문의] 지역주택조합보유 대지권 등기전 전세대출과 에어컨비용 정산방법

안녕하세요 이공이백님~ 대지권 미등기된 신축 전세관련 고민이 있으시군요 대지권 등기가 안되어 있다면 HUG기준 전세보증보험 가입이 어렵습니다. 따라서 전세금안심대출(전세보증이 포함된 상품)도 실행이 어렵습니다 되도록 등기 이후 입주를 권유드리지만 만일 그 전에 반드시 입주하셔야 하는 상황이라면 정책상품 외 시중은행에서 취급하는 일반 전세대출은 가능한 경우가 있을수도 있으니 은행이나 대출상담사를 통해 상담을 받아보시면 좋을 것 같습니다:) *전세보증은 대지권 등기 전까지 어려울 것으로 보입니다 감사합니다😊

안녕하세요 이공이백님, 지주택 일반분양 물건을 매수하시면서 대지권 미등기와 별도 정산 비용 때문에 대해 알아보고 계시군요~ 1. 에어컨(옵션) 비용을 매매대금과 별도로 개인에게 송금하면 향후 양도세 계산 시 '취득가액'이나 '필요경비'로 인정받지 못할 수 있습니다. 지출증빙용 현금영수증, 세금계산서 등이 없거나 매매계약서 총액에 포함되지 않은 개인 간 거래는 입금증이 있어도 인정되지 않을 수 있습니다. 만약 아파트 매매가가 5억 원이고 에어컨 비용이 500만 원이라면, 매매계약서상의 총 매매대금을 5억 500만 원으로 작성하여 매매대금에 포함하는 방법이 있습니다. "본 계약의 총 매매대금은 시스템 에어컨 옵션 비용(500만 원)이 포함된 금액이며, 매수인은 이를 승계한다." 이렇게 하면 거래금액 자체가 5억 500만원으로 향후 양도세 계산 시 별도의 옵션 증빙 없이도 전체 금액이 취득가액으로 인정됩니다. 2. 건물 등기부등본이 정상적으로 개설되어 있고 소유권자가 명확하다면, 신축 아파트 특성상 대지권 미등기 상태라도 시중은행에서 전세대출이 가능합니다. 다만, 전세대출 보증 기관 중 조건에 따라 '대지권 미등기 단지 대출 제한 규정'이 수시로 바뀔 수 있으므로, 계약 전 세입자가 진행할 은행 담당자에게 미리 확인을 하셔야 합니다. - 보증보험 가입 가능 여부 : HUG나 HF의 전세보증금반환보증의 경우, 대지권 미등기 건축물은 원칙적으로 가입이 제한되거나 승인이 매우 까다롭습니다. 분양대금 완납 증명서, 수분양자 명단, 조합의 대지권 등록 예정 확인서 등 서류가 필요할 수 있습니다. 그렇기 때문에 세입자를 구하실 때는 "신축 및 지주택 특성상 대지권 등기 전까지 보증보험 가입에 제약이 있을 수 있으니 특약으로 조율한다"는 점을 명시하고 진행하시는 것이 좋을 것 같습니다. 지주택 보유분이나 미등기 신축 물건은 서류상 확인해야 할 것이 많기 때문에 가계약금 입금 전에 특약 을 꼼꼼히 챙기시고 진행하시기 바랍니다. 아무쪼록 답변이 도움이 되었으면 좋겠습니다😊