안녕하세요^^
26년 6월 열기반을 시작으로 부동산 공부를 하고 있는 부린이입니다-
남편이 아는 지인에게서 좋은 정보를 들고 왔다고 하며
“하남 미사에 있는 아파트가 9호선 호재로 무조건 사야한다.”며 흥분해서 얘기를 하길래,
열기반에서 들었던 수익률 보고서를 작성해보면서 궁금한 점이 생겨 글을 씁니다.
아파트 이름 뒤에 영어 NHF가 적혀있길래
찾아보니 national housing fund의 약자로 국가주택임대의 약자였습니다.
그리고는 자세히 들여다보니 세대수가 996세대 중 임대 941세대이고, 대부분의 거래가 월세 거래가 많았습니다.(55세대만 일반 공급)
물건도 1개 밖에 나와있지 않은 상황이었는데, 가격은 인근 아파트와 거의 비슷한 평당가인데다가,
이미 전고점을 많이 넘은 물건이었습니다.
전고점 10억(26년 2월)이었고 현재 1개 있는 물건은 12.9억에 올라와 있는 상태였습니다.
이미 전고점 대비 30%의 상승된 가격을 반영해버려서 절대적 저평가가 아니라고 판단했고,
그 가격이면 서울 진입이 가능한 물건들이 여럿 보여서 저는 투자하지 않는 것으로 가치 판단했습니다.
남편 왈, 2018년도에 지어진 아파트여서 5~10년이 지나면 분양 전환하거나 아니면 다 나가야 하는 상황이어서
가격이 낮을 거라고 주장하던데, 그건 2028년이 되어야 가능한 얘기 같다는 생각을 했습니다. 대부분이 분양을 전환해야 하는 그 시기에는 물건이 많이 나올 수 있어서 상대적으로 낮은 가격이 형성될 수 있을 거라는 생각(혼자만의 예상)을 해봤습니다.
여기서 NHF 국가주택임대 아파트가 가지는 의미가 궁금해져, 글을 남겨봅니다.
매수인 입장에서는 이 NHF가 좋은 기회가 되는건지, 오히려 임대 아파트이기에 가치가 낮게 보아야 하는건지 궁금합니다. 경험 많으신 월부 선배님들의 고견이 궁금합니다!
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댓글
자키님 안녕하세요. 임대아파트에 관해 궁금하시군요. LH, 지방공공기관 또는 민간업체 10년 임대 후 분양 조건 매물들이 있습니다. 처음에는 저렴한 임대가격에 신축을 거주할 수 있다는 장점이 있어서 좋아보이지만 10년 뒤에 분양전환을 할 때가 되면 가격이 이미 상승해 있는 경우가 많이 있습니다. 최근에 강동 지역 20년 임대아파트 분양 전환 관련해서 뉴스가 나왔었는데 주변 가격 대비 저렴하기는 하지만 20년 동안 물가상승률로 이미 가격이 많이 상승했기 때문에 기존에 거주하던 분들에게는 전혀 메리트 있는 가격이 아니게 됩니다. 또한 사람들의 인식에서 임대아파트는 후순위로 인식이 되어 확실한 입지독점성을 가지고 있지 않다면 우선순위가 밀리게 됩니다. (열반기초반에서 입지요소 중 브랜드가 약하다고 할 수 있습니다.) 만약 이런 부분에 대해 궁금하시면 00년~10년 임대에서 분양 전환 된 아파트들 가격흐름을 살펴보시면 좋을 것 같습니다.
자키님 저도 하남에서 분양전환이 시작될 예정인 임대아파트에 대한 궁금증을 가지고 있었습니다. 과거 분양 전환아파트였다는 인식이 처음에는 해당아파트의 선호도를 떨어뜨릴 수 있다는 생각에는 어느정도 동의하지만 임대 아파트냐 아니냐를 떠나 그 단지의 위치, 역과의 거리, 환경등 그 단지가 가지고 있는 입지를 먼저 판단해 볼 것 같습니다. 장기적으로는 좋은 입지의 단지는 과거 분양전환이 되어도 그 가치를 찾아가는 것 같습니다. 판교휴먼시아 일부단지들은 분양전환이후 시세 20~30억원이상 하는 곳도 있습니다. 공공임대 단지를 미리 선점한다는 전략은 매우 유리했겠으나, 현재에는 얼마만큼 가격이 반영이 되었지, 비슷한 가치를 단지에 비해 저평가되었는지, 열반기초반에서 배운 가저환수원리에따라 판단해 보면 좋을 것 같습니다. 특히 하남 미사에서 최근 분양전환이 끝난 단지들 중에는 분양전환 프리미엄이 대부분 가격에 반영되어 있는것으로 보이는 단지도 있기에, 비교평가를 통해 가치 대비 저평가여부를 확인해 볼 것 같습니다!
안녕하세요 자키님, 저도 이번에 열기반 들었는대요~ 저도 질문보며 많이 배웁니다! 국가 주택임대 아파트를 보기 전에 너바나 멘토님께서 말씀해주신 "가저환수원리"를 먼저 생각해보면 어떤 아파트인지 정확하게는 모르겠으나 환금성 측면에서 55세대만 일반공급이라면 환금성이 떨어진다고 생각이 듭니다. 또한 미사역까지 9호선 연장 호재는 3년 이내 실현될 것은 아니라는 생각에 호재는 맞지만 이 아파트의 가치판단에 있어 아직 큰 영향을 미치지 않을 것 같다는 생각이 듭니다. 저도 자키님 말씀처럼 같은 가격에 더 좋은 아파트들이 서울 안에도 많기에 이 단지를 투자대상으로 삼지는 않을 것 같고, 분양전환이 된다하더라도 "임대아파트"라는 인식으로 인한 수요 측면에서는 선호도를 떨어뜨리는 요인이 되지 않을까 생각이 됩니다. 앞으로도 투자공부 쭉 응원드립니다!!
