관련 강의
지방투자 실전반_30기_26년 10월 개강
마스터, 월부멘토
‘나에게 특히 와닿았던 점’
1. 울산에서도 공급이 줄어들도 바로 오르지 않았습니다. 6m ~ 1Y 정도 바닥을 다지는 시기가 있었습니다. 그 결과는? 지금의 울산시장입니다.
22년 11월에 월부에 들어와서 23년 11월 1호기를 하려고 울산을 돌아다닐때, 전세가격이 안올라서, 그대로 였었다. 그래서 투자금도 많이 들고 가격도 정체되어 있어서, 살 생각을 안했다.
하지만 6개월에서 1년 정도 지나고 25년 3월부터 전세가 오르면서, 매매도 같이 상승하고있다.
구미도 24.10~25.10월까지 1년간 전세 가격의 변화가 거의 없었다.
그리고 25.10월부터 전세 가격이 한단계 상승했다. 그 변호가 울산만큼 큰 계단 상승은 아니지만, 어쨌든 전세가가 한단계 상승했다는게 중요하다. 그리고 매매가가 고개를 든것이 보인다. 좋은 흐름이다.
부산과 구미도 분명 전세가 없습니다. 그렇다고 전세가 막 치솟는 시장은 아닙니다. 하지만 울산을 보면 이런 시기 이후는 가격이 올랐음을, 이 보합하는 시기가 돈을 잘 벌수 있는 시기였음을 배웁니다.
2. 잔쟈니 튜터님이 해주신 자본주의의 룰이 기억에 남았습니다.
1) 자본주의에서는 내가 정말 열심히 했다고 BEST한 결과만이 나오지 않습니다. 그럴거면 저희 부모님도 일찍이 부자가 됐어야 합니다.
다만, 꾸준히 옳은 방향으로 INPUT 한다면 결국에는 좋은 결과가 나오게 됩니다. 마치 확률게임과 비슷합니다. 처음에는 운으로, 따거나 잃을 수 있지만 결국 게임이 반복되면 실력에 맞게 결과가 나오기 마련입니다.
2) 자본주의에서는 없을 때 버는게 어렵고, 있을때 쉽게 벌리는게 자본주의의 룰입니다. 즉, 돈이 없으면 계속해서 어려운 게임을 하게 됩니다. 그래서 초반에는 뼈를 깍는 심정으로 돈을 악착같이 모아서 일정 수준 이상으로 만들어야 합니다.
큰눈을 만들어서 긴 비탈길에서 굴리면 눈덩이는 기하급수적으로 불어납니다. 이게 자본주의의 룰입니다.
3. 23년 울산에 갈 때 23년은 울산에 공급이 많아 투자 생각을 하지 않았습니다. 하지만 결과적으로는 26년도 울산은 전고 가까이 있습니다.
24년 창원에 갔었지만, 25년 역대급 공급이라는 이유로, 부동산 사장님들은 젋은거 같은데, 여기 사지 마라고 말렸습니다. 그런데 26년부터 창원은 공급이 정리되고 선호도 있는 단지부터 빠르게 전고점 부근까지 터치하고 있습니다.
김해, 구미가 오를거라고 생각하고 샀지만 울산, 창원보다 먼저 오르는 지역은 아니었습니다.
부산을 샀지만 300만인구라고 먼저 오르진 않습니다. 오히려 주춤하고 있습니다.
결코 예측할수는 없습니다. 하지만 싸다는 것은 알고 샀습니다. 그래서 보유할 수 있으면 때가 올것임을 알 수 있습니다. 이런것을 배우고 있습니다.
'적용해보고 싶은 점'
1.후순위 아파트는 매도 시기를 정하는데 도움을 줍니다. 즉 한 구에서도 후순위 단지까지 보는 이유입니다. 같은 논리로 지방도 봐야하는 이유가 이것이지 않을까요? 안좋은 도시라도 가야하는 이유는, 후순휘 도시까지 상승흐름이 왔을때 그 앞단에 있는 형님 도시라면 팔 준비를 해야할 수 도 있기 때문이라 생각했습니다.
2. 상승장이 오면 사람들이 미쳐 날뜁니다. 이미 조금씩 번지고 있는게 느껴집니다. 창원도 벌써 전고점에 다다랐습니다. 그럴때 욕망을 절제하기 어렵겠지만 절제하는게 필수입니다.
잔금이 가능한지 꼭 봐야하고, 역전세 방어가 가능한지를 살펴서 오바되면 그만두어야 합니다.
3. 실거주는 아예 제끼고 생각하는데, 우리가 원하는게 가치있는 자산을 사서 빨리 오르는것을 원한다면
투자든 실거주든 열어놓고 이 논리에 맞는것을 고르는게 제일 중요하다.
4. 아 이거 너무 좋다..!
세입자에게 매도할때 내가 말하면, 아무래도 이해 당사자라서 세입자가 조금 꺼려할 수 있음.
“뭐야 이익 났다고 나아게 파는거야? 나 호구인거야?”
그런데 제3자인 부사님이 이거 팔고 주변에가도 다 비싸, 이거 전고가 O억이야 지금 사도 충분해
이런 말을 해주시면, 훨씬 세입자에게 팔기 쉬울수도 있다. 그리고 내가 잘 말해줄게 사장님에게만 조금 더 싸게 팔라고, 지금 여기 1층 가격 O억 인거 알지 이 정도 가격으로 한번 불러볼게 이런식으로
이때 중요한것은 판다면 부동산 사장님에게 수수료 드릴게요 라고 말하는 것이다.
5. 부산 물건이 샀다가 규제지역 지정되어서 양도세도 많이 물고, 해도 상관없다. 번것중에 대부분을 세금으로 내도 100% 수익률 거뒀으면 돈 번것이다. 이거 팔고 더 좋은곳으로 갈아탈수 있다면 된것이다.
규제지역 지정된것에 한탄하지 말 것. 오히려 좋아. 가격이 올라서 비싸게 팔 수 있다라고 생각할 것.
