"당장 3억을 어떻게 구해요?" 대출이 반토막 났습니다

지난주 구리, 기흥, 동탄이 추가 규제지역에 이어

공식적인 발표는 아니지만 은행권에서

대출 한도를 축소하겠다는 이야기가 나왔습니다.

기존에 수도권 최대 대출 한도가 6억이었는데

이를 3억으로 줄이겠다는게 핵심입니다.

물론 모든 은행이 해당하는 것은 아니고

KB국민은행에서 10일부터 시행할 예정입니다.

이런 상황에서 내집 마련을 하려고

준비를 하고 있는 분들이라면

‘다른 은행도 이렇게 되는 것이 아닌가?’

라는 생각부터 들면서

불안감과 조급함이 커지고

빨리 사야겠다는 생각을 하게 됩니다.

혹은 이렇게 대출 규제가 나오면

'집을 살 수 있는 사람들이 많이 줄어드니까

집값이 하락할 수도 있으니

기다렸다가 사야하는 건 아닌가?' 라고 생각하며

일단 지켜봐야겠다는 고민을 하시기도 합니다.

어떻게 생각하고 행동 해야할까요?

어떤 결정을 내리는게 나에게 도움이 될까요?

어떤 영향이 있을까?

기존 정부 규제로는 15억 이하 주택은 최대 6억,
15억 초과 25억 이하는 최대 4억까지
대출이 가능했습니다.

그런데 이제는 3억으로 제한을 한 것입니다.

예를 들어 규제지역에서 12억짜리 주택을 산다면
기존 LTV 40% 규정으로는
최대 4억8천만원까지 대출이 나왔는데
3억까지만 나오면서 1.8억이 줄어드는 것입니다.

상대적으로 현재 실수요자가 몰리는 가격대라
수요를 억제하는 가장 큰 조치라고 볼 수 있습니다.

과거 대출 규제와 집값의 변화

어떤 규제에 대해서 가져올 결과를 생각할 

참고해볼 수 있는 것은 과거에 비슷한 규제가 나온 시기에

어떻게 시장이 반응했는지를 참고해보는 것입니다.

직전 상승장이었던 17~21년간의 

대출 규제의 변화를 살펴보면 다음과 같습니다.

쉬지 않고 대출에 대한 규제가

계속해서 나왔음을 확인할 수 있는데

지금 대출 규제와 비슷한 느낌을 주는

규제가 언제일까 비교해보면

아무래도 2019년에 나온 12.16 대책과

2020년의 2.20대책이라고 볼 수 있습니다.

기존에 이미 규제가 나와서 최대 한도가 정해진 상황에서

그 한도마저도 반으로 줄여버렸는데(6억 → 3억)

12.16 대책 시에도 15억은 아예 대출을 금지하고

9억을 기준으로 대출 한도 자체가 줄었습니다.

특히 조정지역에 매수를 하게 될 경우

기존에 LTV 60%에서 9억 이하는 50%

9억 이상은 30%로 감소하다보니

10억짜리 집을 산다고 했을 때

기존에 6억까지 나오는 대출이 4.8억으로

줄어드는 상황이 생긴 것입니다.

그럼 이때 시장은 어떤 반응을 보였을까요?

규제로 인해 수요를 누르니까

하락이 찾아왔을까요?

오히려 규제가 더 심해지기 전에

집을 사야겠다는 심리가 커지면서

가격이 더 오르는 상황이 생겼고

급격하게 상승하는 모습을 보였습니다.

과거에 그랬다고 이번에도 그럴까?

물론 과거의 모습이기 때문에

지금 시장에도 꼭 같은 모습을 보인다고

확신을 갖고 이야기할 순 없습니다.

다만 과거와 현재 상황을 비교해보면

과거와 다르게 현재의 경우는

절대적으로 공급이 부족한 상황입니다.

공급을 하고 싶어도 당장 혹은 2~3년 이내에

공급을 할 수 있는 방법이 없습니다.

그리고 돈이 정말 많이 늘어났습니다.

지원금도 지원금이지만 반도체 효과로 인해

늘어난 통화량은 실상 아직 제대로

시장에 풀리지도 않은 상황입니다.

과거랑 비교했을 때 가격이 하락하거나

조정될 여지가 더 적은 것이

부인하기 어려운 사실이라는 것입니다.

무조건 상승한다는 것을 떠나서

어떤 상황이 펼쳐질 가능성이 높은지

생각해보는 것이 필요하다는 의미입니다.

지금 시점에서 필요한 판단

다만 지금 상황은 정확히 따져보는 것은 필요합니다.

이번에 한도를 3억으로 줄인건 KB국민은행 한 곳입니다.
 

신한, 하나, 우리 등 다른 은행들은
아직 축소 계획이 없다고 밝혔습니다.

즉 아직은 전면적인 규제가 아니라
개별 은행의 의지?!로 인한 자체적인 조치입니다.

그런데 여기서 문제가 생깁니다.
 

지금 매수를 결정해야 하는 단지가 있는 분들은
이 소식을 듣는 순간 판단이 흔들립니다.

'이러다 내가 대출받으려는 은행도
곧 줄이는 거 아닐까'
'조금만 더 기다려봐야 하나'

그러면서 결정을 미루게 만듭니다.
 

하지만 미루는 것 자체가 

아무것도 하지 않기로 한 선택을 하는 것입니다.

당연히 기준 없이 조급하게 선택을 하는 것은

주의해야하지만 미루는 것에 대해서는

고민을 해볼 필요가 있습니다.

한도가 줄어들지 안 줄어들지
은행이 다 그렇게 하는지 지켜보고 결정하겠다는 건
사실상 미루는 것과 같습니다.

이미 매수를 준비하고 있던 단지가 있다면
무리가 되지 않는 선에서 내게 필요한 조건으로

매수가 가능한지를 먼저 따져보고
가능하다면 미루지 않으셨으면 좋겠습니다.

만약 규제가 확대된다면

가계대출 증가 속도를 억제하려는
금융당국의 기조가 계속되고 있고
다른 은행들도 비슷한 조치를 검토할 수 있다는
이야기가 나오는 상황으로 확대 가능성이 있습니다.

그렇다면 이럴 때는 어떻게 해야 할까요?

여기서 많은 분들이 하는 실수가 있습니다.
 

대출 한도가 줄어들면
'이제 나는 못 사겠구나' 하고
아예 포기해버리는 것입니다.

하지만 한도가 줄었다고
선택지가 사라지는 것은 아닙니다.

6억이 3억이 됐다면
3억 안에서 가능한 단지를 다시 찾아보고

그 안에서 최선의 선택을 하는 것

이게 앞으로 가져가야 할 행동입니다.

과거에도 대출 규제가 나올 때마다
'이제 끝났다'는 반응이 나왔지만
규제 상황에서도 방법을 찾고

최선의 선택을 한 분들이 계속해서

기회를 잡고 자산을 늘려갈 수 있었습니다.

계속해서 나오는 규제를 탓하며 망설이거나 멈추는 사람과
그 안에서도 어떻게든 답을 찾아가는 사람의 차이가
결국 자산의 차이를 만들 것입니다.