔까'였습니다.
손실을 인정해야 했고, 양도세 중과도 감수해야 했으며, 시장은 하루가 다르게 변했습니다.
계획했던 시나리오는 계속 흔들렸고, 매 순간 선택의 연속이었습니다.
이번 글에서는 서울 1급지 입성 이전,
세 채를 매도하면서 겪었던 경험과 그 과정에서 배운 것들을 나눠보려고 합니다.
가장 아픈 1호기 매도, 손실보다 더 큰 것을 얻었습니다.
첫 번째 매도는 지방 중소도시 비선호 생활권의 소형 평형이었습니다.
게다가 만기가 1년 가까이 남은 세가 끼어 있는 상태였습니다.
이 지역 시장에는 일부 실거주 수요만 간간히 있었는데
제 물건은 실거주도 어려운 조건이다 보니 매도는 생각보다 훨씬 어려웠습니다.
결국 가격으로 매력적인 조건을 만들 수밖에 없었습니다.
하지만 한동안 입주로 인해 가격 변화가 없는 상황에서
가격을 내리는 건 손실이었습니다.
처음에는 손실을 인정하기가 쉽지 않았습니다.
'조금만 더 기다리면 오르지 않을까', '조금이라도 더 받고 팔아야 하지 않을까'
하는 마음이 계속 남아 있었습니다.
하지만 시간이 지날수록 제가 지키고 있는 것은 수익이 아니라 감정이라는 생각이 들었습니다.
오히려 이 물건 하나 때문에 명의가 묶여 다음 투자를 하지 못하는 비용이 훨씬 크다는 결론에 도달했습니다.
결국 손실을 감수하기로 결정했습니다. 이렇게 마음을 먹기까지는 한달 가까이 시간이 걸렸습니다;;
그리고 손님이 없는 시장이기 때문에 여러 부동산에 매물을 내놓고, 전화를 돌리고 홍보하면서
손님 한분만 제발 오기만을 간절히 바랬습니다.
운 좋게도 집도 보지 않고 계약을 진행하는 갭투자자 한분이 관심을 보였습니다.
다만 이미 손실인 가격에서 한번 더 내고를 요구해오셨습니다.
“이게 맞는 걸까? 사장님께 너무 끌려다는 건 아닐까?” 많은 고민이 되었습니다.
그렇지만 결국 지금 매수인을 놓치면 언제까지 기다려야 할 지 알 수 없는 상황이었습니다.
그래서 잔금을 빨리 하는 조건으로 첫 번째 손님에게 바로 매도했습니다.
📌관련 글 : 보유 물건을 손해 보고 팔기로 했습니다 [아이닌]
돌이켜보면 가장 잘한 선택은 첫 손님을 놓치지 않은 것이었습니다.
매수자가 귀한 시장에서는 '다음 손님이 오겠지'라는 기대보다
지금 잡은 기회를 계약으로 만드는 것이 훨씬 중요했습니다.
반면 가장 아쉬웠던 점도 있었습니다.
부동산 사장님을 충분히 검증하지 못했던 것입니다.
매수자와의 소통 과정에서 중간 역할을 제대로 해주시지 못했고, 협상 과정에서도 어려움이 많았습니다.
그 경험 이후에는 단순히 광고를 많이 하는 부동산이 아니라,
끝까지 계약을 만들어주는 사장님을 찾는 것이 얼마나 중요한지 몸소 배우게 되었습니다.
그리고 한 가지 더,
매수자 우위 시장이라고 해서 모든 요구를 받아줄 필요는 없었습니다.
저는 등기를 빨리 가져가는 조건으로 차용증을 써서 가격을 저렴하게 매도한다는 조건이었는데요.
계약 당일 차용증을 거부하면서 논쟁이 있었습니다..
등기를 넘기면서 불안한 마음과 차용증에 의미에 대해 언급하면서
물러서지 않고 부탁을 드렸습니다. 결국은 가까스로 어렵게 수락하셨습니다;;
매수인의 요구를 수용적인 태도로 경청하지만,
무리한 요구라면 거절할 줄 아는 기준과 용기도 결국 투자자의 실력이라는 것을 느꼈습니다.
양도세 66%를 선택을 하면서 매도한 2호기
두 번째 매도는 지방 중소도시 선호 생활권 대장단지였습니다.
단기간에 가격이 많이 오른 단지였기 때문에
첫 번째 물건의 손실을 어느 정도 만회해 줄 것이라는 기대가 있었습니다.
하지만 예상하지 못했던 큰 고민이 기다리고 있었습니다.
2년 미만 보유 물건이라 양도세 중과가 적용되는 상황이었습니다.
실제 계산해 보니 세금을 내고 나면 생각보다 남는 돈이 많지 않았습니다.
'2년을 채워서 팔까, 아니면 지금 팔까.'
정말 오랫동안 고민했습니다.
이번에는 가족의 반대도 컸습니다.
“이럴 거면 그 때 왜 샀어? 세금을 이렇게까지 내면서 팔아야 해?"
하지만 이번에도 감정보다는 편익과 비용을 다시 계산해 보기로 했습니다.
제가 스스로에게 던졌던 질문은 단 하나였습니다.
'어떤 선택을 했을 때 내가 덜 후회할까?'
제 답은 명확했습니다.
