[열기 91기 부자될1만 남았조👍 노후를튼튼하게] 독강임투인, 꾸준하게,

안녕하세요.
튼튼한 노후 라이프를 바라는 노후를튼튼하게 [노튼] 입니다.

이번 열반스쿨 기초반은 저에게 조금 특별한 강의였습니다.

사실 열반기초는 1년 반 전에 이미 들었던 강의이고,
그 사이 감사하게도 서울 내 1호기, 2호기까지 경험하게 되었습니다.

그래서 이번 강의는
처음 배우는 마음이라기 보다는
너바나님의 마지막 열반기초 강의를 다시 들으며
내가 처음 배웠던 투자 원칙을 지금도 잘 지키고 있는지
점검하는 마음으로 참석했습니다.

이미 아는 내용이 많을 거라고 생각했는데,
막상 다시 들어보니 오히려 더 조심스러워졌습니다.

처음 들었을 때는
‘아, 투자는 이렇게 하는 거구나 하고 배웠다면’
이번에는,
‘내가 실제 투자 과정에서 이 원칙들을 얼마나 지켰는지’,
'갈아타기든지, 다시 다주택자에게 기회를 주는 시장이든지

앞으로 또 투자를 준비하면서 무엇을 더 경계해야 하는지'에 대해

고민하며 듣는 강의였습니다.
 

투자는 새로운 것을 많이 아는 것보다
중요한 것을 놓치지 않는 것이 더 중요하다는 말이
이번 강의 내내 계속 마음에 남았습니다.

이번 4강을 들으며 다시 다진 점과
앞으로 더 적용해야 할 점 위주로 후기를 작성해보겠습니다.

매수보다 먼저 봐야 하는 것은,

이 자산이 수익을 낼 만한 가치가 있는가입니다.

강의 초반에 나온 질문이 오래 남았습니다.

집을 살 때 실패하지 않으려면
이 아파트가 수익이 날 만한 가치가 있는 아파트였는지,
지금 팔지 않고 보유하면 전고점을 회복할 수 있을지,
팔고 갈아탈 아파트가 더 큰 수익을 낼 보장이 있는지
먼저 물어봐야 한다는 내용이었습니다.

처음에는 매수 자체가 어렵고,
내가 살 수 있는 물건을 찾는 것만으로도 정신이 없었습니다.

그런데 1호기, 2호기를 지나고 보니
투자는 매수하는 순간보다
그 자산을 보유하는 시간 속에서 진짜 실력이 드러난다는 생각이 듭니다.

가격이 흔들릴 때도 있고,
전세 상황이 예상과 다를 때도 있고,
주변 단지가 더 좋아 보일 때도 있습니다.

그럴 때 결국 나를 버티게 하는 것은
내가 싸게 샀다는 사실 하나가 아니라
이 자산이 시간이 지나도 수요가 유지될 만한 가치가 있는지에 대한 확신이었습니다.

이번 강의에서

가치가 나쁜 자산, 가치가 보통인 자산, 가치가 성장하는 자산을 나눠 설명해주셨는데
그 부분이 다시 중요하게 들렸습니다.

특히 가치가 나쁜 것은 어떤 타이밍에도 투자하면 안 된다는 말이
단순하지만 가장 명확한 기준처럼 느껴졌습니다.

즉, 투자 범위를 정해야함을 알게되었습니다.

싸다고 다 기회가 아니고,
투자금이 적게 든다고 다 좋은 투자가 아니고,
전세가율이 높다고 다 안전한 것도 아닙니다.

결국 중요한 것은
이 자산이 앞으로도 사람들이 찾을 자산인지,
매매와 전세 수요가 유지될 수 있는 곳인지,
내가 보유할 수 있는 확신을 가질 수 있는 곳인지 였습니다.

이번 강의는 제가 가진 물건과 앞으로 볼 물건을
다시 이 질문으로 점검하게 만든 시간이었습니다.

좋은 타이밍은 시장을 맞히는 것이 아니라,

가격을 냉정하게 보는 데서 나옵니다.

예전에는 타이밍이라는 말을 들으면
지금이 상승장인지, 하락장인지,
앞으로 오를지 떨어질지를 먼저 생각했던 것 같습니다.

그런데 이번 강의에서 다시 들은 타이밍은
예측의 문제가 아니라 가격의 문제에 가까웠습니다.

좋은 타이밍은 가격이 쌀 때이고,
나쁜 타이밍은 가격이 비쌀 때입니다.

너무 단순한 말인데,
막상 투자자로 시장 안에 들어와 있으면
이 단순한 기준을 계속 지키는 것이 쉽지 않습니다.

특히 강의에서

가치가 보통인 자산도 좋은 타이밍에 사면 충분히 수익을 낼 수 있고,
가치가 성장하는 자산도 적절한 가격에 사야 좋은 투자가 된다고 설명해주신 부분이 와닿았습니다.

결국 좋은 자산을 사는 것도 중요하지만,
그 좋은 자산을 얼마에 사느냐가 결과를 크게 바꿉니다.

그리고 그 좋은 자산을 언제 사느냐도 수익률에서 필요한 기준임을 알게되었습니다.

