수천만원 아끼는 부동산 지식은?
[리뉴얼 NEW] 열반스쿨 기초반 - 부동산 투자로 수익률 200% 내는 방법
주우이, 자음과모음
안녕하세요, 꾸준히 오래가는 투자자 꾸오입니다.
실전준비반 튜터링에서 인상 깊었던 3가지를 정리해보았습니다.
아무래도 현재 시장 상황이 상황이니 만큼, 세금과 갈아타기 관련된 내용들이 많이 나왔습니다.
주택을 보유하고 있으신 분들께
앞으로의 방향을 점검하는데 아래 내용은 충분히 도움이 되실거라 생각합니다.
현재, 갈아타기는 입지만 좋다고 완성되진 않는다.
서울/수도권 4급지와 지방 중소도시 각각 1채, 총 2채
현실적으로 월부에 많이 보이는 투자 상황인 것 같습니다.
그리고 이러한 분들께서 많이들 똘똘한 한채로 갈 지,
추가 채수를 늘릴 지 고민을 많이 하고 계신 것 같습니다.
갈아타기를 위해 업그레이드를 하려다 보니
막상 입지와 땅의 가치는 더 좋아지지만,
평형은 줄어들고 현실적으로 4인 가족이 실제로 거주할 수 있는 환경인지는 의문이 들기도 합니다.
튜터님께서는 사람들이 좋아하는 상급지 소형 평형으로 이동하는 것도
충분히 자산적으로 의미가 있을 것이라고 합니다.
하지만, 토허제로 묶인 이 시점에서
실거주 가치를 간과해서는 안됩니다.
자산적으로 좋은 선택이라도 생활이 지나치게 불편하다면
무리해서 이동하는 것은 가족을 생각해서는 최선이 아닐 수 있습니다.
또한 대출 규제가 강화되고 있는 만큼
기존 주택을 매도한 뒤 실제로 자금을 조달해 넘어 갈 수 있는지
다시 확인해보셔야 합니다.
엊그제 KB국민은행의 모기지론 규모 축소 발표 이후
하루 만에 신한은행은 주담대 모집 중단 발표를 하였습니다.
시장이 급격하게 변하고 있는 요즘, 신중함은 선택이 아닌 필수입니다.
추가 자금 확보가 어려워 자산 가치가 크게 좋아지지 않는 옆그레이드라면,
높은 부대비용을 들여 이동하는 것이 맞는지와,
다주택 이동으로써의 앞으로 있을 세금 고민도 해야 하는 상황입니다.
추가 매수 전, 종부세 양도세 계산은 필수!
첫번째 질문은 두번째 질문과 이어져 세금으로 연결됩니다.
우리는 현재
추가 투자금이 남는 상황에서
예전과 같이 추가 챗수를 누적시키는 것만이 능사가 아닌
시장에 속해 있습니다.
현재 종부세는 매년 6월 1일 기준으로
개인별 보유 주택의 공시가격을 합산해 계산됩니다.
1세대 1주택자는 12억원, 그 외 개인은 9억원을 공제한 뒤
공정시장가액비율 60%를 곱해 과세표준을 구합니다.
2주택 이하 개인에게는 과세표준에 따라 누진세율이 0.5~2.7% 적용됩니다.
예를 들어,
1세대 1주택 요건을 충족한 사람이
공시가격 10억 원인 집 한채를 보유하면
12억원 공제 이하라 종부세가 없습니다.
하지만 공시가격 4억원인 집을 추가 매수하면
공제금액이 9억 원으로 감소하여
과세표준 3억 원이 발생하며, 0.5% 누진세율을 적용하여
재산세 상당액 공제 전 산출세액 150만원이 발생합니다.
얼마 안된다고 생각할 수 있으시겠지만,
챗수가 늘어날수록, 금액이 커질수록 종부세는
단계적으로 커지는 구조입니다.
단순히 4억 원만 보는 것이 아니라,
기존 주택까지 합산되고 공제금액도 줄어든다는 점이 핵심입니다.
