✅아파트명 : e편한세상옥수파크힐스
✅위치(지도)
✅입지평가
1. 직장 (기준: 종사자수)
성동구 종사자 수 : 203,221명
성동구 직장 등급 : A등급
2. 교통 (기준 : 주요 업무지구까지 이동시간)
강남역 : 24분 (환승 1번)
여의도역 : 36분 (환승 1번)
시청역 : 24분 (환승 1번)
교통등급 : S등급
3.학군 (평가기준 : 인근 중학교 학업성취도 평가)
중학교 학군 : 옥정중학교
- 학업성취도 78.9%, C등급
- 과고·외고·자사고 진학률 19.9%
- 총 인원 507명, 학급당 학생 수 25명
초등학교 학군 : 금옥초등학교
- 총 인원 292명, 학급당 학생 수 18명
4. 환경 (평가기준 : 주변 1km 내 편의시설)
백화점 : 반경 1km 이내 없으나, 반경 2~3km 이내에 갤러리아백화점, 현대백화점 압구정 본점, 롯데백화점 본점 위치
대형마트 : 반경 1.7km에 롯데마트 행당역점
→ B등급이나, 실질적으로는 A등급 이상이라 생각함
5. 공급
→ S등급
✅수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)
✅투자 결론 (각 항목별 평가)
1) 저평가(X)
- 최근 5년내 고점 대비 가격이 살짝 빠지긴 했다(-9%)
- 투자 관점 : 14억의 투자금으로 갈 수 있는 곳은 강남구의 도곡경남, 우성5차
- 내집마련 관점 : 23억으로 갈 수 있는 곳은 강남구의 도곡경남, 우성5차
→ 같은 금액이면 1급지 강남의 구축 아파트를 매수할 수 있다
2) 환금성(O)
- 1976세대이며, 아실 최근 거래도 활발히 되는 편임
3) 수익률
- 현재 토지거래허가로 인해 갭투자가 불가하지만 토지거래허가가 풀렸다는 가정 하
->고점에서 갭투자 했을 경우 현재 -1.3억 손실(-9%)
->저점에서 매수했다면 +10.6억 수익 발생 (+177%)
4) 원금보존(O)
->현재 전세가 14억이며, 10년 뒤 전세가 28억이 된다면, 현재 매매가 23억보다 높음
5) 리스크 대비(O)
- 3년 내 공급 매우 부족
나의 투자 결론(매수 여부) :
이 정도의 투자금 또는 내집마련 매수금액을 갖고 있다면
e편한세상옥수파크힐스를 매수하지 않고 강남구 구축 아파트를 매수하겠다.
✅ 작성하면서 느낀점 :
막연히 좋다고 생각했던 아파트도 다시 한 번 20억대 금액대로 비교해보니 더 좋은 아파트가 나온다. 즉, 좋다고 생각해도(=가치가 있어도) 저평가는 다른 영역이다.
10~20억 사이의 금액대만 보다가 20억 이상 금액대를 보니 또 다른 리그를 본 것 같다… 역시 배움에는 끝이 없구낭 >___<
