[열기91기 5늘부터 너6ㅏ나님 인사이트대로 행동하조 원과장] '방향' 보다 '실력' 에 에너지 인풋을 넣는 투자자가 되자! (오프강의 후기)

안녕하세요~

열기91기 5늘부터 너6ㅏ나님 인사이트대로 행동하조

원과장입니다 :)

너무 뵙고 싶었던 자모님 강의를 오프라인으로 수강하면서

소중한 얘기 가득 듣고 올 수 있어 감사한 시간이었습니다!

“제 원래 텐션은 높지 않아요” 로 강의를 시작하셨지만

강의 내내 저희들과 소통하면서 유쾌하게 강의 풀어 나가주신

자모 멘토님 감사합니다!!

자모님 오프 강의를 따단맘님과 챱챱이님과 함께 들을 수 있어

더욱 소중한 시간이었습니다♡

월부에서 1호기부터 종잣돈 등등 평행이론이 너무나 많은 맘님과

세제 개편 이후 예상되는 보유세에 대해서도 얘기 나누고

내집마련한 챱챱이님의 Story를 들으면서도 많이 배웠습니다.

환경의 중요성을 다시 한 번 느끼고

환경 안에서 계속해서 실력 쌓아가는 투자자가 되겠습니다.

강의와 질의응답 시간까지 가져주신 자모 멘토님과

맘님, 챱님 모두 감사드립니다 :)

[강의에서 알게된 점 & 적용점]

1. ‘실력’을 쌓는 것에 에너지를 쓰자.

 내 투자금에 따라, 시장(규제) 상황에 따라

 어떤 투자를 할 지 ‘방향’에 대한 고민에 에너지를 많이 썼었는데,

 자모님이 얘기하신 “‘실력’을 쌓는 것에 에너지를 쓰자”는 말씀을 듣고

 머리가 띵- 했습니다. ‘과연 나는 실력이 있는 상태인가?’

→ 목표를 잡고 그 목표를 달성하기 위한 방향을 고민하는 것은 물론 필요한 일이지만.

 많은 에너지를 방향을 고민하는 것에만 쓰다 보면

 정작 내 실력은 제 자리에 있게 된다.

 ‘저평가를 알아보는 눈’ 즉, 가치를 파악하고 비교 평가해서 상대적 저평가를 할 수 있는 실력을

 만드는 것에 더 많은 에너지를 쓰자.

2. 열기 마지막 강의가 아닌, ‘투자자’로 시작하는 열기 4강

 어떤 투자자로 살 것인가? 라는 질문을 던져보게 된다.

 내 실력 중 ‘가치 파악’, ‘비교 평가’, ‘투자 타이밍 잡기’ 등 어떤 것이 부족했는지 생각해보자.

 그리고 그 중 부족한 것에 인풋을 넣어서 실력을 발전시키자.

 → 가치를 파악하는 눈을 좀 더 키우자. 분임/단임/매임을 하면서도 임장에서 느끼는 현장감보다는

 입지 위주로 단지 선호도를 많이 세우는 것 같다. 물론 정량화된 입지/위치 가치가 중요하지만,

 현장에서 느껴지는 내용도 임보에 잘 정리해서 단지 선호도를 파악해보자.

3. 많이 생각 못해봤던 ‘투자 타이밍’

 투자에서 중요한 것은 ‘가치를 알고’ ‘쌀 때 사서’

 내가 매수하는 ‘타이밍이 어느 계절(봄,여름,가을,겨울)인지 아는 것’

 그리고 ‘보유해 나가는 것’ 이다.

 저환수원리 투자 원칙에 맞게 저평가(가치가 있는 물건을 싸게 사는)가 중요하다.

 그리고 보유를 위해 내가 매수하는 타이밍이 어느 계절인지 아는 것 또한 중요하다.

 부동산도 사이클이 있고, 봄이 오면 여름이, 여름이 오면 한 풀 꺾이는 가을과 겨울이 온다.

 초보자인 내가 투자하기 좋은 ‘겨울’과 ‘봄’ 시장에 진입하면 좋겠지만,

 가을에 들어갔다고 하더라도 겨울을 지나 봄과 여름이 오는 것을 알고 있으면 된다.

