✅아파트명 : 봉천동 관악드림타운
✅위치(지도)
✅입지평가
1. 직장 (기준: 종사자수)
관악구 종사자 수 : 128,417명
관악구 직장 등급 : B등급
*직장 데이터는 2주차 강의 [교재 다운로드] 에서 다운로드 받을수 있습니다.
*직장 등급은 직장데이터에서 해당 구의 종사자수를 확인하고, 아래 기준으로 등급을 작성해주세요
2. 교통 (기준 : 주요 업무지구까지 이동시간)
강남역 : 37분
여의도역 : 37분
시청역 : 46분
교통등급 : A등급
*지방의 경우 부산, 대구를 제외하고 교통이 입지가치에 크게 영향을 주지 않으므로, 교통 부분은 작성하지 않으셔도 됩니다.
*부산은 사람들이 선호하는 직장이 있는 해운대 센텀, 대구는 범어네거리 기준으로 자차 이동시간을 보시면 됩니다.
*부산, 대구 주요직장까지 자차이동시간을 기준으로 작성하세요 : 10분 이내(S)/20분 이내(A)/30분 이내(B)/그 외(C)
3.학군 (평가기준 : 인근 중학교 학업성취도 평가)
아실 https://asil.kr/asil/ 에서 > 학군 선택 >지도 위에서 단지에서 가장 가까운 중학교의 학업성취도 확인
학군 : 구암중학교, 학업성취도 82.6%, C등급
4. 환경 (평가기준 : 주변 1km 내 편의시설)
카카오맵에서 ‘주변’ 탭을 눌러
백화점과와 대형마트를 확인할 수 있습니다.
환경 : 홈플러스익스프레스, C등급
5. 공급
[첫수강생은 3년 입주 합계를 구해보세요]
- 관악구 3년입주 합계 : 250세대 (26년 250세대 + 27년 0세대 + 28년 0세대)
*3년 입주량 합계 구하는 법
부동산 지인 > 수요/입주탭 https://aptgin.com/home/gin05/gin0501 > 지역 구 선택 > 올해 +1년+2년후 입주량 더하기
[재수강생은 적정수요 대비 공급평가까지 해보세요]
*화면 오른쪽 과제 설명(과제가이드)을 따라서 해보세요 : )
1) 00구 인구수 :
2) 연 적정수요(인구수x0.5%) :
(1년 : 000세대 / 3년 : 000세대)
3) 3년 입주량 합계 : 000 세대 (26년 000세대 + 27년 000 세대 + 28년 000세대)
4) 연 평균 입주량 : 000 세대÷3년 = 연평균 000 세대 입주
5) 연 적정수요 대비 연평균 입주량 : 000÷0000 =0.00배
6) 연 적정수요 대비 연 공급평가 : 적정수요 00 이내 > 0 등급
✅수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)
*수익률 계산기는 2주차 강의 [교재 다운로드] 에서 다운로드 받을수 있습니다.
[수익률 분석 표 삽입]
현재 시세: 관악드림타운 25평 현재 매매 12억, 전세 5.4억
5년 내 고점 매입시: 2026년 5월 매매 11.9억 전세 4.9억
5년 내 저점 매입시: 2023년 4월 매매 6.7억 전세 3.8억
✅현장사진(선택)
X
[현장사진 있을 시 삽입]
✅투자 결론 (각 항목별 평가)
1) 저평가 : 저평가 여부 확인 : 아파트 추가 비교 필요. 현재로선 판단 불가 (절대적 저평가로 보면 전고점보다 높은 가격이라 저평가는 아니라고 보임)
2) 환금성 : 환금성 여부 확인 : O, 300세대 이상이며 저층/탑층 아님
3) 수익률 : 투자금 대비 수익률 계산 : X, 전세 레버리지 투자금 6.6억, 100% 수익률(연평균 10%) 위해선 10년 동안 6.6억 만큼 올라줘야 12억 + 6.6억 = 18.6억
현재 가격 26년 전고점 가격보다 비쌈, 싸게 사는 건 아니므로 시간이 필요할 것으로 보임
4) 원금보존 : O, 공급물량 적음, 전세가율 45% (10년 뒤 전세가가 2배가 된다고 하면 투자금보다는 우위에 있긴 함)
5) 리스크 대비: O, 역전세 대응 가능하다면,
나의 투자 결론(매수 여부):
아직 저평가 판단이 되지 않아 결론을 내리긴 이르다고 생각한다. (저평가 추가 분석 후 결론 추가할 예정)
✅ 작성하면서 느낀점 :
수익률 분석 보고서가 처음이라 이렇게 하는게 맞나 싶긴 하지만, 기준에 따라 하나씩 확인하다보니 든든한 느낌이 들었다.
작성한 내용 기준으로 저/환/수/원/리에 대한 결론을 맞게 내렸다는 확신이 없어 좀 더 스터디를 하면서 앞마당을 늘려가고 수익률보고서를 계속 작성해나가야겠다.
월부 안에서 계속 공부하고 임장하다보면, 가치 판단하는 눈이 길러질거라 믿으며..
