매도자 승계 소유권이전 문의 드립니다

BEST | @소시밍 님 안녕하세요~ 우선 조건을 만들어낸다는 것이 참 쉽지 않은 것인데 이렇게 투자를 위해 노력하시는 모습!! 너무 대단하다는 말씀 먼저 드리고 싶습니다~ 궁금하시는 질문은 총 2가지로 분류해 볼 수 있을 것 같아요! 아래 저의 투자 경험을 기반으로 한 답변이 조금이라도 도움이 되시면 좋겠습니다! 1) 임차인이 있으면 매도자 승계 어려운가? 결론적으로 가능합니다. 매도자분께서 현재 임차인과 협의를 하셨고, 전세 입자를 새로 맞추시는 것에 대한 특별한 제약이 있는 건 아닙니다. (현 월세입자 분께서 퇴거를 거절하시는 게 아니라는 가정 하) 즉, 매도자 분께서 협조를 하지 않는 상황 + 부동산 사장님 역시 적극적이지 않은 상황이구나~로 판단해 주시면 좋을 것 같아요~ 1-1) 그럼 어떻게 해야 하나요? 사장님 -> 매도자분을 설득하는 과정이 필요합니다. 제 개인적인 추측으로는 매도자분은 본인이 전세를 맞춰주고 + 소시밍 님과 매매 계약도 해야하는 상황이기 때문에 '번거로운 상황은 맞습니다.' (반대의 입장에서 생각해 보시면 좋을 것 같아요) 따라서 매도자 분이 납득할 수 있는 수준의 당근을 제시하는 것도 필요하다면? 고려해 볼 수 있습니다. 매도자분이 왜 파시는지 파악하고(빨리 정리해야 하는 급한 상황인지?) 그에 따라 그분에게 도움 드릴 수 있는 방법이 무엇인지 생각해 보면 좋을 것 같아요. 예시로, 단순히 지금 상황을 놓고 보면, 계약을 두번 진행하는데 발생하는 부동산 복비(수수료) + 귀찮음으로 => 소시밍 님이 해당 복비 부담 + 소정의 마음을(현금) 표현을 하는 것도 방법이라고 생각합니다. 그리고 부동산 사장님께 위와 같은 대안을 제시하며 매도자분을 설득해 달라고 합리적인 카드를 드리는 게 좋을 것 같아요(사장님도 매도자분을 납득시킬 이유가 필요하거든요 ^^~) 또한 거기에 더해 전세/매매 계약 모두 사장님이 하시면 좋잖아요~ 하며 슬쩍 사장님을 띄워 주시는 것도 좋을 것 같습니다 ^^ "결론적으로는 상대방의 입장에서 생각해보고, 그분이 원하는 것을 내가 해줄 수 없을까?" 에 집중하시면 좋겠습니다. 2) 대출 실행 후 3개월 뒤 잔금 필수? 조건부 전세대출 규제 관련 필수는 아니지만 통상 안전한 기간이라고 생각해 주시면 좋을 것 같아요~ 이 부분을 조금 더 안정하고 명확하게 하고싶다면, 임차인이 대출을 받는 은행에 직접 전화해서 물어보는 것도 방법입니다. "신규 전세 대출 받으려고 하는데, 임대인이 중간에 변경 될 경우 대출이 회수 될 수 있을까요? 그 기간이 얼마나 될까요?" 라고 대출을 실행하려는 전세입자 컨셉으로 해당 은행에 확인해 보시는 게 좋을 것 같습니다. 은행별/지점별로 답변이 상이할 수 있으니 많이 발품 팔아 알아보시는 걸 추천드려요~ 이렇게 물건을 만들려고 고민하시는 것을 보니 투자가 코앞인 것 같습니다 ^^ 소시밍 님의 안전한 투자를 진심으로 응원합니다~ 확실하지 않거나, 판단이 잘 서지 않는 부분은 꼭 매물 코칭 받아보시고 진행하시는 걸 다시 한번 강조 드립니다! 잃지 않는 투자를 진심으로 응원합니다!!

안녕하세요? 소시밍님! 조건 협상에 대한 어려움이 있으시군요! 제가 시밍님 글의 해석을 잘 못한것인지 모르겠으나, 예시로 들어주신 과정에서 좀 이상한 부분이 있습니다. 7/5에 가계약, 8/5에 본계약+전세계약까지는 가능한 과정인 듯한데, 11/5에 아직 매도자분의 등기가 넘어오지 않은 상태에서 매도자분의 명의인 집에 매도자분의 이름으로 전세대출이 미리 실행되지는 않을 것으로 생각됩니다. 이 부분은 전세대출 실행해주는 해당 은행에 먼저 물어보는 것이 어떨까 싶네요ㅎ

시밍님 안녕하세요? 투자를 위해 매물털기하시고 조건을 맞추려 애쓰시는 모습 정말 대단하셔요. 시밍님 말씀대로 임차인 있는 상대에서 매도자 승계 가능한 상황입니다. 다만 매도인입장에서 번거로운 과정이 있어 선택하려 하지 않는 상황들이 있어요 조건들을 잘 이해하고 계약만 해주시면 되는 상황으로 사장님이 잘 설득하시면 좋을 것 같아요 예시 과정중에서요, 8월5일 본계약 -> 11월5일 월세입자 퇴거, 전세대출실행 -> 6일 잔금 하고 등기친다로 보면 될까요?? 이부분에서 전세대출실행은 전세입자 입주일에 실행되는데요, 은행에서 대출실행 이후로 보통 3개월동안 집주인이 바뀌는 지 살펴보는 상황이라 합니다. 따라서 전세입자 대출이후 3개월(은행에 따라 6개월) 후에 잔금을 하는 상황입니다. 그럼 11월5일 전세대출실행(전세입자 전입) -> 2월6일 잔금 의 순서가 될 것 같습니다. 시밍님 투자 잘 이루어지시기를 응원드립니다!!