관련 강의
지방투자 실전반_30기_26년 10월 개강
마스터, 월부멘토
안녕하세요? 김제로입니다.
지투의 두 번째 강의는 지난 봄학기 저의 튜터님이셨던 재이리 튜터님의 강의였습니다.
반년 전 처음 강의를 들었을 때와는 또 다른 마음으로, 조금은 경험을 더 쌓은 뒤
다시 튜터님의 강의를 들으니 같은 내용도 다르게 다가왔습니다.
매수부터 보유, 재계약, 매도까지 계약 전반의 프로세스를 정말 빠짐없이 알려주시구나 하고 느꼈습니다.
단순히 절차를 설명하는 데 그치지 않고 실제 사례와 연결해 설명해 주신 덕분에,
다양한 투자 경험을 간접적으로 쌓을 수 있는 시간이었습니다.
1. 매수 프로세스
투자를 준비하는 과정은 생각보다 길고 결코 편안하지 않았습니다.
수많은 임장과 비교 과정을 거쳐 어렵게 선정한 '후보 물건'의 등기를 가져오기 위해서는
계약의 전체 프로세스를 정확히 이해하고 그대로 실천하는 것이 무엇보다 중요하다는 것을 다시 한번 느꼈습니다.
특히 큰 흐름을
매수 전 확인 → 특약 협의 → 계약금 일부 입금
의 3단계로 정리해 주셔서 머릿속에 한 번 더 체계적으로 정리할 수 있었습니다.
그중에서도 가장 중요한 것은 시작 단계인 '매수 전 확인 사항' 이었습니다.
등기부등본, 중대 하자 여부, KB시세 등을 하나씩 확인하며
거래 자체에 문제가 없는 물건인지 판단하는 순서를 다시 한번 머릿속에 새길 수 있었습니다.
이후에는 거래 상황과 나의 상황에 맞게 유리한 조건을 만들 수 있는 다양한 특약들을 복습할 수 있었던 점이 가장 큰 수확이었습니다. 계약이 성립되는 순간 특약 하나가 계약의 성패를 좌우할 수도 있다는 사실을 다시 한번 느끼며, 필요한 특약들은 잘 정리해 두었다가 실제 투자에서 활용할 수 있도록 준비해야겠다고 다짐했습니다.
특히 협의 과정에서 절대 양보해서는 안 되는 핵심 특약들이 있다는 점이 인상 깊었습니다.
중대 하자, 근저당, 전세 협조, 위약금 관련 특약은 다음 매수에서도 빠뜨리지 않도록 준비해야겠습니다.
계약 이후 법무사 진행 과정부터 각종 정산, 세금까지 빠짐없이 설명해 주셔서 계약 전체 흐름을 더욱 명확하게 이해할 수 있었습니다.
2. 전세 프로세스
0호기의 전세를 맞추던 당시 이 프로세스를 알고 있었다면
그때처럼 막연한 불안감을 갖지는 않았을 것 같다는 생각이 들었습니다.
이번 강의에서는 전세 세팅의 전 과정을 체계적으로 정리해 주셨습니다.
전세 가격 결정 및 광고 → 임차인 확정 → 특약 협의 및 계약금 일부 입금 → 전세 본계약 및 잔금
이 과정을 보며 전세든 매도든 결국 내 단지만 보는 것이 아니라
주변 단지까지 함께 파악해야 성공적인 투자가 가능하다는 점을 다시 한번 깨달았습니다.
주변 단지들의 전세 흐름과 경쟁력을 꾸준히 확인하면서
내 전세가 선택받을 수밖에 없는 환경을 만들어 가야겠다는 생각이 들었습니다.
강의를 들으며 가장 먼저 떠오른 생각은
“0호기 전세는 어떻게 맞췄지?”였습니다.
결론은 "나는 정말 운이 좋았구나."