만약 현금흐름이 여유치 않다면
매매가격이 올라도 웃을 수만은 없는 상황입니다.
공시가격이 1.5배 올라 두 채의 합계가 21억 원이 되면
과세표준은 7억 2천만원이 되고, 재산세 상당액 공제 전 산출세액은 480만원 까지 증가합니다.
이를 5년간 합산하면 약 2,400 만원이며,
현 정부의 기조 상 7월 이후 공정시장가액비율, 누진세율, 공제금액은
투자자에게 비우호적으로 변할 가능성이 높습니다.
21년 기준으로 세제가 다시 적용된다면
다주택 공제금액이 6억원, 1세대 1주택자는 11억원 공제되었고
공정시장가액비율 95%, 조정대상지역 2주택자에게는 1.2~6.0% 중과세율도 적용되었습니다.
공시가격 합계 14억 원에 2021년 당시 조정대상지역 2주택 기준
재산세는 공제 전 종부세가 약 1,192만원까지 약 8배 가량 증가할 수 있습니다.
양도세도 함께 살펴봐야 합니다.
다주택자 양도세 중과 유예는 2026년 5월 9일 종료되었기 때문에,
조정대상지역 주택을 매도할 경우 주택 수와 매도 시점에 따라 양도세 부담이 크게 증가할 수 있습니다.
따라서 추가 매수 전에는 다음 세 가지를 계산해봐야겠습니다.
- 현재 공시가격 기준의 연간 종부세
- 공시가격 1.5배 상승 및 세제 강화 시 종부세
- 5년간 보유세와 향후 양도세를 제외하고도 남는 실제 수익
결국 중요한 것은 세금을 적게 내는 투자가 아니라,
종부세와 양도세를 내고도
충분한 수익이 남으며 그 기간을 버틸 수 있는 투자인지
판단하는 것이었습니다.
복기는 결과에 맞춰 판단하는 것이 아니다
마지막으로 매수한 물건들보다 비교했던 물건들이 먼저 상승해서
고배를 마시거나 확신이 불안으로 바뀌는 경험을 하는 동료분들도 계시리라 생각됩니다.
튜터님께서는 현재 추가로 매수해야 하는 사람이라면
지나간 투자를 계속 돌아보기 보다 좋은 자산을 찾아 매수하는 것이 먼저라고 말씀해주셨지만
반대로, 추가 투자가 어려운 사람들은 현재 보유한 자산을 잘 지키는 것이 가장 중요하기 때문에
복기가 중요하다고 말씀주셨습니다.
복기를 하는 방식은 다양하겠지만,
가장 해서는 안되는 것이 하나 있습니다.
‘결과에 과거의 판단을 끼워 맞추는 것’ 입니다.
A단지가 교통 입지가 더 좋다고 판단해서,B단지 보다 입지가 좋아 매수를 했지만
B단지가 먼저 올랐다고 해서 B단지가 더 좋은 단지였다고 바로 결론 내리면 안됩니다.
가격이 먼저 올랐다는 것과 자신의 가치가 더 높다는 것은 다를 수 있기 때문입니다.
복기는 많이 오른 단지를 정답으로 만드는 것이 아니라,
당시 어떤 기준으로 판단했고 그 근거가 합리적이었는지를 돌아보는 과정 입니다.
아직 상승장이 끝나지 않은 시점, 속단하기 보단 상황을 지켜보며 스스로의 선택을 믿으며 나아가셨으면 좋겠습니다.
이번 튜터링을 통해 갈아타기와 추가 매수는
좋은 자산을 찾는 것에서 끝나는 것이 아니라는 것을 배웠습니다.
실거주와 대출뿐 아니라
보유세와 양도세 (즉, 세금) 모두 감안해 오래 보유할 수 있는지
꼼꼼히 확인하고 결정하시기를 바라겠습니다.
또한, 결과에 흔들려 판단 기준을 바꾸기 보단,
당시의 판단 근거를 차분히 복기하는 투자자가 되겠습니다.
여러분도 그렇게 되기를 바랍니다.
