월급쟁이부자들 내집마련 기초반
내집마련 보고서
PART 2. 단지 분석
1) 단지명: 개봉한진타운
- 위치: 구로구 개봉동
- 연식: 2000년
- 세대수: 1,371세대
(단지 이미지 네이버부동산 캡처. 이왕이면 근처 역이 보이게 캡처해주세요!)
2) 입지가치 분석
교통 (주요 직장 접근성)
- 강남역까지 소요시간: 56분(7호선 광명사거리역/1회 환승)
- 시청역까지 소요시간: 47분(1호선 개봉역/1회 환승)
- 여의도역까지 소요시간: 48분(1호선 개봉역/1회 환승)
- 나와 배우자 직장까지 소요시간: 1호선 개봉역에서 5호선 여의도역까지 1회 환승하여 48분
학군
- 중학교 학업성취도: 개웅중 55%
- 학원가 유무 : 개봉동 23개
- 인근 초등학교 or 중학교 소요시간: 개웅초/개웅중 도보 10분
환경
- 반경 3KM 내 유해시설 여부: 없음
- 반경 3KM 내 편의시설(백화점, 대형마트, 종합병원 등): 마트2, 고려대학교구로병원 1
3) 가격 분석
- 평형 정보: 26평형
- 현재 호가: 6.7억
- 최근 실거래가: 6.58억
- 전고 가격: 6.65억
- 전저 가격: 5.45억
- 2016년 10년 전에 비해 매매가가 얼마나 상승했나요? 5.1억
4) 결론
- 해당 단지는 내 예산 내에서 매수 가능한가요? [가능]
- 매매가가 -20% 된다고 해도, 금리가 2% 더 오른다고 해도 감당 가능한 단지인가요? [모르겠다]
- 내 예산에서 가장 가치 있는 아파트인가요? [모르겠다] 다른 비슷한 가격 단지 비교평가 필요
- 이 아파트를 매수할 것인가요? [모르겠다] 비교평가 후 결론
- 다음 내집마련보고서에서 비교해볼 지역과 단지는 어디인가요? 구로구 고척대우
5) 이번 내집마련보고서를 작성하며 느낀 점
- 보고서 쓰기전: 강의에 따라 좋은 교통인 2호선에 가까운 ‘센츄리’아파트가 가장 가치가 있을 것이라 생각했는데 아실 인기도에서 센츄리가 구로구 최하위권이라 너무 정반대의 결과라 의아했다. 개봉한진타운은 1호선,7호선에서 모두 애매하게 떨어져있는데 왜 인기가 많은걸까? 구로구에 다른 단지들을 더 분석해서 이유를 찾아봐야겠다.
- 깨달은점: 서울에서 내 예산에 맞는 아파트가 거의 없을 것이라고 생각했는데 생각보다 아직 있어서 다행이었다.
- 적용할 것: 비교평가 킵 고잉~
비슷한 방식으로 구로구에서 예산 6.8억이내 단지들을 모두 비교해보았다.
교통
-모든 단지가 강남/시청까지는 대략 50분대로 비슷함
-여의도까지 시간이 30분대로 들어오는 ‘고척대우’, ‘구일우성’, ‘동아한신’을 비교평가함
학군
-중학교 학업성취도도 대략 70%대로 큰 차이를 보이지 않음
-학원가도 많은 편이 아니고 근처 초등학교까지 도보 10분이내라 학군비교는 큰 의미가 없음
환경
-근처에 유림지와 물류센터 유해시설이 있는 ‘구일우성’이 가장 비선호일 것으로 추정
가격
-'고척대우'와 ‘동아한신’의 현재호가와 실거래가는 거의 똑같음
-전고가는 ‘고척대우’가 7.5억으로 ‘동아한신’ 6.85억보다 높은 가격이었기에 더 좋은 가치를 가지고 있다고 생각해 볼 수 있지 않을까..?
-10년간 상승을 봐도 ‘고척대우’가 비교한 단지들 중에 가장 높은 140%로 아래와 같이 순위를 주었다.
- 고척대우
- 동아한신
- 구일우성
- 센츄리, 하버라인3단지
- 개봉한진, 동부골든
다음달 임장을 통해 실제 환경 및 분위기를 보고 최종 결과를 내려야겠다.
