[내마기 기초반] 2주차 과제(부천시 투자 단지찾기)

월급쟁이부자들 내집마련 기초반

내집마련 보고서 
PART 2. 단지 분석

1) 단지명: 진달래대림e편한

• 위치: 경기도 부천시 원미구 상동
• 연식: 2002년

• 세대수: 639세대

  

(단지 이미지 네이버부동산 캡처. 이왕이면 근처 역이 보이게 캡처해주세요!) 

2) 입지가치 분석

교통 (주요 직장 접근성)

• 강남역까지 소요시간: 1시간 8분(7호선 상동역역/1회 환승)
• 시청역까지 소요시간: 1시간 6분(7호선 상동역/1회 환승)
• 여의도역까지 소요시간: 56분(7호선 상동역/2회 환승)
• 나와 배우자 직장까지 소요시간: 여의도역까지 2회환승 56분
• 역까지 소요시간: 상동역까지 도보 16

학군

• 중학교 학업성취도: 석천중 91% (부천시 원미구 1등)
• 학원가 유무 : 상동역 176개
• 인근 초등학교 or 중학교 소요시간: 상인초/석천중 도보 7분

환경

• 반경 3KM 내 유해시설 여부: 상동역에 먹자골목이 형성되어 있어 유흥/단란주점 분포

  

• 반경 3KM 내 편의시설(백화점, 대형마트, 종합병원 등): 마트 4개, 백화점 2개, 순천향대학병원
  • 뉴코아, 현대백화점, 이마트는 도보 20분내로 접근 가능

3) 가격 분석

• 평형 정보: 34평형
• 현재 호가: 8.6억
• 최근 실거래가: 8.47억
• 전고 가격: 8.6억
• 전저 가격: 6.21억
• 현재 전세가: 5.5억
• 투자금: 8.6억-5.5억=3.1억
• 2016년 10년 전에 비해 매매가가 얼마나 상승했나요? 4.2억

4) 결론

• 해당 단지는 내 예산 내에서 매수 가능한가요? [가능]
  • 0호기 매도 후 0.3억정도 추가 대출필요
  • 마통 사용 시 금리 5% 2년 사용으로 계산했을 때 월 약12-13만원정도 이자 발생하므로 감당 가능
• 매매가가 -20% 된다고 해도, 금리가 2% 더 오른다고 해도 감당 가능한 단지인가요? [△] 

  • 매매가 6.88억이 된다면 역전세를 대비해야할 것 같다

    과거 데이터를 기준으로 매매가가 6.9억정도였을 때 전세가 3.9억정도로 1.6억정도의 역전세를 대비해야한다. 종잣돈+마통까지 사용해서 매매를 하였을 경우 1.6억을 갑자기 마련하는게 어려울 수도 있을 것 같다..역전세 대비 방법을 알아보고 어느정도까지 매매가 대비 어느정도까지 전세가를 받는게 안전한 것인지 지난 강의 내용을 다시 복습해야겠다.

    

  • 금리 5%기준 마이너스통장 사용시 월 12만원 이자 → 금리 2% 상승시 월 18~20만원 이자이므로 금리상승은 감당 가능
• 내 예산에서 가장 가치 있는 아파트인가요? [모르겠다]
  • 주변 단지비교 → 규제지역 비슷한 예산 단지비교
• 이 아파트를 매수할 것인가요? [모르겠다]
  • 비교평가 후 결론
• 다음 내집마련보고서에서 비교해볼 지역과 단지는 어디인가요?
  • 부천: 진달래대우, 라일락신성
  • 경기 광명
     

5) 이번 내집마련보고서를 작성하며 느낀 점

• 보고서 쓰기전: 어릴 때부터 살던 동네라 살아봤던 아파트만 관심이 있었다. 투자 관점에서 매매가가 높은게 좋은 단지라는 생각만 가지고 대출을 조금 해서라도 더 비싼 단지를 매수해야겠다고 생각했다. 직장인 여의도까지의 거리가 다소 멀게 느껴지고 환승도 2회나 해야해서 매일 할 수 있을까..? 그래도 지하철이 있는데 할 수 있지않을까..?
• 깨달은점: 살아보지않았던 다른 단지들도 관심을 갖고 알아보게되었다. 역에서 멀어질수록 가격차이+상승시기가 차이가 꽤 있다. 가능하면 역에서 가까운 단지를 매수하는게 좋을 것 같긴하다. 하락장이 오면 역전세를 대비해야한다는 생각을 놓쳤는데 최대 얼마까지 버틸 수 있을지 미리 예상해서 다시 후보단지를 추려봐야겠다. 그리고 생각보다 주요 업무지구까지 시간이 꽤 걸린다..교통은 확실히 서울보다는 메리트가 떨어지는구나ㅠ같은 가격대 서울보다 메리트가 있는지 지역간 비교가 필요할 것 같다.
  그리고 학군도 좋고 초중학교가 도보 10분이내로 접근이 가능해서 아이를 키우기에는 좋아보인다. 서울에서는 학군 때문에 굳이 부천까지 오지는 않겠지만..같은 부천 내에서라면 학군지 때문에 이사를 올 수도 있을 것 같다.
• 적용할 것: 역전세 대비를 위해 매매가 대비 어느정도로 전세가를 받는게 안전할지 알아보기, 그에 따른 예산한도 다시 세워보기
  같은 가격대 서울 지역과 가치비교