관련 강의
지방투자 실전반_30기_26년 10월 개강
마스터, 월부멘토
안녕하세요? 김제로입니다.
올해 1월에 설레는 마음으로 처음 들었던 저의 첫 지투 과정을 반 년 만에 다시 수강하게 되었습니다.
최근에는 전체적인 분위기가 수도권에 집중되어 있다 보니, 지방 강의를 다시 듣는 것이 맞을지 고민도 있었습니다.
하지만 이번에 잔쟈니 튜터님의 진심이 담긴 강의를 들으며, 지방 투자의 필요성을 다시 한번 확신할 수 있었습니다.
지방 시장의 전체적인 흐름부터 각 지역의 특징까지 하나씩 짚어주시며 지금 시장을 어떻게 바라봐야 하는지 명확하게 정리해주셨습니다.
1. 지방 투자 핵심 키워드
반년 전 강의에서는 튜터님께서 25년 4분기 지방 투자 키워드를 설명해주셨고,
이번 강의에서는 26년 2분기 키워드를 말씀해주셨습니다.
키워드는 같았지만, 그 배경은 분명 달라졌음을 느꼈습니다.
25년 4분기: 하락장이 이어지는 가운데 가격은 저렴하지만 공급이 적은 일부 지역만 전세가격이 오르던 시장
26년 2분기: 전세가율이 높아지면서 실거주 수요가 점차 매매로 전환되는 흐름
여전히 공급 물량이 많이 남아 있는 일부 지역을 제외하면 대부분의 지역에서 전세가율이 채워지고 있었고,
가치 있는 곳에서의 소액투자가 충분히 의미 있는 시장이 되어가고 있다는 점도 다시 한번 확인할 수 있었습니다.
강의를 들으며 작년 중순 한창 "국장 탈출은 지능순"이라는 자조적인 말이 유행했던 시기가 떠올랐습니다.
최근 전국적인 분위기는 지방보다 수도권을 우선시하는 흐름이 강했습니다.
하지만 충분한 근거 없이 "무조건 수도권, 똘1채"만을 이야기하는 경우도 적지 않았던 것 같습니다.
지금은 지방이 상대적으로 소외 받고 있는 시기이지만,
오히려 그렇기 때문에 지금이 지방 투자에 진입하기 가장 좋은 시기가 아닐까 하는 생각이 들었습니다.
마치 지난해 주식시장에서 나타났던 분위기를 지금의 지방 시장에서 보는 듯한 느낌이었습니다.
▶ 현장의 시장 주요 참여자가 누구인지, 분위기가 어떠한지 잘 살펴보고 흐름으로 기억하자
2. 진짜 핵심은 선호도 + 내 물건에 복기하기
지방은 흔히 공급에 따라 가격이 결정된다고 이야기합니다.
물론 맞는 말이지만, 튜터님 말씀처럼 그보다 한 단계 더 깊게 바라봐야 한다는 것을 배웠습니다.
핵심은 공급도 중요하지만 실거주민들의 선호도 자체임을 알았습니다.
지방 투자는 수도권보다 매도 적기를 잡을 수 있는 시간이 상대적으로 짧을 가능성이 높습니다.
그렇다면 내가 원하는 시기에 바로 팔 수 있는가, 즉 환금성은 투자에서 매우 중요한 요소가 됩니다.
최근 중소도시 0호기 두 채를 보유하다 한 채를 매도한 저 역시 환금성의 중요성을 정말 뼈저리게 느꼈습니다.
그 매도 과정에서 왜 제 물건이 빠르게 정리되지 않았는지를 이번 강의를 통해 자연스럽게 돌아볼 수 있었습니다.
제가 매도한 지역은 인구 50만 명 전후의 도시로 수요층 자체가 두껍지 않습니다.
여기에 아직 공급 물량도 상당히 남아 있고, 숨은 공급 가능성도 존재합니다.
무엇보다 제가 보유했던 단지는 해당 지역에서 가장 선호하는 생활권은 아니었습니다.
연식은 좋은 신축이었지만, 선호도 측면에서는 다소 아쉬움이 있는 단지였습니다.
상승장처럼 물건 자체가 부족한 시기였다면 충분히 쉽게 매도할 수 있었겠지만,
지금처럼 여러 조건이 불리한 시장에서는 선호도가 조금만 떨어져도 환금성이 크게 낮아질 수 있다는 사실을 몸소 경험했습니다.
그래서 다음 투자에서는 투자 후보 지역 안에서도 투자 범위를 얼마나 좁힐 것인지,
그리고 우선순위를 얼마나 뾰족하게 세울 것인지를 더욱 중요하게 생각해야겠다고 다짐했습니다.
▶ 지방에서는 수요층이 얇은 만큼 더욱 선호도, 공급을 기반으로 환금성 고려하기
3. 의미 있는 앞마당 트래킹
아직도 저는 보유하고 있는 앞마당의 시세를 꾸준히 트래킹하는 것이 쉽지 않습니다.
스캐닝은 자주 하며 대략적인 시세 흐름은 파악하고 있지만,
체계적인 트래킹이 되지 않다 보니 시장의 변화를 민감하게 알아차리는 부분은 아직 부족하다는 생각이 들었습니다.
튜터님께서는 단순히 시세를 기록하는 것이 트래킹이 아니라고 말씀하셨습니다.
해당 단지의 선호도를 함께 기록하고, 가격뿐 아니라 추이와
매물 수, 소진 속도까지 함께 파악해야 진짜 시세 트래킹이 된다고 하셨습니다.
또한 물건이 부족한 곳에서는 전임을 통해 현장감을 보완하고,
마지막 투자 연결은 결국 현장에서 직접 물건을 찾고 만들어가는 과정이라는 점도 강조해주셨습니다.
결국 제대로 된 트래킹은 책상 앞에서 시세만 확인하는 것이 아니라,
임장을 통해 느낀 선호도를 데이터에 녹이고 꾸준한 시세 추적과
전임, 매임으로 이어지는 일련의 과정 전체라는 것을 다시 한번 깨달았습니다.
▶ 앞마당 트래킹은 손품, 발품이 연결되어 꾸준하게 진행될 때 진정한 가치를 가짐을 알고 실천하기
4. 지방 투자 의사결정 과정 3단계
투자를 눈앞에 두고 있다 보니 저도 모르게 자꾸 투자금부터 바라보게 되었습니다.
분명 배운 내용은 언제나 저평가가 가장 우선이며,
가치 있는 단지가 얼마나 저렴한지를 먼저 판단해야 한다는 것이었습니다.
하지만 마음이 조급해질수록 저도 모르게 투자금을 기준으로 후보를 먼저 걸러내고 있는 제 모습을 발견했습니다.
튜터님께서 제 마음을 읽기라도 하신 것처럼, 실제로 사용하시는 의사결정 과정을 다시 한번 설명해주셨습니다.
저평가 → 투자금 → 리스크
이 순서를 한 번에 해결하려 하지 말고, 각 단계를 하나씩 해결해 나가며
소거법으로 의사결정을 해보라는 말씀이 특히 인상 깊었습니다.
저 역시 모든 것을 한 번에 판단하려 하기보다,
다시 기본으로 돌아가 하나씩 차근차근 과정을 밟아가며 투자 의사결정을 해나가야겠다는 다짐을 하게 되었습니다.
▶ 투자 결정 과정의 기초를 다시 떠올리며 원칙을 잊고 급한 마음대로 판단하지 않기
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