대한민국 부동산의 역사 독서 후기[나초단]

안녕하세요, 나의 초심을 단단히 지키는 나초단입니다.

이번 돈독모 책인

'대한민국 부동산의 역사' 

책에 대해서 후기를 남겨보겠습니다.

[본]

19page

한양 10리 밖을 벗어나지마라 
조선 후기 실학자 적양용이 자녀들에게 남긴 유언을 소개하려고 한다. (중략), 당분간 과거를 볼 수 없음에도 한양 살아야 하고, 만약 한양이 어렵다면 적어도 한양에서 10리 밖을 벗어나지 말라고 신신당부했다.

97page

1967년과 1978년, 두 차례의 부동산 시장 정점을 보면 크게 두 가지 시사점을 얻을 수 있다. 첫째, 주택 가격 상승의 결정적인 요인은 경제 성장률 변화라는 점이다. 1968년부터 시작된 베트남 경기의 둔화, 그리고 1979년 이란 혁명 등으로 촉발된 불황은 가 계의 미래 소득 전망을 어둡게 했다. 소득 전망이 악화될 때는 높은 PIR이 부담될 수밖에 없다. 둘째, 강력한 주택 시장 안정 대책 은 성장률 둔화의 충격을 키운다는 점이다. 대대적인 양도세 부과 가 이뤄진 가운데 경기가 나빠지니, 재력가들도 적극적인 주택 매 수에 나서기 쉽지 않았을 것이다. 1960년대와 1970년대 주택 시 장 사이클은 한국이 닫힌 세계가 아닌, 세계 경제의 영향을 많이 받는 나라라는 점을 다시 한번 새겨 주는 것 같다

203page

1971년 발생한 광주대단지 사건은 한국형 신도시 건설의 단면을 보여 주었다. 아무런 도시 기반 시설 없이 서울에서 한참 떨어진 곳에 택지 를 개발하는 패턴 말이다. 이런 현상은 1~3기 신도시까지 계속되고 있 으며, 앞으로도 별로 달라지지 않을 것 같다. 1기 신도시 착공만 주택 가격 급등세를 억제하는 데 기여했을 뿐, 이후 별다른 효과를 거두지 못한 데에는 이 같은 경험이 큰 영향을 미친 것으로 판단된다.

221page

서울 아파트 가격을 다룬 기사나 블로그 글을 읽다 보면 죄다 강남, 그 것도 반포와 압구정에 치우친 것을 발견할 수 있다. 대중들이 알고 있 는 유명한 단지의 평당 매매 가격이 2억 원을 돌파했다는 소식은 큰 관심을 끄는 이슈임이 분명하다. 그러나 특정 단지의 아파트 가격 변 화가 서울은 물론 전국 아파트 매매 가격과 연관이 있을지는 의문을 품게 된다. 필자는 슈퍼 리치의 매수/매도에 따라 가격이 달라지는 특정 단지의 아파트 가격보다, 근로자들의 시간당 임금 변화에 더 주목 할 필요가 있다고 본다. 특히 상장사의 이익이 역사상 최고치를 경신 하는 과정에서, 연봉 1억 원을 돌파한 직장인의 비율이 6% 선을 넘어 10%에 이르는 중일 때는, '버블'이라는 표현을 신중하게 사용할 필요 가 있다고 생각한다. 부디 많은 독자분이 이번 장을 통해 선정적인 주 장에 주의를 빼앗기지 않고, 냉철하게 시장을 판단하는 눈을 기르길 바란다.

235page

정리하자면 1. 갭 투자 장세가 펼쳐지면서 비인기 지역마저 집값 이 급등하는 등 과열 징후가 뚜렷한 데다, 2. 시장 금리가 상승하기 시작하고, 3. 정부가 문제의 근원을 파악해 유동성을 조이기 시작할 때는, 매도 관점에서 주택 시장을 접근할 필요가 있다는 이야기가 될 것 같다.

