수리 상태 및 리스크 체크 질문드립니다.

안녕하세요 부소년님 우선 수도권 비규제지역 1호기 투자를 축하드립니다. 남겨주신 글에서보면 베란다쪽에 크랙이 크게 나 있는 것 같습니다. 자세하게는 지켜봐야겠지만 저 부분은 그대로 두시면 누수로 장마철에 물이 스며들어와 바닥에 물이 고이는 문제가 생길 수 있습니다. 이를 해결하기 위해서 크랙도 잡아야 하지만 내외부 코킹이 되어있지 않다면 그 부분도 문제가 될 수 있어보입니다. 그리고 단순히 눈에 보이는 크랙을 막아도 다른 경로로 새어 들어오는 경우도 있기 때문에 생각보다 한번 누수가 나면 그것을 잡기 어렵거나 반복되는 경우가 있습니다. 그림으로 보면 바깥쪽 외벽족 뒷 베란다 쪽인 것 같은데 그럴 경우 관리소에서 해주셔야해서 관리소에 연락하여 방문하여 확인해볼 필요가 있을 것 같습니다. 누수탐지와 처리를 한 이후에도 문제가 재발되는지 살펴볼 수 있도록 매도자와 협의를 진행할 것 같아요. 그리고 특약에 이 부분은 매수자가 문제를 해결해주는 조건으로 매수한다고 하는 내용이 있어야 할 것 같습니다. 전세재계약에 대한 말씀도 해주셨는데 이 부분은 자세한 정보가 있어야 답변이 가능할 것 같습니다. 만약 현재 전세가 계약되어있는 집을 매수하시는거라면 전세 만기가 되어서 1천만원을 증액하고 그것을 매수해서 승계하시려는 것이실까요? 그런 것이라면 갱싱권 여부는 알 수 없지만 매도인이 세입자와 1천만원 증액한 전세계약을 진행하고, 그것을 매수할 때 승계하시면 될 것 같습니다. 아무쪼록 계약 잘 마무리하시길 바라겠습니다 ^^

안녕하세요 부소년님! 투자 검토를 정말 꼼꼼하게 하신 것 같습니다 :) 저라면 우선 수리 상태 자체는 크게 걱정하지 않을 것 같습니다. 샤시, 결로, 곰팡이 등은 비용이 들어가는 요소이긴 하지만 이미 예상 비용을 산정하셨고, 감당 가능한 범위까지 계산하셨기 때문입니다. 투자에서는 리스크가 없는 물건보다 리스크를 알고 들어가는 물건이 더 중요하다고 생각합니다. 구축은 아무리 컨디션이 좋은 물건을 매수하더라도 시간이 지나면 어느 정도 유지보수와 누수 리스크는 함께 가져가야 하는 부분이라고 생각합니다. 사진으로 봤을 때는 누수보다는 오래된 알루미늄 샤시와 단열 부족으로 인한 결로의 영향이 더 커 보입니다. 구축에서는 흔히 볼 수 있는 형태라 관리사무소에 외벽 코킹이나 보수 계획이 있는지 확인해보시면 좋겠습니다. (단지에서 외벽 코킹을 전체적으로 진행하는 경우도 있더라구요) 현재 누수 흔적이 명확하지 않다면 내부 보수 후 경과를 지켜보는 것도 충분한 방법이라고 생각합니다. 부분 코킹은 보통 20~50만 원, 범위가 조금 넓어도 50~100만 원 정도인 경우가 많아 크게 부담되는 수준은 아닐 것으로 보입니다. 잔금 이후 발생할 수 있는 하자는 투자자가 어느 정도 감안해야 하는 영역이라고 생각합니다. 현재 사진만으로는 실제 누수가 발생한 상황은 아니기 때문에 향후 발생할 가능성까지 매도인에게 부담시키기는 쉽지 않아 보입니다. 다만 잔금 전 확인되는 누수나 하자에 대해서는 매도인이 책임지는 것으로 특약을 넣는 것은 충분히 의미가 있다고 생각합니다 :) 말씀하신 것처럼 현재는 매도자 우위 시장이고 협상도 쉽지 않은 상황이라면, 수리 부분을 너무 크게 고민하다 좋은 기회를 놓치는 것이 더 아쉬울 수도 있습니다. 결국 중요한 것은 내가 감당 가능한 리스크인지, 그리고 그 리스크를 감안해도 매수 가격이 충분히 매력적인지라고 생각합니다. 다만 가장 중요한 것은 전세가 유지될 수 있는지입니다. 말씀해주신 것처럼 주변 전세 매물이 많지 않고 학령기 자녀 수요가 있는 단지라면 긍정적인 요소라고 생각합니다. 계약 전에는 동일 평형 최근 전세 실거래와 경쟁 단지 전세 물량, 올해 하반기 입주 물량 정도는 한 번 더 확인해보시면 좋겠습니다. 또 하나는 현재 임차인의 거주 의사입니다. 갱신청구권을 아직 사용하지 않았고 계속 거주를 희망하신다면, 11월 계약 만기 시 재계약을 통해 전세금 증액도 충분히 검토해볼 수 있을 것 같습니다. 다만 실제 증액 가능 여부는 당시 전세 시세와 임차인의 의사를 함께 고려해 판단하시면 좋겠습니다. 마지막으로 하나만 더 체크해보시면 좋겠습니다. '내가 이 물건을 2~3년 보유했을 때 시장이 예상보다 좋지 않아도 충분히 버틸 수 있는가?' 이 질문에 확신 있게 "그렇다"라고 답할 수 있다면, 지금처럼 계산된 리스크를 안고 매수하는 것도 충분히 좋은 선택이라고 생각합니다. 이미 여러 가능성을 충분히 검토하고 계신 만큼, 마지막 체크포인트만 잘 확인하신다면 좋은 선택을 하실거라 생각됩니다! 좋은 결과 있으시길 응원하겠습니다^^