*화면 오른쪽 과제 설명(과제 가이드)을 참고해서 작성해보세요 : )
*첫 작성이라 어려운 경우, 3강 강사님 설명을 따라 작성해보세요! : ) *3강은 6/23(화) 업로드 됩니다
✅아파트명 : 중동센트럴파크푸르지오(주)
✅위치(지도)
✅입지평가
1. 직장 (기준: 종사자수)
부천시 종사자 수 : 318,670
부천 직장 등급 : S
2. 교통 (기준 : 주요 업무지구까지 이동시간)
강남역 : 64분
여의도역 : 48분
시청역 : 57분
교통등급 : B
3.학군 (평가기준 : 인근 중학교 학업성취도 평가)
학군 : 부명중학교, 학업성취도 82%, C등급
4. 환경 (평가기준 : 주변 1km 내 편의시설)
환경 : 현대백화점, 롯데백화점, 이마트, 뉴코아, S등급
5. 공급
1) 부천시 원미구 인구수 : 382,692
2) 연 적정수요(인구수x0.5%) : 1,913.46
3) 3년 입주량 합계 : 1,614
4) 연 평균 입주량 : 538
5) 연 적정수요 대비 연평균 입주량 : 0.33
6) 연 적정수요 대비 연 공급평가 : S등급
✅수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)
현재 시세: 중동센트럴파크푸르지오 35평 현재 매매 13.75억, 전세 7.3억
5년 내 고점 매입시: 2021년 8월 매매 13.5억 전세 8.2억
5년 내 저점 매입시: 2023년 5월 매매 9.7억 전세 6억
✅현장사진(선택)
[현장사진 있을 시 삽입]
✅투자 결론 (각 항목별 평가)
1) 저평가 : 저평가 여부 확인
- 지역내: 지역내에서 같은 가격의 단지가 없음
- 지역간: 같은 1기 신도시인 산본에서 비슷한 가격대 아파트 비
- 래미안하이어스(산본)
- 보다 교통이 더 안좋음(강남까지 +15분)
- 보다 환경이 더 좋음(+백화점)
- ‘중동센트럴파크푸르지오’의 매매가가 대체로 더 높은 가격을 형성함
- 다만 환금성은 단지수가 더 많은 래미안하이어스가 더 유리
아직 래미안하이어스가 저평가인 것인지 VS 부천의 환경이 교통보다 더 유리하게 작용한 것으로 볼 수 있을지?
- 래미안하이어스(산본)
2) 환금성 : 환금성 여부 확인
- 나홀로 아파트 아님
- 월 1-2건 매매 발생
- 저층/탑층 매물 아니면 환금성 괜찮을듯
3) 수익률 : 투자금 대비 수익률 계산
- 과거시점 수익률
- 전고점: 5%(2,500)
- 전저점: 109%(40,500)
- 미래 수익률
- 100% 기대: 202,000 → 중동센트럴파크푸르지오가 지역 대장 아파트라 주변 시세비교는 어려움. 다른지역에 같은 가격에 더 좋은 입지의 아파트가 있을까? 비교평가 필요
4) 원금보존
- 전세가율: 55~58%로 원금보존 가능할듯
5) 리스크 대비
- 전고점 당시 전세가보다 현재 전세가가 더 낮으므로 역전세가 날 가능성이 적음
나의 투자 결론(매수 여부): X
- 이미 전고점과 비슷한 가격 형성되어 절대적 저평가 기준으로는 저평가가 아닌 것 같음
- 투자금이 비규제지역임에도 많이 들어 이정도 투자금이면 서울에 더 좋은 투자처가 있음
- EX. 신림푸르지오1차
- 교통이 강남 32분으로 같은 A등급이지만 더 좋은 조건을 가짐
- 투자금도 4.3억으로 1.1억정도 더 적게 들어감
- 타이밍도 아직 ‘봄’으로 서울 내에서 아직 저평가되어있다고 볼 수 있을
- EX. 신림푸르지오1차
- GTX-B가 개통되면 가치가 더 올라갈 수 있을까?
✅ 작성하면서 느낀점
부천 지역 내로만 생각했을 때는 단순히 신축이라서 좋을거라 생각했는데, 타지역과 비교해보니 같은 투자금으로 더 좋은 서울입지로 갈 수 있다는 것을 알게됨
산본 지역과 비교했을 때는 산본의 교통이 더 좋아서 가치가 더 높을 것이라 생각했는데 환경이 더 좋은 부천의 가격이 더 높아서 의외였다. → 산본이 저평가라고 볼 수 있는건가..? 사람들의 수요가 교통보다 환경인걸까..?
비슷한 투자금으로 선택할 수 있는 지역을 계속 비교평가해야한다는 것을 느낌
