내집마련 기초반 1강 후기

1. 내집 마련 원칙 → 내집 마련 전략 → 로드맵 → 내집마련 적기와 범위

* 내집 마련 전략(좋은 시기 / 덜 중요한 것  포기 / 중요한 것에 집중(위치) / 상황에 맞는 집 매매 / 계속 관심)

* 추후 적극적으로 갈아타기

2. 내집 마련을 잘 한다는 것은? 여러개를 두루두루 찾아본다.

ⓐ 돈 : 내가 감당할 수 있는 최적의 예산을 계산하고

ⓑ 후보 : 그 예산으로 살 수 있는 것들을 모두 찾아내고

ⓒ 비교 평가 : 그 중에 가장 많이 오를 것을 골라 산다.

* 부동산에 전부는 위치

* 현재 : 보유 돈/소득 → 징검다리 : 실거주 서울(자기자본+대출) → 최종목표 : 점프(2~3번)

* 월상환금 : 1억에 월 50만원 대략

3. 대출 개념 :

ⓐ 담보 : 주택을 담보물로 대출 / 중도 상환 수수료 발생

ⓑ 신용 : 직장 소득을 근거로 하는 무담보 대출
* 마이너스 통장 - 직장 소득을 근거로 하는 무담보 대출, 1금융권 개설, 대출, 상환이 자유로움, 한도 낮음

* 신용 대출 - 2금융권도 개설 가능, 한도 높음, 금리 높음, 중도 상환 수수료 발생

ⓒ 만기 일시 상환 - 지금은 없음. 이자는 계속 내야 하지만 만기시 원금은 헐값 임.

ⓓ 원금 균등 상환 - 매달 ‘원금'을 같은 금액 만큼 상환(이자는 남은 원금에 대해서만 상환), 이자 총액이 가장 적음

ⓔ 원리금 균등 상환 - 매달 ‘원금+이자’를 똑같은 금액만큼 상환, 이자 총액이 큼

* 대출은 자산을 살때만 쓰는것 임. 빚은 소비하려고 하는것이기 때문에 완전 다름

* 적게 원금과 이자를 내고 그 돈으로 투자한다.

ⓕ 변동 금리 : 대출 기간 중 금리가 변함.

ⓖ 고정 금리 : 대출 기간 중 금리가 일정함.

ⓗ LTV : 대출액 / 주택 가격  ex) 집값 10억, 대출 가능액 5억 → LTV 50%

ⓘ DTI : 담보대출 상환액 합계 / 총소득  ex) 담보대출 상환액 1,800만원, 소득 6,000만원 → DTI 30%

ⓙ DSR : 담보대출 상환액 합계 + 기타 부채 상환액 / 총소득

* 기타 부채 상환액 : 자동차 할부, 신용대출 등

4. 은행권 대출 : 

ⓐ 내생애 최초 - 15억 이하 min(70%, 최대 6억)

ⓑ 시중 은행 금리 : 4.5~5.5%

ⓒ LTV 70%, DSR 40%

5. 대출의 원칙

ⓐ 금리가 아니라 한도를 기준으로 한다.

ⓑ 은행권 대출 한도를 산출해본다.

ⓒ 한도가 높은것을 우선 순위로 결정한다.

ⓓ 대출상담사와 반드시 확인한다.

★ 지역별 시세표 활용 구단위로 후보 지역 특정 해라

★ 평형을 좁혀서라도 급지를 올려라

6. 내집 마련 적기와 범위

★ 안좋다고 할때가 적기이다. 

★ 부동산 의사결정은 1,2년이 아니라 5,10년을 보고 해야한다.

★ PIR 낮고(평균 12.1%) / 전세가율(평균 56.5%) 높을때가 적기이다.

★ 전 고점 이하면 매우 좋은 가격

★ 세금 규제 : 양도세 → 보유세

★ 집값은 인구에 따라 변화하는것이 아닌 통화량에 따라 변화

★ 주택은 아파트만 매수하자.