1년 반 전에는 이 말을 이론처럼 들었다면,
이번에는 제가 실제 투자하면서 느꼈던 고민들과 연결되었습니다.

같은 단지 안에서도
누군가는 오래 기다려야 하고,
누군가는 수익을 내고,
누군가는 버티지 못하고 나가게 됩니다.

그 차이는 단순히 단지를 잘 골랐느냐만이 아니라
내가 어떤 가격에 매수했고,
그 가격을 감당할 수 있었느냐에 갈린다는 생각이 들었습니다.

그래서 앞으로는
겉보기 좋은 물건을 찾는 것보다
가치 대비 충분히 싼지,
내 돈에 맞는 가장 좋은 선택인지,
보유 과정에서 흔들리지 않을 가격인지
더 냉정하게 보려고 합니다.

지금 시장에서 봐야 할 것은 오른 것보다,

가치가 있는데 아직 덜 오른 것들입니다.

이번 강의에서 가장 실전적으로 남은 부분은
현재 시장에 적용하는 관점이었습니다.

지난 장의 허리가 이번 장의 무릎일 수 있고,
무릎이면 저평가된 가격이라는 설명을 들으며
요즘 시장을 어떻게 봐야 하는지 다시 생각하게 되었습니다.

이미 오른 것만 보면 괜히 늦은 것 같고,
아직 오르지 않은 것만 보면 이유가 있어서 안 오른 것은 아닐까 싶습니다.

투자를 조금 경험하고 나면
오히려 더 조심스러워지는 부분이 있습니다.

아무 물건이나 덥석 사고 싶지 않고,
내가 놓친 건 아닌지 계속 확인하게 되고,
한편으로는 시장이 움직이는 것을 보면 마음이 급해지기도 합니다.

그럴 때 필요한 것이
오른 것을 따라가는 마음이 아니라
가치가 있는데 덜 오른 것을 찾아내는 비교평가라는 생각이 들었습니다.

수도권인지, 지방인지에 따라 봐야 할 기준도 다르고,
같은 지역 안에서도 선호도 있는 단지와 그렇지 않은 단지가 다릅니다.

그래서 앞으로는
왜 안 올랐는지,
앞으로 오를 만한 가치가 있는지,
지난 장에서 어디까지 갔는지,
현재 전세 흐름은 어떤지,
내 투자금과 리스크 안에서 감당 가능한지까지 함께 보려고 합니다.

결국 투자 기회는 많이 안다고 보이는 것이 아니라
계속 비교하고, 계속 트래킹하는 사람에게 보인다는 것을 다시 느꼈습니다.

비교평가는 많이 아는 사람이 아니라,

직접 확인한 사람이 할 수 있습니다.

이번 강의에서 임장에 대한 내용도 다시 새롭게 들렸습니다.

이미 임장을 다녀본 경험이 있고, 임보도 써봤지만
그럼에도 임장의 기본을 다시 들으니 내가 놓치고 있던 부분들이 보였습니다.

강의에서는 임장을 현장에서 지역과 아파트가 가지는 가치를 파악하기 위해
투자자라면 꼭 해야 하는 행동이라고 설명해주셨습니다.

이 말이 좋았습니다.

임장은 단순히 많이 걷는 일이 아니라
가치를 확인하는 과정이고,
그 가치를 비교하기 위한 재료를 쌓는 과정이었습니다.

임장 전에 지역 분석을 통해 땅의 가치를 파악하고
현장에서는 내가 서 있는 위치와 상권, 분위기, 주변 단지를 확인하고,
다녀와서는 기록으로 남겨야 합니다.

예전에는 이 과정이 해야 할 과제처럼 느껴졌다면
이번에는 왜 그렇게 해야 하는지 더 명확하게 느껴졌습니다.

알고 있는 가치 있는 아파트가 많을수록
비교할 수 있는 아파트가 늘어납니다.

내가 직접 본 단지가 많아질수록
지금 보고 있는 물건이 정말 싼지,
아니면 싼 이유가 있는지 조금씩 구분할 수 있게 됩니다.

결국 비교평가는 책상에서만 되는 것이 아니라
내 눈, 내 손, 내 발로 확인한 것들이 쌓여야 가능했습니다.

이번 강의를 들으며
앞마당을 늘린다는 말이 단순한 숙제가 아니라
투자 판단의 폭을 넓히는 일이라는 것을 다시 느꼈습니다.

현장과 가까운 투자자가 되어야 합니다.

전임과 매임 부분도 다시 보니 생각보다 많이 찔렸습니다.

강의에서 전임은 매물 정보를 파악하고,
매물을 확보하고 있는 사장님을 만나기 위한 행동이라고 설명해주셨습니다.

그리고 투자자는 현장과 가까워야 한다고 하셨습니다.

이 말이 이번 강의에서 꽤 오래 남았습니다.

시세는 앱에서도 볼 수 있고,
실거래가도 확인할 수 있고,
주변 단지 가격도 숫자로는 볼 수 있습니다.

