"지금 아니면 못 산다?" 서울 외곽·경기 비규제 지역으로 몰리는 이유

안녕하세요.

행복을 그리는 투자자

그린쑤입니다.

강남과 서울 핵심지의 집값 상승이 이어지는 가운데,

이제 그 분위기가 서울 외곽과 경기 비규제 지역으로 빠르게 확산되고 있습니다.

" 지금 아니면 정말 평생 집을 못 사는 것 아닐까?"

이런 불안감(FOMO)이 커지는 가운데 규제를 피해 움직이는 투자 자금까지 더해지면서

부동산 시장이 다시 한번 요동치고 있는데요.

오늘은 최근 기사들을 바탕으로 현재 시장에서 어떤 변화가 나타나고 있는지 살펴보겠습니다.

1. 서울 외곽으로 몰리는 '영끌족'과 폭발하는 거래량

최근 서울 외곽 지역의 아파트 거래량이 눈에 띄게 늘어나고 있습니다.

전셋값이 빠르게 오르면서 차라리 대출을 받아 집을 사겠다는 실수요자가 늘었고, 

상대적으로 가격 부담이 적은 서울 외곽 지역으로 수요가 집중되고 있는 것입니다.

대표적으로 금천구, 중랑구, 노원구, 구로구 등 중저가 지역에서 거래가 크게 증가했습니다.

특히 5월 기준

• 금천구 : 165건 거래 (2020년 12월 이후 최대)
• 구로구 : 676건 거래 (2020년 6월 이후 최대)

를 기록하며 시장 분위기가 빠르게 살아나고 있습니다.

이 지역들은 채권최고액 비율이 높아, 대출 비중이 높은 '영끌' 매수자들이 주를 이루는 것으로 보입니다.

전세보증금이 계속 오르는 상황에서 "월세를 내느니 차라리 집을 사겠다"는 실수요가 움직이고 있는 것입니다.

반면 이런 시장은 금리나 대출 규제가 강화될 경우 

가장 먼저 영향을 받을 가능성도 있다는 점을 함께 생각해야 합니다.

2. 규제를 피해 경기 비규제 지역으로 이동하는 자금

서울뿐 아니라 경기도 비규제 지역에도 자금이 빠르게 유입되고 있습니다.

정부의 부동산 규제 강화 이후, 시장의 자금들은 발 빠르게 '비규제 지역'으로 눈을 돌렸습니다.

실제로 지난해 경기 주요 비규제 지역에서는 아파트 매매 거래 4건 중 1건 이상(27%)을 경기도 외 거주자,

즉 '외지인'이 사들인 것으로 나타났습니다.

💡경기도 비규제 지역 외지인 매수 비중

• 구리시 (40.8%)

  : 외지인 매수 비율 독보적 1위. 매수자의 대부분이 서울 거주자로, GTX-B 노선 및 한강변 개발 기대감이 작용.

• 남양주시 (31.6%)

  : 비율도 높지만, 서울 접근성이 좋은 지역을 중심으로 절대적인 외지인 매수 증가량 측면에서 가장 큰 규모를 기록

• 안양 만안구: 역시 외지인 매수 비중이 꾸준히 증가 추세

※ 반면, 용인 기흥구와 화성 동탄은 외지인 비율이 상대적으로 낮았습니다.

이는 삼성전자 등 고소득 반도체 일자리를 기반으로 한 대기업 배후수요가 탄탄해 외부 투자보다 실거주 중심의 수요가 시장을 지탱하고 있기 때문으로 분석됩니다.

이 현상은 서울의 높은 집값을 감당하지 못한 실수요자의 탈서울 행렬과,

규제를 피해 틈새를 노리는 갭투자가 복합적으로 맞물린 결과로 해석할 수 있습니다.

3. 집값이 오르자 계약 파기까지… 다시 나타난 '배액배상'

시장 분위기가 달아오르면서 예전 상승장에서 자주 보였던 현상도 다시 나타나고 있습니다.

바로 배액배상을 감수하고 계약을 파기하는 사례입니다.

집값이 빠르게 오르다 보니 매도인이 계약금을 두 배로 돌려주더라도 

더 높은 가격에 다시 팔겠다고 판단하는 경우가 생기는 것이죠.

매수자 입장에서는 계약을 체결하고도 잔금을 치르기 전까지 마음을 졸여야 하는 불안한 장세가 이어지고 있습니다.

지금처럼 계약 파기 리스크가 높은 장세 속에서 매수 계약을 앞두고 계신다면, 

매도자의 일방적인 변심을 막기 위해

① 가계약금 액수를 일반적인 수준보다 높이거나,

② 특약에 '중도금 지급 기일 전이라도 송금할 수 있다'는 조항을 넣고 중도금 일정을 최대한 빠르게 잡는 전략

을 가능한 자금 내에서 실행하시는 것도 하나의 방법이라고 생각합니다.

하반기에는 한국은행의 기준금리 인상 가능성, 추가 대출 규제, 세법 개정 등

시장의 유동성을 옥죄어올 수 있는 거시경제 변수들이 대기하고 있습니다.

따라서 상반기만큼의 가파른 상승률이 하반기에도 유지될지는 누구도 장담할 수 없습니다.

무엇보다 지금 시장은 '상승 기대감'만 보고 접근하기보다, 

자신의 자금 계획과 상환 능력을 충분히 고려한 투자 판단이 필요한 시기라고 생각합니다.

최근 시장을 보면 강남에서 시작된 상승 흐름이 

서울 외곽과 경기 비규제 지역으로 확산되는 모습이 분명하게 나타나고 있습니다.

다만 거래량이 늘었다고 해서 모든 지역이 같은 폭으로 오르는 것은 아닙니다.

앞으로는 입지, 교통, 일자리, 공급 계획에 따라 지역별 차별화가 더욱 뚜렷해질 가능성이 높습니다.

주위에 휩쓸리기보다 왜 사람들이 그 지역을 선택하는지,

그리고 그 상승이 지속될 수 있는 근거가 있는지를 먼저 살펴보는 것이 

지금 시장에서 가장 중요하지 않을까 생각합니다.