양도세를 내는 것보다 서울 상급지 물건을 놓치는 것이 훨씬 더 큰 후회로 남을 것 같았습니다.
결국 중과를 감수하고 매도를 결정했습니다.
하지만 매도를 결정했다고 끝이 아니었습니다.
두 달이 넘도록 집을 보러 오는 사람이 없었습니다..
제 물건은 임차인 만기가 많이 남아 있었고, 보증금도 낮았습니다.
실수요 중심 시장에서는 가장 후순위가 될 수밖에 없는 조건이었습니다.
그때 내린 결론은 단순했습니다.
내 물건을 '누가 봐도 1순위 물건' 으로 만들어야 했습니다.
가격을 과감하게 조정했고, 여러 부동산에 적극적으로 홍보를 요청했습니다.
덕분에 손님이 한 분 찾아왔고, 이번에는 반드시 계약으로 이어지도록 협상에 집중했습니다.
이번에는 무엇보다 좋은 부동산 사장님을 만난 것이 정말 컸습니다.
매수인의 무리한 가격 요구는 중간에서 정리해 주셨고,
계약이 성사될 수 있도록 적극적으로 움직여 주셨습니다.
첫 번째 매도와는 너무 다른 경험이었습니다.
📌관련 글 : 양도세 폭탄을 맞고도 결국 팔았습니다(세낀 물건 매도 경험기) [아이닌]
이번 매도에서 잘했다고 생각하는 부분은 제 물건을 객관적으로 바라본 것이었습니다.
내 물건의 장점보다 단점을 인정했고, 시장에서 경쟁력을 가지기 위해 빠르게 행동했습니다.
반대로 가장 아쉬웠던 점은 몇 개월 전 임차인의 전세 연장을 너무 쉽게 승인했던 것입니다.
그때는 매도 계획이 지금처럼 빨라질 줄 몰랐지만,
조금만 더 신중했더라면 더 좋은 조건으로 매도할 수 있었을 것이라는 아쉬움은 지금도 남아 있습니다.
매도를 했는데 갈 집이 사라진 상황
이제 남은 것은 수도권 매도와 서울 매수였습니다.
하지만 5월 9일 이후 시장 분위기는 완전히 달라졌습니다.
매물이 말 그대로 씨가 말랐습니다.
간혹 나오는 물건들은 기존보다 훨씬 높은 호가를 달고 나왔고,
제가 계획했던 상급지 갈아타기 전략은 조금씩 흔들리기 시작했습니다.
힘든 마음을 부여 잡고 저희반 마스터 멘토님께도 정말 많이 말씀드렸던 것 같습니다.
"멘토님... 물건이 없습니다."
"저 2주택으로 가야 할 것 같습니다."
매일같이 임장을 다녀도 원하는 물건은 나오지 않았고,
대출 가능한 범위를 넘어서는 호가를 볼 때마다 멘탈이 흔들렸습니다.
“신용대출까지 받아야 하나”, “이게 맞는 선택인가”
수없이 고민했습니다.
심지어 수도권 집 임차인에게는 중도 퇴거 요청까지 드린 상황이었습니다.
그런데 정작 제가 들어갈 집이 없어지면서
임차인이 다시 만기까지 거주하는 방향으로 원상복귀되는 상황도 겪었습니다.
돌이켜보면 가장 잘했던 점은 하나의 시나리오만 준비하지 않았던 것입니다.
플랜A가 무너지면 바로 플랜B로 갈 수 있도록 여러 경우의 수를 미리 준비했고,
실제로 물건 리스트까지 만들어 두었습니다.
반대로 아쉬웠던 점도 분명했습니다.
임차인 퇴거 비용과 현금 흐름을 제대로 알아보지 못한 점입니다.
조금 더 세밀하게 계산했더라면 선택지가 더 많았을 것입니다.
또 부모님의 도움이라는 카드도 미리 고려했다면 조금 더 유연하게 대응할 수 있었겠다는 아쉬움도 남습니다.
투자는 결국 예측보다 대응이라는 말을 많이 합니다.
이번 갈아타기를 하며 그 말이 무엇인지 몸으로 배웠습니다.
계획은 언제든 흔들릴 수 있지만,
여러 선택지를 준비한 사람은 흔들려도 다시 앞으로 나아갈 수 있다는 것을 말입니다.
세 번의 매도는 결코 쉽지 않았습니다.
손실도 있었고, 양도세도 냈고, 마음고생도 많이 했습니다.
하지만 지금 돌아보면 그 과정 하나하나가 결국 서울 1급지 입성을 위한 준비 과정이었습니다.
특히 이번 경험을 통해 가장 크게 배운 것은
투자에서 중요한 것은 '얼마에 팔았는가'보다 '왜 그 선택을 했는가'였습니다.
의사결정 과정을 명확히 하고 그 때 감정과 이유를 남겨놓는 게 굉장히 중요했습니다.
제게는 감정을 내려놓고 편익과 비용을 계산했던 순간들이 결국 다음 기회를 만들어 주었습니다.
다음 2탄에서는 이렇게 확보한 종잣돈으로 어떻게 서울 1급지를 매수하게 되었는지,
그리고 그 과정에서 어떤 선택과 고민이 있었는지 이어서 이야기해보겠습니다.