하지만 현장에 가까이 있지 않으면
그 가격이 실제로 거래 가능한 가격인지,
매도자가 어떤 상황인지,
전세는 어느 가격에 빠질 수 있는지,
사장님들이 어떤 분위기로 말하는지 알기 어렵습니다.

결국 시세 조사할 때 숫자를 그대로 믿는 것이 아니라
현장의 말을 듣되, 그 말이 어떤 입장에서 나온 말인지 판단할 수 있어야 했습니다.

저도 앞으로 3호기(매도 후 똘1채를 준비 or 각자 명의로 2호기)를 준비하면서
단지 시세를 보는 것에서 멈추지 않고,
매물 40개 확인, 전임 20개, 매도 현황 주 단위 파악처럼
현장과 가까워지는 행동을 더 꾸준히 해야겠다고 생각했습니다.

좋은 물건은 앉아서 기다리는 사람에게 오는 것이 아니라
현장을 계속 확인하는 사람에게 먼저 보인다는 것을 다시 배웠습니다.

매도는 수익이 났는지가 아니라,

더 좋은 선택지가 있는지로 판단해야 합니다.

매도 기준 4가지도 이번 강의에서 다시 정리하고 싶은 부분이었습니다.

이 물건은 가치가 있는가,
리스크 대비가 되는가,
팔고 다른 집을 샀을 때 더 큰 수익이 날 수 있는가,
무릎에 사서 어깨에 파는가.

이 기준을 보면서
보유 중인 자산도 다시 점검해봐야겠다는 생각이 들었습니다.

투자를 해보니 사는 것도 어렵지만
보유와 매도는 또 다른 영역이라는 생각이 듭니다.

가격이 조금 움직이면 이제 팔아야 하나 싶고,
다른 지역이 좋아 보이면 갈아타야 하나 싶고,
반대로 생각보다 움직임이 없으면 내가 잘못 산 건 아닌가 싶을 때도 있습니다.

그런데 강의에서는
가치가 있다면 수익이 날 때까지 보유하고,
리스크 대비가 된다면 보유하며,
팔고 더 큰 수익을 낼 수 있는 실력이 있을 때 갈아타야 한다고 알려주셨습니다.

매도는 불안해서 하는 것도 아니고,
조금 올랐다고 하는 것도 아니고,
다음 선택지가 있을 때 하는 것이었습니다.

앞으로 보유 물건을 볼 때도
그냥 가지고 있는 것이 아니라
현재 가치와 리스크를 점검하고,
더 좋은 자산으로 갈아탈 수 있는 실력이 되었는지
계속 확인해야겠다고 생각했습니다.

결국 기본은 독강임투인이고,

투자 습관이 투자자의 하루를 만듭니다.

마지막 파트에서 투자 공부하는 법을 다시 들으며
왜 너바나님이 끝까지 기본을 강조하셨는지 조금 더 이해됐습니다.

독.강.임.투.인

처음에는 이 다섯 가지가
투자를 시작하기 위한 준비 과정처럼 느껴졌습니다.

그런데 2호기까지 경험하고 나니
이것은 초보 때만 하는 것이 아니라
투자를 계속하는 동안 계속 지켜야 하는 기본이라는 생각이 듭니다.

투자 경험이 조금 생기면
오히려 루틴이 느슨해지기 쉽습니다.

책을 덜 읽어도 될 것 같고,
시세를 조금 덜 봐도 될 것 같고,
이미 아는 지역만 보게 되고,
전화임장도 필요할 때만 하게 됩니다.

그런데 이번 강의에서
투자 습관이 곧 투자자로서의 하루를 만든다는 말을 들으며
다시 정신이 들었습니다.

매일 목표와 실적을 관리하고,
시간과 우선순위를 관리하고,
감사일기를 쓰고,
책을 읽고 정리하고,
스스로에게 3개월, 6개월, 1년 미션을 주는 것.

이런 것들이 거창해 보이지는 않지만
결국 오래 가는 투자자를 만드는 기본이라는 생각이 들었습니다.

투자는 한 번 잘해서 끝나는 일이 아니라
계속 반복해야 하는 일이고,
그 반복을 버티게 해주는 것은 습관이라는 것을 다시 새겼습니다.

TODO

앞으로의 적용할 점

1. 종잣돈 계산하기
2. 투자 포트폴리오 작성해보기
3. 시세 루틴 (매일 시세트레킹 & 인증)

1호기, 2호기까지 왔다고 해서
상황이 크게 달라진 것은 아닙니다. (10억 벼락 거지를 면하자…..)

여전히 더 봐야 할 지역이 많고,
더 쌓아야 할 앞마당이 많고,
더 연습해야 할 비교평가가 많습니다.

가치 있는 자산을 좋은 타이밍에 사고,
기준이 생길 때까지 보유하고,
더 좋은 선택지가 있을 때 매도하는 것.

그리고 그 모든 과정의 바탕은
독강임투인이라는 기본이라는 것.

마지막까지 강조해주신 원칙을 제 투자 생활 안에서 다시 잘 지켜보겠습니다.

조급하게 빨리 가기보다
기본을 지키며 오래 살아남는 투자자가 되겠습니다.

감사합니다.