수천만원 아끼는 부동산 지식은?
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주우이, 자음과모음
안녕하세요! 룰루랄라7입니다. 🌸
이번 돈독모 도서인 홍춘욱 박사님의 '대한민국 부동산의 역사', 다들 재미있게 읽고 계시나요?
원인과 결과가 복잡하게 얽혀 있다 보니, 저도 처음 1부를 읽으면서 머리가 지끈거렸답니다.
대한민국이라는 땅에서 지난 60년 동안 벌어진 다이내믹한 집값 오르내림 이야기,
편안하게 옛날이야기 듣듯이 읽어주세요!
이 책에서 정말 딱 하나만 남긴다면?
대한민국 부동산 시장은 사람과 돈이 몰리는 곳에서 상승이 시작되고,
금리·공급·정책 변화가 맞물릴 때 사이클이 전환된다.
🎬 프롤로그: "무조건 한양에 살아라"
조선시대부터 사람들은 입버릇처럼 말했습니다. "말은 나면 제주도로 보내고, 사람은 나면 한양(서울)으로 보내라!"
사람들이 한양으로만 몰려드니, 아주 오래전부터 서울의 집값은 오를 수밖에 없는 운명이었습니다.
🚀 제1장: 강남이라는 마법의 땅이 열리다 (1차 사이클)
시간이 흘러 1960년대. 서울에 사람들이 너무 많아져 터질 지경이 되었습니다.
정부는 한강 남쪽의 휑한 밭, 즉 '강남'을 개발하기로 합니다.
경부고속도로를 뚫고, 다리를 놓고, 가장 중요한 '명문 학교'들을 강남으로 강제 이사시켰습니다.
좋은 학교와 회사가 모이니 똑똑한 사람들도 모여들었죠(혁신 클러스터의 탄생).
게다가 1972년, 정부가 갑자기 "기업들이 빌린 사채 이자 갚지 마!"라는 파격적인 선언(8.3 조치)을 합니다.
돈을 빌려준 사람들은 은행도, 기업도 믿을 수 없게 되었습니다.
"아이고, 돈을 쥐고 있어 봤자 소용없네. 눈에 보이는 땅이나 아파트가 최고야!"
이때부터 '부동산 불패'라는 굳건한 믿음이 사람들의 마음속에 뿌리내리기 시작했습니다.
⛺ 제2장: 텐트 치는 복부인과 혹독한 겨울 (2차 사이클)
1970년대 중반, 우리 건설사들이 중동 사막에서 땀 흘려 일한 대가로 엄청난 달러(오일머니)를 벌어왔습니다.
나라에 돈이 넘쳐나고 월급이 오르자, 사람들은 너도나도 강남에 새로 짓는 '압구정 아파트'로 달려갔습니다.
아파트 모델하우스 앞에 텐트를 치고 밤을 새우며 집표를 사고파는 이른바 '복부인'들의 시대가 열렸죠.
투기가 너무 심해지자 화가 난 정부는 "집 팔 때 세금 폭탄 맞을 줄 알아!"라며 강력한 규제를 쏟아냅니다.
때마침 전 세계적으로 석유 가격이 폭등하는 '오일쇼크'가 터지고,
나라 안팎으로 경제가 꽁꽁 얼어붙었습니다.
뜨거웠던 부동산 시장도 순식간에 차가운 빙하기를 맞이하게 됩니다.
🏢 제3장: 호황의 축배와 5개의 신도시 폭탄 (3차 사이클)
1980년대 중반이 되자 다시 봄이 찾아왔습니다.
기름값도 싸고, 이자도 싸고, 환율도 도와주는 '3저 호황' 덕에 한국의 반도체와 수출이 대박을 터뜨렸습니다.
사람들 주머니가 두둑해졌는데, 그동안 집을 안 지어서 살 집이 턱없이 부족했습니다.
설상가상으로 법이 바뀌어 전세 계약 기간이 1년에서 2년으로 늘어나자, 전셋값과 집값이 미친 듯이 치솟았습니다.
다급해진 정부는 엄청난 계획을 발표합니다.
"서울 옆에 집 400만 채를 새로 지어버리겠다!"
이것이 바로 분당, 일산 등 '1기 신도시'의 탄생입니다.
집이 쏟아져 나오니 집값은 안정을 찾았고,
1997년 IMF 외환위기가 터지면서 집값은 바닥으로 곤두박질쳤습니다.
하지만 기업에게 돈 떼인 은행들이
"이제 안전한 개인들에게 집 담보로 돈을 빌려주자!"(주택담보대출)며 나서면서
시장은 다시 꿈틀대기 시작했습니다.
💸 제4장: 빚내서 집 사는 시대, 하우스 푸어의 눈물 (4차 사이클)
2000년대에 접어들며 새로운 규칙이 생겼습니다.
이제 집값은 경제가 얼마나 좋으냐보다
'은행에서 얼마나 싸게, 많이 빌릴 수 있느냐(금리와 대출)'가 결정하게 되었습니다.
강남 집값이 다시 폭등하자, 정부는 이번엔 '2기 신도시'를 짓고 지방 곳곳을 개발했습니다.
하지만 2008년 전 세계적인 금융위기가 터지면서 파티는 끝났습니다.
새로 지은 신도시에 빈집이 넘쳐났고,
무리해서 대출로 집을 샀던 사람들은 이자 갚느라 허리가 휘는
'하우스 푸어(House Poor)'가 되어 눈물을 흘렸습니다.
🎢 제5장: 영끌과 벼락거지, 그리고 팝콘처럼 터진 거품 (5차 사이클)
2014년 무렵, 정부는 얼어붙은 시장을 살리기 위해 "이제 신도시 안 지을 테니,
대출받아서 집 사세요!"라고 부추겼습니다.
마침 금리도 아주 싸서 전세자금 대출받기가 쉬워지니, 전세를 끼고 집을 사는 '갭투자'가 대유행을 합니다.
지방은 산업이 힘들어져 집값이 떨어졌지만,
서울과 수도권은 '반도체 호황'으로 돈이 몰리며 집값이 치솟았습니다.
정부는 집값을 잡겠다고 세금을 올리고 '임대차 3법'을 만들었지만,
오히려 전셋값이 폭등하며 매매가격까지 우주로 쏘아 올렸습니다.
사람들은 "지금 안 사면 평생 벼락거지 된다"며 영혼까지 끌어모아(영끌) 집을 샀습니다.
하지만 영원한 상승은 없었죠.
2021년 말부터 은행 이자가 무섭게 오르기 시작했고,
러시아-우크라이나 전쟁 같은 외부 악재가 터지면서
하늘 높은 줄 모르던 집값 거품이 펑! 하고 터지며 무섭게 떨어지게 되었습니다.
(에필로그)
대한민국 부동산의 역사를 돌아보면 한 가지 명확한 사실을 알 수 있습니다.
"부동산 시장은 살아있는 생물과 같아서, 정부가 마음먹은 대로만 움직여주지 않는다."
집값은 정책뿐만 아니라,
사람들의 심리, 은행의 금리, 그리고 전 세계의 경제 상황이 복잡하게 얽혀있다는 것을 꼭 기억해야 합니다.
