정부가 최근 총 1,500조 원 규모의 ‘3대 메가 프로젝트’를 발표했습니다.
호남권 반도체 클러스터는 그 중 하나로
SK하이닉스와 삼성전자가 무려 약 400조원을 투자합니다.
SK하이닉스와 삼성전자는 반도체 클러스터에
생산라인과 공장, AI 데이터센터를 건설하기로 했는데
7월 6일, 이 지역으로 광주의 군공항 부지가 선정되었습니다.
기사를 접하고,
"정부가 이렇게까지 밀어주는 사업이면,
지금이라도 들어가야하나?"라는 생각이 들었는데요.
발표 사흘만인 7월 9일(어제),
국토교통부는 광주 5개 구와 나주,장성,화순까지를
토지거래허가구역으로 묶었습니다.
정부가 가격도 오르지 않은 광주를
토지거래허가구역으로 지정한 이유는 무엇일까요?
우리는 앞으로 호재를 어떻게 바라봐야할까요?
그 답은 과거의 사례에서 발견할 수 있습니다.
6년 전, 청주에서도 같은 일이 있었습니다.
2020년 5월, 청주가 방사광가속기 유치에 성공했습니다.
이후로 많은 투자자들이 청주로 향했습니다.
당시에 청주 부동산을 방문하면
사장님들은 눈 코 뜰새 없이 바빴고,
두 세팀이 앉아 동시에 계약서를 쓰고 있었습니다.
관광버스를 타고 내려온 외지인들이
집을 2~3채씩 매수하고 있던 것이었습니다.
매수할 집이 있는지 여쭤보면 ‘너무 늦게 왔다’는 이야기를 들었고,
예약을 하고 집을 보러 가는 사이에 계약이 되어
집을 보지도 못하는 일이 허다했습니다.
발표 한 달 만에 오창의 한 아파트는
3억 900만원에서 4억 8000만원으로 1억 7000만원이 뛰었습니다.
같은 시기 의정부의 역세권 아파트가 1000만원이 올랐으니
매우 오름세가 컸지요.
그리고 딱 한 달 뒤, 청주는 규제지역으로 지정되었습니다.
투자 수요가 한번에 빠지면서,
그 아파트는 지금까지도 가격을 회복하지 못했습니다.
지역의 가치를 보면 청주의 가격 하락을 이해할 수 있습니다.
지역의 가치를 보면 청주의 가격 하락을 이해할 수 있습니다.
방사광 가속기가 들어오는 청주 오창은 청주에서도 외곽에 위치해 있습니다.
청주는 SK하이닉스라는 직장과 백화점 등의 상권, 학군까지 가진
복대동이 지역의 중심인데요,
이곳에서 거리가 먼 오창은 청주 내에서도 입지가 아쉬운 지역입니다.
방사광가속기는 오창의 부족한 입지를 획기적으로 개선하기에는 아쉬운 호재이고,
착공하여 운영되기까지는 너무 오랜 시간이 남아있기 때문에
규제가 생기자 가격이 하락했습니다.
호재가 지역의 내재 가치를 올리지 못했던 것이지요.
이번 광주 사례와 그 순서가 같습니다.
호재 발표, 투자수요 유입, 규제.
6년 전의 청주를 보면서,
그 일이 지금 광주에서 똑같지 반복될지를 가늠해 보아야 합니다.
그렇다면 앞으로의 광주시장은 어떻게 될까요?
광주가 토지거래허가구역으로 지정되었다고해서
거래가 불가능한 것은 아닙니다.
대지면적 60㎡ 이하 주택은
지금도 자유롭게 거래할 수 있습니다.
45평형 이상 대형 평형이 아니라면
지금과 동일하게 거래가 가능하다는 것이지요.
용인 반도체 크러스터 인근도 2023년부터
같은 방식으로 관리되고 있어서
이번 지정자체가 특별한 것은 아닙니다.
게다가 정부가 광주를 토지거래허가구역으로 지정한다는 것은
역설적으로 이 사업을 강하게 밀어붙이겠다는 의지가 있다는
신호로도 읽을 수 있습니다.
그렇다면 문제는 “규제를 피해서 살 수 있느냐”가 아니라
“지금 사면 돈을 벌 수 있는가” 가 됩니다.