왜 서울에 인구가 몰렸는지 클러스트가 왜 중요한지

1960년대에 외국 자본과 강남 개발로 인해 가격이 상승

1970년대에 글로벌 경기 여건이 좋고 국민의 소득이 늘어나니 가격 상승

1980년대 3저로 인해 베트남 붐 이후 엄청난 성장세로 주택 가격 급등

1990년대 주택 가격이 소득대비 엄청 비쌌던 시기로 피크 찍었다가 주택하락 시작. 많은 공급과 무역전쟁 및 외환위기 충격 

2000년대 이후부터는 지역인구이동, 금리, 수출에 대한 영향이 중요해진다. 주택 시장은 미분양, 금리변화와 같은 한 두가지 요인으로 설명 불가하고 복잡성이 생김

2015~2021 반도체슈퍼사이클로 수도권 부동산 상승. 상승세로 인한 규제 시작. 2020 임대차 3법으로 전세가격 급등 

[깨]

조선 시대부터 지금까지 어떤 시장을 겪었는지 정말 자세하게 적어주신 것 같다.

조선 시대에서도 한양을 벗어나지 말라는 이야기가 있었는데 그게 지금까지 똑같이 적용된 것을 보면 미래에도 동일하게 작동할 것이라고 생각이 들었다. 

너나위님이 말해주셨던 내용이 오버랩 되는 내용이 있었는데 예전에는 공급이 중요한 변수였지만 현재는 하나의 요인이 아닌 다양한 요인들이 합쳐져 복합적인 요인을 적용된다는 점이다. 
예전에는 전세가율, 공급 등으로 저평가, 적정 투자시기을 판단했다면 내가 겪은 하락장에서는 이미 많이 오른 가격에 금리의 영향성이 가장 크게 적용되었다. 다음 하락장에는 금리가 아닐 수도 있다. 전과 같이 국제 상황이 안 좋아질 수도 전쟁이 발생할 수 도 있다고 생각한다. 이처럼 하락 요인이 여러가지로 변경되었을 뿐이다.

책을 읽으면서 가장 놀랍고 처음 알았던 것은

1986년에 높은 집 값을 찍었을 때 일이라고 생각하는데. 과거에도 PIR이 500수준을 엄청 높았을 때가 있었다는 게 너무 신기했다. 항상 일본의 잃어버린 30년만 생각했지, 우리 나라 역시 2020년이 되어서 회복했기에 거의 30년이라는 시간이 걸렸다.

또한, 과거에 1980년대에 공급 부족으로 임대 기간을 늘려주는 임대차 3법이 나왔기에 전세가가 크게 상승한다는 것을 알 수 있었는데 과거를 보면 해당 규제를 하면 어떻게 될지 보일텐데 왜 똑같은 실수(?)를 반복하는 것일까? 
돈의 심리학에서 나왔듯이 사람들은 반복한다는 내용이 떠오를 정도로 과거의 어떻게 규제를 했고 어떤 일이 발생했는지 알 수 있었텐데 이런 내용을 참고하여 규제하는 건 어떨지 생각이 들었다. 아니면 알지만 하는 것인지 궁금했다. 
확실히 이런 것을 보면서 왜 과거를 알아야 하는지 다시 한번 느끼는 것 같다.

과거를 알았다면 지금 양도세 건드는 것이 당연한 수순이었던 것 같다.

지금 집 값에 대해서 판단했을 때 연봉 1억인 사람들이 10%인 수준에서 수도권 평균 집값이 10억이라는 것이 비싸지 않다는 내용을 보고서 조금 당황스러웠다. 
지금 집값이 오른 상황에서 절대적인 저평가는 사라지는 시기에 어떻게 저평가 판단 여부를 판단할 수 있을까 궁금했었는데 사람들의 연봉을 보고 판단하는 것을 보고 ‘아 이런 시야도 가지면 좋겠구나’ 생각이 들었다.

매도에 대한 생각도 좋았다고 생각이 들었는데.
비인기 지역이 상승하고, 시장 금리 상승, 정부가 유동성을 줄일 때는 매도 생각을 해야 된다고 한다. 
지금 생각해보면 비인기 지역이 상승하는가? 아직은 그렇지 않다고 판단된다. 아직 일산은 조용한 편이다. 
금리는 상승 기조로 가고 있다. 정부가 유동성을 줄이려고 하는가? 그런 것 같진 않다. 
아직은 매도 시기는 아닌 것 같다.

전반적인 부동산 시장에 대해서 들을 수 있어서 너무 좋은 책이었던 것 같다.

[적]

• PIR 체크해서 현재 수준 파악하기
• 연봉 체크해서 가격 수준 확인하기
• 주머니 챙겨보고 나의 언어로 정리하기