부천시 원미구 보람마을아주 아파트 수익률 분석 보고서
✅아파트명 : 보람마을아주
✅위치(지도)
✅입지평가
1. 직장 (기준: 종사자수)
부천시 종사자 수 : 31만여명
500인이상 사업체 17개
평균연봉 3600만원
거주민 연봉: 3900만 > 근로자 연봉 : 3600만
부천시 직장 등급 : S등급
>> 부천은 사업체 수에 비해 종사자수는 적은편(종사자수 적은 사업첵 많기 때문)이고, 양질의 일자리는 별로 없는 베드타운. 직장때문에 사람들이 이사올만한 지역은 아님.
주요 업무지구로의 교통 접근성이 매우 중요한 곳.
2. 교통 (기준 : 주요 업무지구까지 이동시간)
강남역 : 1시간 3분
시청역 : 56분
시청역 : 45분
교통등급 : B등급
>> 부천의 핵심 요소는 교통. 강남 접근성이 좋은 7호선>1호선 더 선호하여 7호선 역세권 단지들 더 선호도 높다.
3.학군 (평가기준 : 인근 중학교 학업성취도 평가)
학군 : 부명중 학업성취도 82%, C등급
>> 부천시 원미구는 상동역 생활권 내 석천중 91%, 상일중 89%과 석천초와 상일초 배정 단지가 선호도 높다.
상동역 주변 학원가(입시 학원들도 있음) 갖춰진 곳. 상동역 인근이 아이 키우기 좋은 곳이다.
보람마을아주는 초품아 단지. 배정 초등학교 신도초(22명/601명)
4. 환경 (평가기준 : 주변 1km 내 편의시설)
환경 : 현대백화점,이마트 1km 이내 A+등급
>> 7호선 상동역~부천시청역 사이 백화점과 학원가 병원 등 상권 발달하여 아이 키우기 좋고, 선호하는 환경이다.
주요 상권은 7호선 라인을 따라 밀집되어있다.
5. 공급
[적정수요 대비 공급평가]
1) 부천시 인구수 : 779,968명
2) 연 적정수요(인구수x0.5%) : 3900세대
3) 3년 입주량 합계 : 7,078 세대 (26년 1,471세대 + 27년 4,742세대 + 28년 865세대)
4) 연 평균 입주량 : 7,078세대÷3년 = 연평균 2,359세대 입주
5) 연 적정수요 대비 연평균 입주량 : 2,359÷3,900 =0.6배
6) 연 적정수요 대비 연 공급평가 : 적정수요 1배 이내 > A 등급
>> 27년에 대장지구 입주로 공급이 적정수요 이상이다. 이후로는 적정수요 이하.
[부천시 원미구 입지평가 요약]
베드타운으로 핵심 요소는 교통이다.
7호선과 1호선이 지나고, 7호선을 더 선호하므로 7호전 역세권 단지가 우선순위.
자녀 키우기 좋은 동네는 상동역 생활권(석천중,상일중 /석천초와 상일초 배정 선호)
서쪽의 가성비 수요가 많아서 전세가가 탄탄한 지역이지만 27년 대장신도시 입주는 주의하자.
환경이 좋아서 한번 들어온 사람들은 이동을 잘 안한다.
선호도 좋은 생활권 상동역(환경+학군) > 부천시청역(환경)이 투자 우선순위.
✅수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)
현재 시세: 보람마을아주 31평 현재 매매 6.7억, 전세 5.0억
5년 내 고점 매입시: 21년 10월 매매 7.9억 전세 5.9억
5년 내 저점 매입시: 23년 11월 매매 4.95억 전세 3.0억
✅현장사진(선택)
✅투자 결론 (각 항목별 평가)
1) 저평가 : 저평가 여부 확인 : O 전고점 7.9억 대비 -15%인 가격으로 절대적 저평가 구간이다.
2) 환금성 : 환금성 여부 확인 : O 보람마을아주 1000세대가 넘는 대단지에 거래도 활발하고, 8층 매물로 환금성 높다.
3) 수익률 : 투자금 대비 수익률 계산 : 투자금 1.7억 대비 수익률 200% 달성하려면 10.1억이 되어야 한다. 이 가격은 어려울 것 같다. 수익률 100% 8.4억은 가능해보임.
4) 원금보존 : O 현재 전세가율 75%이고 전세가도 꾸준히 상승중.
5) 리스크 대비: O 27년 하반기 적정공급 이상이지만 현재 투자할 경우 28년 하반기 전세 만기로 크게 리스크는 없다고 본다. 전세가(5억)의 15%정도는 대비가 되므로 역전세 리스크도 크지 않음.
나의 투자 결론(매수 여부): 같은 평형으로 고정하고 비교해봄
✅ 작성하면서 느낀점 : 2호기 투자를 소액으로 투자할 경우에는 수익률이 정말 중요하겠다는 생각이 들었다. 부천이나 산본은 오래 보유할 자산이 아니기 때문에 가치 대비 절대적 저평가인지도 정말 중요하다. 전임을 해보니 지난주 원래 수익률보고서에 넣었던 단지들의 호가가 많이 올라서 단지를 다시 선정했다. 부천과 산본 모두 대장이나 선호도 높은 단지들은 상승하며 거래되고 있고, 그 뒷단의 단지들은 아직 기회를 주는 곳이 많이 있는 것 같다. 7월 규제가 나오기 전까지는 지켜봐야겠지만 매매 전세가가 계속 상승중인 시장이므로 계속 전임, 매임을 하면서 투자가능 매물 3개 이상씩은 꼭 쥐고 있어야겠다는 생각이 들었다.
