수천만원 아끼는 부동산 지식은?
열반스쿨 기초반 - 부동산 투자로 수익률 200% 내는 방법
주우이, 자음과모음
안녕하세요
행복을 바라보고 달려가는 투자자
해바라기v 입니다.
최근 정부의 각종 규제가 거세지고 있는 지금..
혹시 많이 흔들리고 있으신가요?
오늘은 2005~현재까지 부동산 시장을 공급, 금리, 정책 3가지의 틀을 가지고 가격 변화를 살펴보며 전반적인 시장을 진단해 보려고 합니다.
부디 이 글이 지금 시장에서 단기적인 등락, 혹은 정책과 주변 소음에 흔들리는 분들의 조급함을 조금은 누르고 합리적인 의사 결정을 할 수 있도록 도움이 되는 글이 되면 좋겠습니다.
# 아마도 우리가 바라보는 시장은…
아마도 우리가 보고, 듣고, 느끼고 이를 바탕으로 판단하는 것은
시장 전체 중 아주 극히 일부인 “지금 이 시점” 이라고 생각합니다.
누군가는 현 정부의 정책에만 집중해 “규제로 인해 가격이 떨어질거야”
누군가는 현 시장의 단기적인 가격 등락에 집중해 “어디까지 오르는거야… 나 혹시 상투 잡는 거 아니야?"
우리가 지금껏 배워왔던 가치 판단, 비교 평가, 투자 원칙과 기준을 먼저 보는 게 아닌
주변의 소음과 단기적인 변화에 휘둘려 불안해 하는 모습을 주변에서 많이 보이는 것 같습니다.
#본질을 보고 과거를 바탕으로 큰 방향을 잡아보시면 좋겠습니다
아래는 2005년~현재까지 서울 시장의 공급, 금리, 정책, 가격을 정리해 하나로 합친 그래프 입니다.
** 공급은 수급을 담당
** 금리는 시중의 유동성(돈의 양)을 조절
** 정책은 대중들이 움직일 수 있게 판을 깔아줌
제가 그래프에서 뽑아낼 수 있었던 인사이트는 다음과 같았습니다.
주요 키워드 : 본질적인 공급 물량 감소, 매매/전세 유통 물량 감소 진행 및 임대 시장 불안, 금리 인상 가능성
방향성 :
1) 임대시장 불안을 해소 요소, 확정된 공급이 나오지 않는다면 장기적인 관점에서 가격이 하락하긴 쉽지 않겠구나.
2) 빠르게 많이 오른만큼 급격한 금리 인상이 적용되면 그 충격으로 과거 시장과 동일하게 하락하는 상황이 발생할 수 있겠구나. **공급이 과거 대비 현저히 적어.. 임대 불안 → 강제 매수로 전환되고 있는 이 시점에 솔직히 쉽지 않아 보이긴 합니다.. ㅠㅠ
① 정책은 시장 상황에 맞춰 항상 바뀐다. 어떤 정부가 오더라도 상승장에는 규제를, 하락장에는 완화책을 펼친다.
→ 항상 소음은 있었다..
② 현재 시장은 부동산 역사 상 역대급으로 공급이 적은 시기를 지나가고 있고 앞두고 있다.
→ 수급(수요와 공급)에 의한 불안이 필연적으로 발생할 수 밖에 없는 상황이다.
③ 지금은 전고점(2021~2022년)을 넘어서 상승을 이어가고 있다.
→ 절대적으로 저렴한 구간이 아니다, 상대적인 비교를 통해서 가치 대비 저렴한 것을 찾아내야 한다.
→ 반대로 하락할 수 있는 여지도 있음을 이해해야 한다.
** 임대 시장 불안을 해소는 필수, 급격한 금리 인상, 매수 심리를 강하게 위축 할 무언가…
④ 상승과 하락의 사이클이 기존 대비 짧아지고 있다.
→ 빠르게 급하게 많이 오를수록 빠르게 급하게 많이 떨어질 수 있음을 이해해야 한다. (평균 회귀 법칙)
⑤ 시장은 항상 상승과 하락을 반복하며 “서울/수도권” 시장의 경우 무릎 이하로 떨어지지 않는다.
→ 본인이 감당 가능한 선에서 취득한 가치 있는 자산을 꾸준히 보유해 나간다면 인플레이션 헷지는 가능하다.
⑥ 지금 현재 시장 상황은 과거 2018~2020년의 수준과 유사하며 +add 해당 시점 대비 시장의 매매/전세 유통 물량과 공급 물량은 빠르게 감소하고 있음에 따라, 임대 시장의 불안은 앞으로 가속화 될 가능성이 높다.
# 결론적으로 오늘 내용을 정리해보면
앞으로의 가격의 등락 혹은 단기적인 정책에만 집중하기 보다.
공급, 금리, 정책을 한 판으로 본질을 바라보고
과거를 바탕으로 큰 방향을 잡아 장기적인 관점에서
그에 맞는 합리적인 선택을 해나가시면 좋겠습니다.
또한 이번에 준비가 부족해 기회를 놓쳤다고 하더라도,
시장은 계속해서 기회를 주는 것임을 인지하고
미리 준비해 다음 기회를 잡으실 수 있으면 좋겠습니다.
긴 글 읽어주셔서 감사합니다.
♥️
