책 제목(책 제목 + 저자) : 월급쟁이의 첫 부동산공부
저자 및 출판사 : 마중물
읽은 날짜 : 2026.06
핵심 키워드 3가지 뽑아보기 : #부동산 사이클 #아파트 매매 #지역분석
도서를 읽고 내 점수는 (10점 만점에 ~ 몇 점?) : 6점
부동산 공부하는 법
- 3개월동안 닥치는 대로 책을 읽어라
- 중요한 내용은 필사해라
- 필사한 노트를 시간 날 때마다 반복해서 봐라
- 책을 집필한 저자들의 핵심 노하우는 캐치해서 따로 노트에 필기해라
- 부동산 투자를 통해 수익을 보는 것도 중요하지만 리스크를 최소화하면서 오랜 기간 투자하는 방향이 더 좋은 방법
- 실수를 통해 실패를 얻으면 안되고 배움을 얻어야 한다. 그래야 지속적인 투자가 가능하다
- 다음에 오를 수 있는 아파트, 즉 연쇄반응 아파트를 미리 알면 실패하지 않는 투자가 가능하다
투자지역선정을 위한 2가지 기준
- 인접도시 아파트와의 가격비교 : 대전 vs 세종
- 유사도시 아파트와의 비교 : 광역시 vs 광역시
부동산 상승 원리를 이해하면 부동산 시장에 대한 전체적인 그림을 볼 수 있는 눈이 생긴다
- 물가지수와 전국 아파트 매매가/전세가 변동추이는 비슷한 흐름으로 움직인다 : 물가상승
통화량과 아파트값의 상관관계
- 시중에 자금이 많이 풀리면, 일부 자금이 부동산으로 흘러들어가 부동산을 상승시키는 기폭재 역할을 한다.
- 통화량 증가로 인해 화폐 가치가 하락하고, 반면 실물자산인 부동산은 상승
- 인구수보다 세대수를 보아라
- 아파트가격 변동 요인 : 수요와 공급, 경기, 심리, 유동성(가수요), 정부규제
- 부동산 산업사이클을 만들어내는 가장 중요한 요소는 수요와 공급이다
부동산 심리데이터를 알아야 한다 - 매수우위지수, 매매거래지수, 전세수급지수, 전세거래지수
- 매수우위지수가 100을 초과할수록 매수자가 많다 →가격상승
- 전세수급지수가 100을 초과할수록 공급이 부족함
kb시계열 자료로 부동산 흐름을 읽을 수 있다
- 주황색은 아파트가 상승한다는 의미, 무색은 보합, 회색은 하락을 나타냄
- ‘구’ 별 부동산 사이클에 의해 여러번 투자기회를 맞을 수 있다
- 전국 지역별 부동산 상승 순서를 읽을 수 있다
투자지역 찾는 방법
- 4가지 키팩터 : 인허가 감소패턴, 입주물량감소패턴, 미분양 감소패턴, 하락률 감소지역
+ 지역 평단가 비교, 인구수 등
- 지역별 인구수 - 인구수가 많으면 그만큼 수요가 많다는 의미이기 때문에 더 안정적으로 투자가 가능하다
- 지역 평단가 - 인구수에 의해 분류된 도시들의 평단가를 계산하여 저평가 지역을 찾을 수 있다
물은 높은곳에서 낮은곳으로 떨어진다 - 아파트 흐름도 평단가 높은곳에서 낮은곳으로 심리가 전파한다
- 신축이나 대장급 아파트 가격이 상승하면 주변 뿐만 아니라 그 다음 평단가가 높은 동네의 아파트 상승
- 평단가가 높은 아파트가 낮은 아파트보다 상승시기에 가격이 더 많이 오른다
부동산 상승단계 : 바닥다지기, 상승초기, 상승진행, 상승중기
- 바닥다지기구간 : 매매가는 보합이는 전세가가 상승하고 있다거나, 전세수요가 많아 전세가 시장에 많지 않음 - 대장급 아파트에 투자하기
- 상승초기 : 거래량이 국부적으로 증가, 심리가 소폭 반등하기 시작 - 1군 아파트에 투자하기
- 상승진행단계 : 한 지역의 부동산 거래량이 크게 증가, 심리지수도 크게증가, 상승하는 아파트는 1군 뿐만아니라 주변 아파트까지 상승하여 그 상승범위가 점점 넓어짐
- 상승중기단계 : 더 큰폭으로 증가하며 많은 실수요자와 투자자들이 시장에 참여, 불가 몇개월 전보다 많이 오른 아파트 가격으로 말미암아 선뜻 매수에 나서지 못함
임장이 필요한 이유
- 조사한 자료를 바탕으로 판단한 시장흐름과 실제 현장과의 시장흐름이 얼마나 매치되는지 확인하기 위함
- 사전조사로 파악하지 못한 내용을 현장에서 확인할 수 있다
- 공인중개사로부터 좋은 매물을 받기 위해서임
지역분석 방법
- 제일 먼저 입주물량 파악
- 인허가 물량 및 미분양
- 인접 도시와 유사 입지도시와 비교하기
- 대장아파트 비교
- 한 도시의 아파트를 투자할 때 안정적으로 투자하기 위해서는 핵심 ‘동’ 즉, 평단가 높은 ‘동’ 위주로 투자하는게 좋다
아파트 매수 시기
- 일년 중 비수기에 매수하는 것이 좋다 - 겨울철, 여름휴가철, 명절 전 - 좋은 조건의 매물들을 구할 확률
아파트 매도 시기
- 입주 물량이 없는 시기에 매도
- 부동산 사이클이 상승장일 때
- 비수기보다는 성수기 때
- 시세보다 저렴하게 : 욕심에 매도시기 놓칠 수 있음
=> 부동산 관련 책은 언제 나왔는지도 중요하다. 물론 원칙은 있겠지만 그때와 지금은 부동산 흐름이 바뀌었기 때문에 꼭 같은방법으로 성공하리란 보장이 없다. 다만, 이 책은 특히 지방을 잘 분석해 준것 같다. 많은 책들이 서울수도권 비중을 많이 늘리고 지방은 크게 다뤄주지 않는 경향이 있는데 지방을 세세하게 분석해주고 왜 올랐을까 하는 부분들에 대해 설명해주었다. 다만.. 21년도 책이라 복기한다는 느낌으로 읽어보았다.
‘결국엔 오르는 집값의 비밀’과 비교해서는 결오집비가 훨씬 깊이가 있다.
'부동산 투자의 정석'이 더 원칙적으로 쓰였다면 월첫공은 입문용이라고 보는게 나을 것 같다.
‘공급자의 시선’과는 바라보는 눈 자체가 다르다. 시선이 개인에 초점이 맞춰져 있다.
이 책은 시장 상황의 영향을 많이 받은 책이다. 그래서 2021년에는 굉장히 설득력이 있었지만 지금 읽으면 글쎄.. 나는 21년도에 이 책을 샀으면서 왜 읽기만 하고 실행하지 않았을까 라는 아쉬움을 남기며… 끝.