전세를 놓는 과정에서도 특약을 적극적으로 활용해 리스크를 줄일 수 있고,
훗날 매도까지 고려한 조건 역시 전세를 세팅하는 지금부터 만들어 갈 수 있다는 점이 특히 인상 깊었습니다.
3. 보유 및 매도 프로세스
보유 단계에서 핵심은 바로 집의 수리 및 유지 관리, 그리고 전세 만기 시점 관리로 두 가지였습니다.
기분에 따라 비용을 쓰는 것이 아니라 나만의 기준을 세우고,
그 기준에 맞춰 필요한 부분을 관리해야 세입자도 만족하며
오래 거주할 수 있는 환경을 만들 수 있다는 점을 배웠습니다.
또한 전세 만기 시점에 세입자의 반응에 따라 어떤 액션을 취해야 하는지를 단계별로 정리해 주신 덕분에,
현재 제가 경험하고 있는 0호기 매도 과정과 자연스럽게 연결하며 바로 적용해 볼 수 있었습니다.
매도와 갈아타기의 기준 역시 명확했습니다.
결국 수익, 포트폴리오, 리스크를 함께 고려하고,
더 큰 편익을 만드는 방향으로 결정해야 한다는 점이 가장 인상 깊었습니다.
튜터님께서 말씀하신 한 문장이 오래 남았습니다.
“부자는 비용을 줄이려는 선택이 아니라 편익이 더 큰 쪽으로 행동한다.”
이 말을 들으며 지금의 나는 비용을 줄이려는 선택을 하고 있는지,
아니면 더 큰 편익을 만드는 선택을 하고 있는지 스스로 돌아보게 되었습니다.
눈앞의 비용을 아끼는 것보다 더 큰 편익을 만들어 내는 선택을 하는 투자자가 되도록 나아가겠습니다.
4. 노룩 후기
강의에서 튜터님께서 교안을 보지 않고 강의 전체 내용을 떠올리며 후기를 작성해 보라고 말씀해 주셨습니다.
처음에는 조금 막막했습니다.
하지만 정말 강의 내용을 이해했다면,
단순히 기억하는 것을 넘어 나만의 언어로 다시 정리할 수 있어야 한다는 생각이 들었습니다.
그래서 교안을 보지 않은 채 매수, 전세, 보유, 매도 네 가지 프로세스를 먼저 나누고,
강의의 처음부터 떠오르는 핵심 내용들을 하나씩 채워 나가기 시작했습니다.
중간중간 기억이 나지 않는 부분도 있었지만, 큰 흐름을 스스로 정리해 보았다는 경험만으로도 의미가 컸습니다.
계약 과정의 전체 그림을 머릿속에서 다시 그려 보니, 실제 현장에서 생길 수 있는 대부분의 상황을 숙지한다면
어떤 상황에서도 훨씬 침착하게 판단할 수 있겠다는 자신감도 생겼습니다.
사실 지난 봄학기, 튜터님과 함께하면서 가장 인상 깊었던 경험 중 하나가 '임장지 화이트보드 발표'였습니다.
평소처럼 사전임장보고서(PPT)를 띄워놓고 발표하는 것이 아니라,
아무런 자료 없이 빈 화이트보드 앞에서 임장 내용을 처음부터 끝까지 설명하는 방식이었습니다.
그때 깨달았던 것이 ’정말 안다는 것은, 아무런 자료가 없어도 전체 흐름을 스스로 설명할 수 있는 상태'라는 것입니다.
오늘 진행한 '노룩 후기' 역시 같은 의미로 다가왔습니다.
강의를 단순히 듣고 끝내는 것이 아니라,
내 머릿속에서 다시 꺼내고 정리하는 과정을 통해 비로소 지식을 '들은 것'에서 '나의 것'으로 바꾸는 시간이었습니다.
계약 프로세스 전체를 흡수 할 수 있는 알찬 강의를 준비해 주신 튜터님께 감사합니다.
