✅아파트명 :
더샵남천포레스티지아파트
✅위치(지도)
✅입지평가
1. 직장 (기준: 종사자수)
수영구 종사자 수 : 62000명
수영구 직장 등급 : C
2. 교통 (기준 : 주요 업무지구까지 이동시간)
해운대 센텀역 : 19분(오전)
시청역 :26분(오전)
서면역 :19분(오전)
교통등급 : B
*지방의 경우 부산, 대구를 제외하고 교통이 입지가치에 크게 영향을 주지 않으므로, 교통 부분은 작성하지 않으셔도 됩니다.
*부산은 사람들이 선호하는 직장이 있는 해운대 센텀, 대구는 범어네거리 기준으로 자차 이동시간을 보시면 됩니다.
*부산, 대구 주요직장까지 자차이동시간을 기준으로 작성하세요 : 10분 이내(S)/20분 이내(A)/30분 이내(B)/그 외(C)
3.학군 (평가기준 : 인근 중학교 학업성취도 평가)
학군 : 남천중학교, 학업성취도 88%, B등급
4. 환경 (평가기준 : 주변 1km 내 편의시설)
환경 : 주변에 가까이 백화점과 대형마트가 없음, C등급
5. 공급
[첫수강생은 3년 입주 합계를 구해보세요]
- 수영구 3년입주 합계 : 1758세대 (26년 1233세대 + 27년 525세대 + 28년 0세대)
*3년 입주량 합계 구하는 법
부동산 지인 > 수요/입주탭 https://aptgin.com/home/gin05/gin0501 > 지역 구 선택 > 올해 +1년+2년후 입주량 더하기
[재수강생은 적정수요 대비 공급평가까지 해보세요]
*화면 오른쪽 과제 설명(과제가이드)을 따라서 해보세요 : )
1) 수영구 인구수 : 168,513명
2) 연 적정수요(인구수x0.5%) : 843명
(1년 : 843세대 / 3년 : 2,529세대)
3) 3년 입주량 합계 : 1,758 세대 (26년 1233세대 + 27년 525 세대 + 28년 0세대)
4) 연 평균 입주량 : 1,758 세대÷3년 = 연평균 586 세대 입주
5) 연 적정수요 대비 연평균 입주량 : 586÷843 = 0.7배
6) 연 적정수요 대비 연 공급평가 : 적정수요 1배 이내 > A 등급
✅수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)
*수익률 계산기는 2주차 강의 [교재 다운로드] 에서 다운로드 받을수 있습니다.
[수익률 분석 표 삽입]
현재 시세: 더샵남천포레스티지아파트단지 00평 현재 매매 00억, 전세 0억
5년 내 고점 매입시: 26년 5월 매매 13.6억 전세 6억
5년 내 저점 매입시: 24년 7월 매매 10.5억 전세 5.3억
✅현장사진(선택)
[현장사진 있을 시 삽입]
✅투자 결론 (각 항목별 평가)
1) 저평가 : 저평가 여부 확인 - 현재 연식이 오래되지 않아서 전고점의 의미가 없는 것 같다. 연식이 차이가 나지 않는 남천자이와 더비치푸르지오써밋과 비교했을 때 1~2억 정도 낮은 가격. 바닷가 전망의 프리미엄이 있어서 가격이 더 높지만 지하철역과 가깝고 학원가가 바로 옆이어서 다른 단지와 비교해도 충분히 가치가 높은 단지. 하지만 가격은 더 싸서 저평가라는 생각이 든다.
2) 환금성 : 환금성 여부 확인 - 평지이고 주변에 아파트가 있으며 교통까지 편리하다. 학원가와 상권이 풍부해서 선호도 높은 단지. 충분히 환금성이 있다고 생각된다.
3) 수익률 : 투자금 대비 수익률 계산 -
4) 원금보존 : 주변 남구에 공급 물량이 있지만 28년부터는 공급량이 부족합니다. 수영구 역시 27년부터 공급량이 부족하기 때문에 원금보존이 가능하다고 생각됩니다.
5) 리스크 대비: 현재 24년 보다 전세금이 1억원 정도 올랐습니다. 전세가 10개 미만으로 있어서 빨리 소진 될거란 생각이 듭니다. 남천자이와 더비치푸르지오써밋 그리고 바로 옆 대연 힐스테이트푸르지오아파트에서 전세가 없습니다. 당분간은 역전세의 리스크가 있지 않다고 생각이 듭니다.
나의 투자 결론(매수 여부): 24년 보다는 가격이 올랐지만 저환수원리 등을 고려했을 때 충분히 매수해도 괜찮다고 생각합니다.
✅ 작성하면서 느낀점 :
- 열반스쿨 기초반을 다수 수강하면서 평소에 실거주로 생각하지 못했던 가장 좋은 지역의 가장 좋은 아파트를 수익률보고서로 작성하였습니다.
물론 더 비싸고 좋은 아파트도 있지만 제가 중요하게 생각한 교통과 환경, 직장과의 거리를 종합해서 판단하니 왜 이 단지가 비싼지 알 수 있었습니다.
앞으로 실거주와 투자를 고려했을 때 위와 같은 보고서를 통해서 좀 더 자세하게 투자를 할 때 접목해야겠다는 생각이 들었습니다.
그렇게 한다면 미래에도 감정이 흔들리지 않는 투자자가 될 거라는 생각이 들었습니다.
앞으로도 더 세심하게 공부를 하고 투자에 임하겠습니다.