- 오를 수 있는 이유
상승장에서는 호재가 불에 기름을 붓는 역할을 합니다.
청주도 발표 한 달 만에 1억이 넘게 올랐습니다.
광주도 아직 주택 거래가 막힌게 아니고,
정부가 사흘만에 신속하게 토허제를 지정했다는 것이
시장에는 “이 사업 진짜로 되겠다”는 신호로 읽힐 수 있기에
추후 가격이 오를 수 있습니다.
- 오르지 않을 이유
다만 2020년과 지금은 시장이 다릅니다.
그때는 서울과 수도권이 폭등하고,
그 흐름이 지방 광역시까지 번지던 시기였습니다.
상승의 순서가 청주로 넘어온 것이었습니다.
그러나 지금은 서울, 수도권이 아직 모두 오른 것이 아니고
지방까지는 온기가 넘어가지 않고 있습니다.
실제로 클러스터 배후지는
문의는 늘었고, 집주인들은 호가를 올리지만
계약까지는 성사되지 않았습니다.
호재가 터졌을 때, 저는 이 두 가지를 꼭 확인합니다.
첫째, 호재가 없어도 가치 있는 입지인가.
지금 정부는 상승의 조짐이 보이면 매우 빠르게,
넓은 범위로 규제합니다.
이번 광주 토지거래허가구역 지정도
발표 사흘만에 5개 구 전체를 묶을 정도로
기습적이었습니다.
언제 규제지역으로 지정될지 알 수 없는
이런 환경에서는 호재의 힘이 빠진 뒤에도
가격을 지탱할 수 있는 입지인지가
훨씬 중요해집니다.
둘째, 이 호재가 실거주 수요를 끌어들일만큼 가치가 있는가.
힘 있는 호재는 대체로 셋 중 하나입니다.
입지가 이미 좋은 곳에 직장 호재가 더해지거나,
직장 호재 자체가 대규모 고용을 동반할만큼 강력하거나,
입지를 근본적으로 바꾸는 교통 호재이거나.
청주 방사광가속기는 이 셋 중 어느 하나도
뚜렷하게 충족하지 못했습니다.
광주 반도체 클러스터는
아직 착공일도, 정확한 사업규모도 발표되지 않았습니다.
과연 이 호재가 세 가지 조건을 만족할만큼
질 좋은 호재인지를 분석해야 합니다.
관심 있게 보는 지역에 호재가 있다면
다음의 기준으로 판단해보세요.
1. 관심있는 단지가 투자 가능한지?
2. 호재가 없어도 입지가치가 있는지?
3. 구체적인 일정이 있고, 영향을 주는 호재인지?
이 세 가지를 확인하고 들어간 사람과
그냥 뉴스 보고 들어간 사람은,
1년 뒤 전혀 다른 자리에 서 있을 가능성이 높습니다.
- 확인 없이 들어간 사람
- 호재 프리미엄이 빠지는 612개월 동안 -515%짜리 급매를 버텨야 합니다.
- 청주 오창처럼 4년이 지나도 매입가를 회복 못 하는 상황이 됩니다.
- 세 가지 확인 후 들어간 사람
- 호재 프리미엄이 꺼져도 입지 자체가 가격을 지탱합니다.
- 착공 일정이 확정되는 시점에 한 번 더 상승할 수 있을 때까지 지킬 수도 있습니다.
당시엔 아쉬웠지만 지금 돌아보면
당시 호재만 보고 매수하지는 않겠다고 결정한 것이
이후 두 건의 투자를 가능하게 했습니다.
지금 광주가 당장 오를지 안 오를지는 저도 모릅니다.
하지만 세 가지를 확인한 뒤 들어가면,
어느 쪽으로 움직이든 대응할 수 있는 위치에 서게 됩니다.
호재는 상승장에 더 치고 오르게 하는 보조제 일 뿐
상승을 지속시키는 힘은 입지 자체에서 나옵니다.
호재로 조금 더 버는 선택보다,
덜 벌더라도 안전한 선택을 하는 편이 유리합니다.
이 시장에서 끝까지 웃는 사람은
한 번의 대박을 노린 사람이 아니라,
오래 살아남아 시장에 머무는 사람이니까요.
긴 글 읽어주셔서 감사합니다.
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