 같은 단지라도 ‘타이밍’에 따라 ‘수익’과 ‘보유 해야하는 기간’이 달라질 수 있고

 이건 투자자의 기회 비용으로 연결된다.

4. 단지 가치에 따른 향후 흐름 알기

 가치가 보통인 단지는 ‘봄’ 시장이 길다. 그러다가 여름에 상승폭이 크게 오를 수 있다.

 반면 가치가 높은 단지(가치 성장 투자)는 투자 타이밍이 나쁘더라도 매수할 수 있다.

 (물론 투자 타이밍까지 좋다면 금상첨화)

 나쁜 타이밍에 매수하더라도 향후 하락장(가을/겨울)에서 가격이 빠져도 전고점 수준일 수 있고

 우상향하는 폭이 더 크기 때문에 보유해 나갈 가치가 충분하다.

 → 내가 투자한 1호기는 가치가 보통인 단지다. 봄 시장에 투자를 진행했고 강남 1시간 이내라는

 가치가 있는 단지이다. 보유해 나갈 수도 있지만, 시세차익이 발생하는 여름 혹은

 상급지와 가격이 붙는 가을~겨울 시장에 갈아타기를 준비하자.

5. 수도권의 전세가율 잘 살펴보기

 서울 수도권의 전세가율이 지난 하락장 시점에 평균적으로 50% 후반까지 올라왔다.

 수도권 전세가율을 꾸준히 지켜보면서 50%가 넘어갈 때 기회를 잡자.

 이 때 개별 단지는 전세가율이 60% 이상인 단지들도 나온다.

 절대적인 저평가 시장이다!!

6. 매임 꿀팁 모음!

 매물 예약하기 전 3~4명의 부사님과 통화하자.

 가장 적극적이고 매물/매도자 상황을 잘 알고 있는 부사님을 찾고,

 그 부사님에게 매물 예약을 하자.

 요즘 시장은 매도자 우위 시장이라 협상이 어렵기 때문에

 공동 중개 부사님을 통해 협상을 진행하기는 더더욱 어렵다.

 물건지 사장님과 매물을 보고 필요하면 협상을 진행해야 그나마 가능성이라도 있다.

7. 투자자는 수익률이 중요

 매물을 정리하다보면 가격보다 ‘수리 여부(상태)’, ‘RR동(조건)’ 이 더 혹하기 마련이다.

 당연히 보통 매물과 수리 잘된 집 or RR동이 같은 가격이라면 먼저 선택해야겠지만,

 보통 이런 곳은 더 비싸다.

 나는 수익률이 중요한 투자자다.

 수리가 잘된 매물이 보통 매물보다 얼마나 비싼지(보통 수리비 : 평당 100만원),

 RR동이 얼마나 비싼지를 확인하고

 일반적인 수준보다 더 비싸다면 보통 조건의 매물이 더 좋은 투자일 수 있다.

 다만, 비선호(북향 등) 매물 같은 건 거르자.

★ 나의 3개월, 6개월, 1년 목표 잡기! ★

 7월 : 실전준비반 수강 & 고양시 덕양구 앞마당

  - 세제 개편안에 대해 공부하고 2호기를 매수하면 어느 정도의 세금이 나올지 예상하면서

     비규제지역 2호기 알파 투자를 준비하자

 8월 : 재테크 입문반 & 비규제지역 매물임장 & 월세 이사

  - 7월 세제 개편 이후 투자 방향에 대해 점검 받기.

     그러면서 비규제지역 매물임장 후 비교 평가하면서 투자 실력 쌓기

 9월 : 회사 전배 후 신규 부서 적응(업무 & 사람)

  - 미모독서, 오후전임, 취침전시세 루틴 가져가기

 6개월 목표 : 투자 방향 설정한대로 2호기 투자하기

  - 2호기 투자 시, ‘일시적 1가구 2주택’ 요건 살릴 수 있게 ’27.1.15일 이후로 잔금하기

 1년 목표 : 서울 앞마당 총 9개 확보 (현재 4개(영등포, 동대문, 서대문, 노원) +

  - 신규 5개 확보(성동구, 광진구, 강동구, 동작구, 관악구)