✅아파트명 : 관악드림타운 (3,544세대, 2003년 준공)
✅위치(지도)
성현동 일대 위치한 대단지로, 2호선 봉천역/서울대입구역, 7호선 숭실대입구역 접근 용이
✅입지평가
1. 직장 (기준: 종사자수)
관악구 종사자 수 : 128,417명
관악구 직장 등급 : B등급(10~20만명)
2. 교통 (기준 : 주요 업무지구까지 이동시간)
강남역 : 37분
여의도역 : 34분
시청역 : 43분
교통등급 : A등급
3.학군 (평가기준 : 인근 중학교 학업성취도 평가)
아실 https://asil.kr/asil/ 에서 > 학군 선택 >지도 위에서 단지에서 가장 가까운 중학교의 학업성취도 확인
학군 : 구암중학교, 학업성취도 82.6%, C등급
4. 환경 (평가기준 : 주변 1km 내 편의시설)
카카오맵에서 ‘주변’ 탭을 눌러
백화점과와 대형마트를 확인할 수 있습니다.
환경 : 1km 내 백화점/대형마트 부재. C등급 *시장은 미포함인건지?
5. 공급
[3년 입주 합계]
- 관악구 3년입주 합계 : 250세대 (26년 250세대 + 27년 0세대 + 28년 0세대)
[적정수요 대비 공급평가]
1) 관악구 인구수 : 478,154명
2) 연 적정수요(인구수x0.5%) : 2,391 세대
3) 3년 입주량 합계 : 250 세대 (26년 250세대 + 27년 0세대 + 28년 0세대)
4) 연 평균 입주량 : 250세대÷3년 = 연평균 83세대 입주
5) 연 적정수요 대비 연평균 입주량 : 83÷2,391 =0.034배
6) 연 적정수요 대비 연 공급평가 : 적정수요 ½ 이내 > S등급
향후 공급 폭탄으로 인한 매매·전세가 동반 하락 리스크가 매우 낮음
✅수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)
✅투자 결론 (각 항목별 평가)
1) 저평가 : 저평가 여부 확인 : 최근이긴 하나 고점 대비 6% 밖에 빠지지 않은 상태. 반면 저점 대비 63%나 급등한 상태. 교통(A)/공급(S) 측면의 가치는 있으나 전고점 대비 가치 및 전세가율 45%를 보았을 때 이미 해당 가치의 호재가 반영된 상태라고 봄. 저평가는 아니라고 판단됨.
2) 환금성 : 환금성 여부 확인 : 3,544세대의 대단지 가치로 실거래 자체는 원활할 것으로 판단됨.
3) 수익률 : 투자금 대비 수익률 계산 : 필요 실 투자금이 6억 8200만원 상당에 전세가율이 45%로 굉장히 낮음. 현 시점에 투자하여 전고점인 12억 9천을 회복하더라도 기대할 수 있는 시세 차익은 고작 4,300만원 수준. 7억에 가까운 투자금을 가지고 리스크가 최고조인 곳에 묶어두는 것이 과연 좋은 수익률일지는…
4) 원금보존 : 하락장에서 지지선인 전저점까지 최대 4억 9700만원의 낙폭 리스크가 있음. 전세가와의 격차도 너무 벌어져 있어 매매가 거품이 꺼졌을 경우 원금을 잃을 확률 매우 높음.
5) 리스크 대비: 관악구 내 향후 3년 공급 물량이 극단적으로 적은 상태라 향후 ‘전세가’가 무너질 리스크는 낮을 것으로 판단됨. 다만,, 이미 이 공급부족 등의 호재로 2년만에 63% 가량 폭등하여 ‘선반영’된 것이 아닌가 생각함. 오히려 과도하게 벌어진 갭으로 투자금의 유동성이 완전히 묶여버리는 것은 아닐지 걱정됨.
나의 투자 결론(매수 여부): X
✅ 작성하면서 느낀점 : 입지가치와 대단지라는 조건에 겉보기에는 좋은 투자처처럼 보였지만, 막상 수익률 분석을 해보니 전고점 대비 갭과 전세가율에서 투자 가치가 적은 아파트라는 것을 확인할 수 있었습니다. 확실하게 싼 타이밍이 아니라면 다른 앞마당에서의 비교평가를 이어가며 투자의 눈을 넓혀야 겠다고 생각했습니다.
