원문 : 7월 부동산 세금 대책 나오면, 이것 모르는 사람이 가장 먼저 발이 묶입니다
세제 개편과 정부의 신호
6월 3일 지방선거 이후 세금 카드가 어떤 식으로 테이블 위에 올라올 거라는 건, 사실 시장에 있는 사람들 사이에 공공연한 이야기였으며 7월 말 세제 뿐 아니라 공급 대출까지 아우르는 종합 부동산 대책 발표될 거라는 관측이 우세
세제 개편을 내 종부세가 얼마 오르냐가 아닌 투자자가 무엇을 읽어내야 하나의 관점으로 정리
거론되는 4가지 팩트
1️⃣ 공정시장가액비율 인상
가장 현실적인 수단. 현재 5년째 60% 비율로 80% 안팎으로 올리는 시나리오 거론됨.
단, 보유세 과세 기준일이 6월 1일이므로 빨라야 내년부터 반영됨
* 공정시장가액비율이란? 시세 대비 공시가격을 얼마나 인정할 것인가를 의미
* 정부가 시장 상황에 따라 세부담을 조절하기 위해 공시가격에 곱하는 비율
* 세율, 국회(법)를 거치지 않고 시행령만 손보면 되는 부분으로 적용이 빠름
2️⃣ 종부세 과표구간 세분화
현재 종부세 과표구간은 7단계(0.5 ~ 2.7%, 다주택자중과 최고 5%)
20억 ~40억대 고가 주택을 타깃으로 구간을 더 쪼개고 세율을 높이는 방안을 검토 중
3️⃣ 장기보유특별공제(장특공) 손질
‘보유만 한 경우’ 에는 양도세 감면 혜택 ↘️ & “실제로 거주한 경우” 혜택 ↗️ 방안 검토
비거주 1주택자 보유 공제를 축소 폐지하는 안이 유력하게 거론됨
*장기보유특별공제란?
1세대 1주택자 12억원 초과분에 대해 보유/거주 기간마다 각각 연 4%, 최대 80%까지 양도차익 절세 제도
4️⃣ 취득세 완화
다주택자 취득세율을 절반 수준으로 낮춰, ‘똘똘한 한 채’ 로만 수요가 쏠리는 현상을 분산시키려는 의도로 읽힘
<투자자로서 무엇을 읽어내야 하는가>
정부가 시장에 던지는 메시지
들고만 있는 집은 분리하게, 실제로 사는 집은 유리하게
보유세는 올리고(보유 패널티), 거래세는 낮추고(필요하면 갈아타라), 거주 공제는 키운다(살면 깎아준다)
공급이 단기간에 늘어날 수 없으니, 집을 시장에 토해내게 만들겠다는 의미
세금은 단순한 비용❌ 정부가 시장에 보내는 신호🚦
'저환수 원리' 점검
이번 세제 개편은 특히 저환수원리 중 '원금보존' 과 ‘환금성’ 정면으로 건드림!
원금보존
💡why? 공정시장가액비율이 60% → 80% 올라가면, 같은 집이더라도 매년 빠져나가는 보유세 증가
💡why? 마이너스 복리 효과 : ex) 단순히 세금 (10만원 x 10년) = 100만원이 아니라 알아서 내 돈이 불어날 기회를 제거하는 (복리이자 59만원) 마이너스 요인
환금성 (하반기 세 부담을 못이긴 매물들이 출현할 때 자산의 가치가 갈림)
💡why? 환금성이 좋은 물건은 (입지가 좋고 수요가 탄탄한 곳) 세금이 올라도 사겠다는 사람이 줄을 선다.
💡why? 환금성이 약한 물건은, 세금 부담이 커지는 순간 가장 먼저 발이 묶인다.
<그래서 뭘 해야 하지>
투자자로서 오늘 지금 당장 실제로 할 일
1. 내년 보유세 시뮬레이션
✅️ 막연한 불안이 구체적인 의사결정으로 바꾸기
✅️ 공정시장가액비율 80% 인상 가정하고 숫자를 미리 손으로 적어보기
2. 내 포트폴리오 점검
✅️ 비거주로 들고 있는 물건의 보유세, 장특공 압박을 동시에 받게 되는 구조
✅️ 끝까지 가져갈 것과 정리할 것 구분하기
3. 환금성 약한 물건의 출구 그리기
✅️ 안 팔리는 물건을 들고 있는 게 가장 위험. 환금성 떨어지는 물건 매도 전략 필요.
✅️ 반대로 현금 여력을 갖춘 사람은, 하반기에 좋은 물건을 좋은 가격에 잡는 시간이 될 수 있음
<마지막으로>
흔들리지 않는 투자자
🩵뉴스 헤드라인에 흔들리지 말고, 자기 원칙을 가지고 그 안에서 정책을 해석할 줄 알며 기회를 잡는 사람이 될 것
🩵정책은 무서워할 일이 아니라 읽어낼 일, 정부가 보낸 신호대로 내가 가진 포트폴리오 차분히 점검 할 것
🩵특히 ‘원금보존’ 과 ‘환금성’ 을 마이너스 복리로 수익을 갉아먹고 있지는 않는지, 환금성 좋은 자산인지 체크하기
🩵막연한 불안, 감정에 휘둘리지 않고 숫자로 냉정하게 따져본 뒤 출구 전략까지 고민하기
